租金上涨给美联储的通胀前景带来风险
明年美国通胀的最大不确定因素不是二手车或机票。相反，它是房地产。
美国联邦储备理事会(美联储，fed)和白宫官员强调，许多预测人士预计，物价指数上升是暂时性的，原因是美国在实施疫情相关限制措施后重新开放经济。
但12个月通胀数据回落至央行2%目标的程度可能取决于租金和房价的表现。近几个月来，住房成本趋势表明，未来几年房价上涨的压力将更加持久，而非短暂。
根据美联储青睐的个人消费支出价格指数，不包括波动较大的食品和能源价格的核心通胀率6月份较上年同期上升了3.5%。这是30年来的最高增长率。4月至6月这一季度的价格上涨，主要反映了供应链中断、临时短缺和旅行趋势的反弹，这是Covid-19病毒德尔塔变种引发的最新病毒激增之前的情况。
高盛集团(Goldman Sachs Group Inc.)的经济学家估计，旅游和其他供应受限的类别今年已使核心通胀率上升了1.2个百分点，他们预计到今年年底，这些因素对核心通胀率的贡献应该会下降到约0.6个百分点。
租金和房价上涨的贡献可能部分抵消预期的下降。房利美(Fannie Mae)的经济学家在6月份的一份报告中说，他们预计住房通货膨胀率将从5月份的2%左右升至4.5%，如果房价增长不能很快冷却下来，还会更高。
他们预测，到2022年底，住房将对核心个人消费支出通胀贡献1个百分点，这是自1990年以来的最大贡献，他们预计届时核心通胀将放缓至仅3%。
住房通胀之所以重要，是因为它在总体通胀中占据了很大的份额——约占核心个人消费支出通胀的18%，约占另一个通胀指标——美国劳工部消费者价格指数的三分之一。
自2020年3月疫情爆发以来，美联储官员一直将利率维持在接近零的水平，他们正在每月购买1200亿美元的国债和抵押贷款支持证券，以提供额外的刺激。一年后，通胀会以多快和多远的速度回落至美联储的目标，可能会严重影响到利率维持在零水平的时间。
在疫情期间，由于人们待在家里或与家人合租，租金增长大幅放缓。截至今年6月的12个月里，住宅租金上涨了1.9%，涨幅约为2020年2月的一半。
卡姆登房地产信托公司(Camden Property Trust)首席执行官里克·坎波(Ric Campo)说，在疫情爆发之前，“我们一直在原地踏步”。该公司在美国15个市场拥有并管理着6万套公寓住宅。在疫情期间，由于空置率飙升，房东失去了任何定价权。
但今年早些时候，随着新租赁需求的飙升，情况开始发生变化。坎波说，“3月份的时候，就像电灯开关关掉了一样。”“我们有很大的定价权，而几个月前我们还没有。”
美国最大的单户住宅租赁公司Invitation Homes Inc.今年第二季度将租金提高了8%，其中新租户签署的租约租金提高了14%。诚邀报出的入住率超过98%，市场极为紧张。
而另一方面，房价却从不下跌。在疫情期间，受低抵押贷款利率、疫情导致的住房偏好变化、有利的人口结构和待售房屋库存低等因素的共同推动，住房价格飙升。标准普尔/Case-Shiller美国全国房价指数显示，5月份房价较上年同期上涨16.6%，高于疫情前一年的约4%。
政府机构在计算通胀时没有直接考虑飙升的房价，因为他们认为购房是一种长期投资，而不是消费品。相反，他们计算的是估算租金，即业主等价租金，业主每月要支付的租金。在疫情爆发前，业主等价租金上涨了3.3%左右，但在今年早些时候有所降温，截至今年4月的12个月里仅上涨了2%。
这些措施往往滞后于房价的变动，因为租赁期限为一年。结果是，一年前签订的租约，当时房东们并不指望有太多定价权，现在又要续签了。随着房东将更高的租金转嫁出去，年度通胀指标应该很快就会开始提高租金。
瑞信(Credit Suisse)首席经济学家詹姆斯?斯威尼(James Sweeney)表示:“随着劳动力市场改善，我们的收入增加，家庭组成增多，这对租金通胀和更广泛的住房通胀都有很大的潜在推动力量。”
即使最近令人瞠目的租金增幅无法持续，但房地产分析师和高管认为，租金增幅将继续强劲。例如，房价上涨带来的房产税增加可能会转嫁给租房者。更高的房价可能会阻止更多想买房的人成为房主，这可能会继续给租金带来压力。
房地产市场面临的一些挑战反映了2008年泡沫破裂后新屋建设的乏力。房利美(Fannie Mae)首席经济学家道格?邓肯(Doug Duncan)表示:“我们摧毁了四分之三的供应链，在千禧一代开始出现的同时，大量资源离开了该行业。”其结果是在许多人想居住的地方出现了房屋和公寓的短缺。
与此同时，疫情引发了新的住房需求。美联储经济学家最近的一项研究发现，新的待售房屋数量必须增加20%，才能将价格增长保持在疫情前的水平。
《华尔街日报》(The Wall Street Journal) 7月份调查的大多数经济学家都预计，到2022年底，通胀率将至少降至2.2%。如果专业预测者关于通胀的传统观点被证明是错误的，那么房地产将是一个重要原因。
