2019冠状病毒病(COVID-19)大流行彻底颠覆了房地产市场,大城市迅速失去了其兆瓦级的吸引力,房价和租金随之暴跌,而最偏远、最宁静的郊区突然成为购房者的新热点。
根据Realtor.com?的数据,这些被称为远郊的地区在过去一年中经历了最高的价格增长。虽然离市中心较近的郊区仍是最受购房者欢迎的地方,但远郊的购房者兴趣增长幅度最大。
这一激增的原因是对COVID-19的恐惧、远程工作的兴起,以及寻找更多面积足够大、可以与全家隔离的经济适用房。建筑商也在这些土地更便宜、更充足的地区建造新房子。
然而,在疫情后的世界中,远郊的未来仍然不确定。许多员工最终将不得不回到他们的办公室,即使一周只有几天,使通勤问题再次相关。另外,从历史上看,远郊地区更容易受到经济衰退的冲击——他们在大萧条中遭受了重创。对泡沫的担忧,无论多么不可能,都可能让买家犹豫。
这些地区可能会发现自己再次与城市生活的吸引力竞争。随着疫苗的供应和商业和娱乐场所的重新开放,大城市变得更具吸引力。
然而,delta变种的出现可能使事情进一步复杂化。
“现在还没有定论,”Realtor.com首席经济学家丹妮尔·黑尔说。“有些地区由于在疫情期间特别有吸引力而出现价格上涨,但这些地区可能无法维持高价格。吸引人们来到这些地区的因素,比如有很大的空间,远离其他一切,可能会改变。”
对许多人来说,最大的问题是远郊的房价会继续上涨还是会下跌。由于买房是大多数人有史以来最大的投资,大多数买家都希望尽可能确定投资的价值不会下降。
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观察:2021年美国最热门的房地产地区
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在邻近的郊区和城市,待售房屋的短缺和更高的价格可能会继续迫使有抱负的房主在预算上捉襟见肘,而苦苦挣扎的租房者则不得不搬到更远的地方,以找到更实惠的住房。这种需求可以防止远郊房价下跌。
“随着利率的上升,人们对负担能力的渴望只会变得更加重要,这将使人们对郊区和远郊保持较高的兴趣。”他们一直是城市高房价的安全阀。
“当人们负担不起城市生活的费用时,他们就会往更远的地方看,这并不是一个新现象,”她继续说。
在家工作这种现象的潜在持久力也可能会防止价格下滑太多。如果员工可以去完全偏远的地方,或者每周只通勤一两次,他们可能更有可能寻找更便宜、环境更田园的房地产。
“我认为房价不会大幅下跌,”咨询公司RCLCO的房地产经济学专家凯利·曼戈尔德(Kelly Mangold)说。“短期内,每个人都不会一周工作五天。”
投资者通常会寻找他们可以购买并转手或出租的更便宜的住房,他们也可能会给这些地区带来提振。
“我们仍将看到健康的价格上涨,”约翰·伯恩斯房地产咨询公司研究副总裁德文·巴赫曼说。或者在某些经历了价格快速上涨的地区,“你可能会在这些市场上看到小幅度的调整。”
另一方面,更大的面积和更大的后院需要更多的维护,许多现金拮据的买家可能不想花钱修剪草坪或铲雪。3000平方英尺的房子供暖也比一半的房子要贵。
更高的抵押贷款利率也可能损害远郊地区的房价。疫情期间,30年期固定利率抵押贷款的平均利率降至3%以下。这使得超高的房价更容易接受,因为较低的利率抵消了部分较高的成本,帮助每月的抵押贷款支付保持在可承受的水平。如果利率上升,房价将没有同样的上涨空间。它们甚至可能在价格上涨幅度最大的地方出现下跌。
“抵押贷款支付变得非常高,”建筑咨询公司Zonda的首席经济学家阿里 沃尔夫(Ali Wolf)表示。“有些当地人会被压垮。”
但房地产专家并不认为房价会出现全面崩盘,即使房价确实有所回落。对住房的需求超过了现有住房的数量——这与2000年代中期的情况正好相反。与上一次房地产泡沫不同的是,现在只有最合格的借款人才被批准申请抵押贷款,这降低了再次发生止赎危机的可能性。
关于偏远郊区的事情是,它们有发展的潜力——建筑商已经注意到了。在这些地区有更多的土地可用于建筑。
根据全美住宅建筑商协会(National Association of Home Builders)的数据,2021年第二季度,约9.2%的独栋住宅建设位于大城市的远郊。这还不算中等规模的大都市远郊8.9%的建设。
“远郊有巨大的发展潜力,”Realtor.com的黑尔说。“他们有更多的开放空间供建筑商建造和创造东西,离城市越近就越难获得这些东西。”
建造更多的房屋会带来新的居民,从而吸引更多的杂货店、商店、餐馆和娱乐场所。这些便利设施反过来使这些社区更受欢迎,并可以保持这些地区的住房市场强劲,除非住房供应超过需求。
但过度建设似乎不太可能。建筑商还有很多工作要做,以满足需求,而且自上次房地产泡沫破裂以来,他们一直很紧张。
黑尔说:“建筑商对这种情况能持续多久持怀疑态度,所以他们对向那个方向转移管道持保守态度。”