那些有幸能够负担住房贷款的人现在必须证明,他们能够支付比银行提供的利率高出3%的利率。具有讽刺意味的是,这是一项新措施,不是为了确保人们在利率上涨时能够支付,而是因为利率根本不会上涨。
当你的现金利率为0.1%,而平均抵押贷款利率为3.03%,远低于过去60年的任何时候,会发生什么?
我们都知道,房价飙升。
这种激增意味着我们即将打破住房债务与收入之比的记录:
鉴于我们疲弱的经济,这是不可持续的,但如果你是储备银行,你不会想通过提高利率来阻止价格上涨,因为这会增加商业贷款利率,这将损害同样疲弱的经济。
随着澳大利亚房价飙升,银行出台了新的借款规定我们怎么知道经济疲软?首先,现金利率是0.1%,政府刚刚带来了1340亿美元的赤字,今年还将带来大约1000亿美元的赤字。
这只会在事情进展不顺利的时候发生。尽管实施了大量刺激措施,但工资涨幅仍仅为2%,澳大利亚央行预计通胀率至少在2023年之前都不会超过2.5%。
然而房价却在飞涨。
那么该怎么办呢?
答案是宏观审慎工具。
这些措施是央行和监管机构试图在不提高利率的情况下收紧货币政策。
它们的引入通常是出于对金融系统不稳定的担忧。
例如,澳大利亚引入的第一个宏观审慎工具是澳大利亚审慎监管局(Apra)在2014年告诉银行,每年投资者信贷增长超过10%将被视为“重要的风险指标”(即不要让它发生)。
但目前信贷增长远未接近10%:
现在的问题是房价。尽管利率在飙升,但澳大利亚央行却不敢提高利率,因为它担心这会对经济的其他部分造成冲击。
因此,Apra所做的是宣布,银行需要确保借款人有能力支付住房贷款,如果利率上升3%,而不是之前2.5%的“缓冲”。
实际上,这是在不加息的情况下加息。
现在,自住业主支付的平均抵押贷款利率是3.03%(如果你支付的利率高于这个水平,打电话给你的银行,要求降低利率):
如果你住在新南威尔士州,这意味着25年的贷款平均抵押贷款为750784美元,你每月还款额为3573美元。
在过去,银行会检查你是否有能力每月支付4,624美元——这是5.53%(3.03 + 2.5)的还款。现在银行会检查你是否能支付4,852美元——6.06%的贷款还款:
但实际上你几乎不可能支付这么多钱。
要让利率上升3%,我们需要大规模的经济繁荣。想想本世纪初的矿业繁荣时期,平均抵押贷款利率花了六年时间才从6.07%升至9.34%。
我们不可能很快迎来这样的繁荣。
因此,澳洲央行和Apra并不担心人们很快就会无力偿还贷款。
但这也意味着澳大利亚央行(和购房者)知道利率在很长一段时间内不会上升,甚至可能不会上升太多。这种情况下,房价上涨的时机已经成熟。
因此,这些措施所做的是有效地减少能够获得贷款的人数。因为,正如我们所知,住房贷款增长越低,房价增长越低。
例如,如果你住在维多利亚州,你会被问到是否能负担得起每月额外的1,060美元25年贷款,而不是像2.5%的缓冲贷款那样每月872美元:
考虑到每月仅多出188美元,很明显,澳大利亚储备银行和Apra不想造成大规模停止借贷——而只是缓和一下。
但这些更高的缓冲也表明,澳大利亚央行不打算加息——因为只有在其他提高利率的工具需要搁置的时候,你才会采用宏观审慎工具。