商业场所的较短租约将如何塑造未来的工作？
工作场所不太可能再像以前那样了。在过去的两年里，大多数人已经习惯了混合工作安排，“在家工作”(WFH)和“随处工作”的文化已经变得更加根深蒂固。如今，公司在试图让员工返回办公室时，面临着来自员工的阻力。
在最近于2022年4月9日就新加坡长期土地使用和基础设施发展计划进行的公共对话中，国家发展第二部长Indranee Rajah公布了“未来工作”的关键规划战略。这些战略涵盖了5个广泛的领域:去中心化、加强CBD作为全球中心的地位、缩短商业用地的租期、工业集群和离家近的工作场所。
在拟议的策略中，最新、最大胆的是推出更多租赁时间更短的商业用地。规划战略旨在推动后冠状病毒时代的工作场所转型。
部长Indranee Rajah表示:“更短的租约将使我们能够更灵活地应对未来的不确定性。”她补充说:“这种(更短的租赁)将为企业提供更大的灵活性，允许空间支持不断发展的业务运营……也将帮助我们的城市适应快速变化的经济趋势。”
在中国的主要城市，商业用地的租期为40年，而香港的商业用地自1997年以来已获得50年的租期延长。在新加坡，JTC公司以30年租约分配工业用地，在某些情况下，公司可以选择续签30年，以建造定制的生产设施和工厂。政府出售给私人开发商的商业用地主要是99年的租约。
未来国家出售的商业用地租期有多短?拟议中的短期租赁政策会改变新加坡商业地产市场的游戏规则吗?商业地产是否仍然具有投资吸引力?对现有商业楼宇会有什么影响?
不同的利益相关者，包括房地产开发商、房地产投资信托基金、机构投资者和现有的房东，会接受更短的租约吗?
建筑质量与租赁长度的关系
商业地产开发商是否会因为土地租约缩短而削减建筑投资?如果开发商建造档次较低的建筑，其竞争力不如附近的优质建筑，他们将无法吸引优质租户。因此，它们可能无法收回足够的租金现金流来抵消其投资，从而影响投资的财务可行性。
假设他们将租赁期限较短的土地节省下来的成本用于投资设计质量更好、技术更可持续的建筑。他们甚至可能从投资中提前实现收支平衡。因此，更短的租约不一定会导致商业建筑追求高质量，尤其是那些位于CBD黄金地段的商业建筑。
相反，更多具有新技术和创新特色的摩天大楼可能会出现，与该地区的其他金融中心(如香港和上海)竞争。2020年完成的罗宾逊路79号，由凯德投资(CLI)在前CPF建筑用地上重新开发，租期为45年，是开发商如何在较短租期的用地上不妥协于建筑质量的一个例子。
其次，短期租约一方面限制了建筑的经济寿命，另一方面减少了前期土地投资支出。机构投资者和房地产投资信托基金是否会发现租赁期限较短的商业地产在财务上不那么有吸引力?
短期租赁会直接影响商业建筑的资本增值，因为当租赁期缩短时，商业建筑的还原性利益减少得更快。然而，租赁期限不应影响租金。写字楼的租金取决于建筑的质量和位置等因素，也就是说，甲级写字楼的租金不会仅仅因为它坐落在土地上，租约更短而更低。投资者将需要调整投资策略，更多地关注租金收益，而不是资本增值。
第三，新冠肺炎大流行加速了企业的数字化和技术采用，对旧经济造成了破坏。上世纪70年代和80年代被誉为新加坡华尔街的申顿路和鲁宾逊路沿线的许多商业建筑，都是在政府土地销售(GLS)计划出售的土地上建造的，但现在已经到了半衰期，剩余租约不足50年。这些建筑在经济上已经过时了，尽管它们的功能和结构仍然健全。
现有商业建筑的业主将面临重新开发或翻新空间的压力，以跟上竞争。旧建筑如罗比纳大厦、UIC大厦、申顿道新关大厦/国际商会大厦、鲁宾逊道亚非大厦等，均已借由重建及租约续期，重获新生。此前是星展银行总部所在地的OUE市中心，是一座99年租赁期(1967年开始租赁)的建筑，已经进行了重大改造。
虽然创造更多高质量的就业机会和商业机会对实现中短期目标至关重要，但新加坡也不应忽视该地区竞争对手城市的激烈竞争。
维持现状并不是新加坡在吸引全球人才和资本方面保持竞争力的一个选择。拥有灵活、灵活和有弹性的长期土地使用和基础设施战略，将巩固新加坡在全球竞争中的地位，成为金融中心和宜居城市。
政府计划通过政府出售土地，以更短的租期推出更多商业用地，这可能会重塑香港的自然景观，并对商业房地产市场进行资本投资。更短的租约不应该是唯一的策略，但将是推动未来工作变化的关键因素。
