马来西亚物业所得税(RPGT):简史、最新的豁免和计算法

2022-04-25 16:36  来源:
 马来西亚的房地产市场,每个购房者和卖家都应该知道的一个税收叫RPGT,这是一种资本利得税,个人业主和企业在出售其房产后必须支付的税务。但在这之前,让我们来上一堂简短的历史课。


马来西亚何时及为何引进产业盈利税(RPGT)?

1976年,政府通过1976年房地产盈利税法首次引入RPGT,以打击当时导致住宅产业价格飙升的房地产投机行为。该税收的另一个目的是防止房地产泡沫的发生,并阻止炒房,即是购买房地产并迅速转售以获取可观利润的行为。

RPGT 2021(截至202112月)

物业卖家 RPGT 基本税率的持有期
1-3  4 5 6年起
马来西亚公民、永久居民 (PR)、信托、团体、合作社和有限责任合伙 30% 20% 15% 5%
非马来西亚公民或 PR(外国人) 30% 20% 15% 10%
企业 – 本地或外国、私立、公立、上市或非上市 30% 30% 30% 10%

最新的税收或RPGT 2021是基于修订后的税率,并在2019年1月1日生效,如上图所示。正如你所看到的,公司的RPGT税率比马来西亚公民来的高。另外,降低税率的最有效方法是在五年后脱售你的房产,而不是在短时间内炒房。

RPGT在多年以来有什么变化?

1976年产业盈利税法令的前身是1974年投机税法。该法令于1973年12月推出,并于1975年11月被废除。1988年10月,RPGT法令被扩展到适用于房地产公司或RPC。

虽然产业盈利税法令于1976年首次公布,但经过近20年才得以实施。从那时起,该法令经历了重大的修订。

何时 出售? 从1995年至今的个人产业盈利税 (RPGT)
1995-2007 2008-2009 2010 2011-2012 2013 2014-2018 2019-2021 2022
第一年 30% 5% 10% 15% 30% 30% 30%
第二年 30% 5% 10% 15% 30% 30% 30%
第三年 20% 5% 5% 10% 30% 30% 30%
第四年 15% 5% 5% 10% 20% 20% 20%
第五年 5% 5% 5% 10% 15% 15% 15%
自此 5%

2007-2009年的RPGT

2007  1  4 日至 2009  12  31 日期间,出售房产的人获得RPGT全豁免,因为政府希望帮助马来西亚房地产市场迅速从 2008 年全球金融危机中复苏。

2010年的RPGT

最终,RPGT在2010年被重新实施。当年出售房产的个人业主,如果从购买之日起1至5年内脱售,必须支付5%的统一税率,如果在此后出售,则免于支付任何税收。

2011-2012年的RPGT

在2011年和2012年,如果个人在1至2年内脱售房产,RPGT将翻倍至10%。

2013年的RPGT

在接下来的一年里,在购买房产后的前两年内脱售房产,其税率提高至15%,而在第3年至第5年之间出售房产的个人业主则被征收10%的RPGT。

2014年的RPGT

但自2014年起,第1至第3年内进行房产销售的RPGT税率被提高到30%。对于第4至第5年内的房产销售,其征收率分别提高到20%和15%。5年后进行的撤资则被免除RPGT。

2019-2021年的RPGT

但从2019年起,RPGT在房产销售的第6年起再次以5%的统一税率进行征收。同时,企业和外国人在持有房产超过5年后撤资的税率从5%提高至10%。

2022年全新的RPGT豁免

2021年10月,政府在2022年财政预算案中宣布,从2022年1月1日起,将不再对从第6年起脱售房产的个人业主征收RPGT。这意味着,从2022年1月1日起,购置房产后第6年及以后随后每年房产脱售的RPGT税率将从5%和10%(针对外国人)降至0%。

企业税率没有改变 – 企业仍需为财产处置支付10%的RPGT。

在马来西亚,什么需要缴纳RPGT

土地是否受制于RPGT?答案是肯定的。RPGT只适用于房地产。在马来西亚,房地产是指位于我国的任何土地以及对这些土地进行任何利益、股权、期权或其他权利。一般来说,还包括永久附在土地上的建筑物和固定装置。

因此,所有类型的土地,甚至那些未开发的土地,都要缴纳RPGT。这包括农场或农业用地、林地、工业用地和商业地块。已建成的房屋和建筑物等房产的土地也是如此。

如何计算RPGT

RPGT是马来西亚征收的一种资本利得税,也就是当房产被出售,卖方从撤资中获利。这里的资本收益是指,由于销售价格高于购买价格,而从交易中获利。如果房产亏本出售,则不需要缴纳RPGT。

RPGT适用于所有人 — 马来西亚公民、永久居民(PR)、外国人和企业。

有趣的信息:如果你出售房地产公司(RPC)或其有形资产的3/4是房地产资产公司的股票,你也需要支付RPGT。

税收是根据正净资本收益来征收的。出售房产所产生的附加费用,如法律费用、印花税、广告费用、代理佣金和其他费用都要计算在内,并从房产的售价中减去。

房产的持有期从买卖协议或SPA日期开始计算,直到其出售日期。此外,应纳税额的豁免权只授予个人业主。豁免额度为RM10,000或应税收益的10%,较高者为准。

在我们进行示例计算之前,让我们区分收购价格和脱售价格以避免混淆

基本上,RPGT的计算公式如下所示:

应税收益 = 脱售价格 – 收购价格/市场价值和附加费用

净收费收益 = 应纳税额 – 豁免征额

应付RPGT= 净应税金额 X RPGT税率(基于持有期)

例如,Abdul先生于2010年以RM400,000在槟城购买了一套房子。但在2016年,他在柔佛州找到一份更好的工作后,决定出售该房产。在做了一些调查后,他确定现在的市场价格是RM650,000。然而,他最终只以RM640,000卖出了该房子,加上其他有关的房产销售杂费开支共计RM8,000.

针对上述例子,RPGT的计算方法如下:

应税收益 = RM 640,000 -(RM400,000 + RM 8,000)
= RM 640,000 – RM408,000
= RM 232,000

净收费收益 = RM 232,000 -(RM232,000 *10%)
= RM232,000 – RM23,200
= RM208,800

应付RPGT= RM 208,800 *5%(适用税率,因为Abdul先生持有房产超过5年)
= RM10,440

经过计算,我们可以清楚看见Abdul先生需要支付RM10,440的RPGT。如果他在不到5年的时间内脱售房产,那么税额会更高。因此,在出售房产之前,考虑RPGT是至关重要。你也不希望该税收吞噬了你大部分销售收入。

2020年预算案中对RPGT结算基准年的变化

根据2020年财政预算案,政府已经修改了个人公民和永久居民在5年后出售房产的RPGT计算方式。2013年1月前购买的房产,其购买价格现在是基于2013年1月1日的市场价值所定,而不是之前的2000年1月1日的基准年。

这一变化非常好,因为降低了RPGT,特别是对那些在2000年1月前购得房屋的人来说。你还在挠头吗?这里有一个例子。Mandri女士在1996年以RM175,000购买了一套房子。然后她在2018年以RM650,000的价格出售。假设2000年1月1日的市场价格是RM350,000,而2013年1月1日是RM520,000:

2020 年财政预算案前的 RPGT 计算:

RM650,000 – RM350,00 = RM300,000

RPGT = RM300,000 x 5 = RM15,000

2020 年财政预算案后的 RPGT 计算:

RM650,000 – RM520,000 = RM130,000

RPGT = RM130,000 x 5% = RM6,500

正如我们所看到的,2020年财政预算案中的变化就是大大降低了超过一半的应付RPGT税,为卖家提供了更多的资金。

如何可以免除RPGT

因此,即使是5%的税率也很高。难怪许多人都在询问如何免除RPGT。以下有一些方法:

2020年复苏计划(PENJANA)下的RPGT豁免

好消息是,在PENJANA 2020年期间,政府宣布了2021年的RPGT豁免令,豁免马来西亚人在2020年6月1日至2021年12月31日期间出售住宅物业时支付5%(或以上)的RPGT。然而,要获得豁免资格需遵守几个条件:

  1. 卖方必须是马来西亚公民,并且是待售房产的唯一或共同所有者。
  2. 该物业必须是用于居住的住宅物业。
  3. 该房产不是通过配偶之间转让获得的,也不是配偶、父母和子女之间或祖父母和孙子女之间的礼物,而赠送者是马来西亚公民。
  4. 买卖协议(SPA)必须在2020年6月1日或之后签署,但不迟于2021年12月31日,并且该文件不迟于2022年1月31日正式盖章。如果没有SPA,财产销售的转让文件必须在2020年6月1日或之后执行,但不迟于2021年12月31日,此外,还必须在2022年1月31日之前正式盖章。

一次性豁免

首次卖房者,值得庆幸! 根据法律规定,马来西亚公民和永久居民首次出售其住宅物业时,可获得一次性RPGT豁免。然而,该物业必须是用于自己居住,而不是出租或用于投资。

家庭成员之间买卖的豁免

另一项豁免是家庭成员之间的财产处置,即是:

  • 父母与子女之间的财产买卖
  • 配偶之间的财产买卖
  • 祖父母和孙子女之间的财产买卖

免除10%的应税收益

除此之外,政府还授予豁免权 –RM10,000或应税收益的10%,较高者为准 — 以降低RPGT的成本。

廉价房屋买卖的豁免

为了协助低收入家庭,当局也从2019年起全面豁免售价低于RM200,000的廉价房屋的税款,只要卖家持有该房产超过5年即可。

我如何在马来西亚支付RPGT

支付RPGT很简单。首先,从马来西亚内陆税收局(LHDN)获得LHDN表格,或直接从其官方网站下载文件。之后,按照以下步骤进行:

第1步:在产业盈利税(RPGT 1A)表格中输入所需的资料。你需要附上SPA和其他可扣除RPGT的证明文件。

第2步:如果你想申请免税,你还需要根据1976年RPGT法令,第27A条下填写被称为信息通知的表格(RPGT 3)。

第3步:作为卖方,你必须确保买方填写结算证明(RPGT 4)表格,其中还必须包括一份SPA的副本。

第4步:在你完成所有表格后,将所有相关的文件一同提交到最临近的内陆税收局分行。不要忘记,你需要在销售后60天内支付RPGT。

总而言之,产业盈利税(RPGT)是马来西亚每个房屋买家和卖家都应该了解的税收,以减少他们的成本。无论你是想卖掉现有的房子进行升级,还是希望为自己增加资本的投资者,关键是要了解脱售房产时的所有相关费用,特别是RPGT,以及减少费用的方法。

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