就算您了解租赁(leasehold)和永久(freehold)业权房产之间的分别,在两者之间选择其一,可能也不是个容易的决定。考虑到与永久业权房产相比,租赁业权房产的许多限制,使其较不受青睐。有些人可能会争辩说租赁业权房产比永久权业权房产更好,特别是马来西亚黄金地段尚未开发的永久业权土地稀缺。就算租赁业权房产提供的价格较低,也有人会不同意这点。继续阅读以了解更多有关租赁业权房产(leasehold property)的实情。
当国家将一块土地出售于个人不超过999年的期限时,该土地就具有租赁业权。租赁业权房产/土地的租赁期通常为30、60、99年或最长为999年。另一方面,永久业权房产/土地的业主将永久拥有该资产。
当租赁业权期满后,土地将归国家当局所有,除非业主选择提前延长租约。购买转售物业时,您将接管前任业主持有的租赁期。
大部分人会自动假设租赁业权房产的价格比永久业权低,而部分发展商在推销新项目也经常强调这一点。然而,土地的使用权并不是确认该房产是否是一项稳健投资的唯一部分 – 买家该必须考虑位置、发展商的声誉/建筑工艺的品质、物业的概念和该地区的发展潜力。
当您购买房产或土地时,您将获得一份地契作为购买纪录文件。马来西亚政府会通过土地注册局发出地契。该地契(Land Title),或“geran”,包含有关土地/房产的资料,例如永久业权或租赁业权,以及还剩下多久的租期。
如今,尽责的购房者可以选择透过登入土地注册局的网站搜寻和调查物业。或者,您也可以请房地产中介、律师或抵押贷款方提供协助。
最大的隐患是,一旦租约到期时,您是否能继续持有租赁业权物业。如果您等到过期,该物业或土地将自动恢复为国家所有,其他任何人都能购买。此时的续期要求可能被拒绝。如果租约已到期,而您仍想要该土地/物业的话,您需要重新申请让渡(alienation),且价格几乎与重新购买的一样多。
基于此原因,您可以(并且应该)在这个情况发生之前申请延长租约。延长租约前没有最低期限要求,您应该在至少剩余30年前进行。值得注意的是,延长租约需要付费,且越接近租约到期的日子,费用越高。
倘若政府计划将该地区用于其他类型的发展,例如捷运或道路的话,他们可能会限制您可以续租的年数(您通常可以选择30、60或99年)。
国家土地法典(National Land Code)有2项新规定:
经2016年国家土地法典(修正案)修订的第90A条,规定了延长租约的要求,包括在租约过期前申请,并确保土地用途在租期内不改变且不受侵犯。
技术上来说,第197和76条法典并不允许更新租约。因此您必须根据这两项规定向国家当局提交申请。申请人随后将被告知该申请将根据哪条法典处理,以及租赁业权的保费。
租赁业权保费是屋主维持业权的全额费用。与永久业权单位不同,租赁物业不承担溢价,因此必须在特定时期过去后,不断更新。
马来西亚的受各州政府管辖,因此各州有所不同。
在雪兰莪州,延长租赁业权保费的方程式根据2003年雪兰莪土地法(Selangor Land Rules 2003) 和2003年雪兰莪采石法(Selangor Quarry Rules 2003)计算。
值得注意的是,雪兰莪州业主在延长租赁业权时可获部分回扣。
您或许会对选项2.为何如此实惠感到好奇。雪兰莪州务大臣在2018年表示,随着地价逐年上涨,私人居所计划提供了财务缓冲,并保证屋主或下一代不会因缺乏延长租约的资金而被赶出家门。巴生谷主要地点延长租约的保费可高达Rm150,000。
以原住民地契(Native Title)持有的土地不需要更新,因为业权是永久的。同时,非土著拥由的租赁业权土地将持有国家土地地契,通常拥有99年的租约(于1990年代实施)。沙巴政府于2020年宣布,经过土地拥有者和业内相关人士的一直认可后,将恢复5,878张99年的租赁业权至999年。
那些希望恢复999年租约的人士,可以在土地发展局网站注册为用户。
从菜单中点选“申请恢复999租约“并填写您的地契编号。如此一来就会生成表格,需要签名并提交至土地和测量局总部或任何地区的土地局。
砂拉越州实施统一收费,如下所示:
土地用途 | 类别 | 价格(RM) |
住宅 |
排屋 | 每个单位1,000 |
半独立房屋 | 每个单位3,000 | |
独立式房屋 | 每个单位6,000 |
如果业主选择延长租约长达99年,而非60年的话,就需要额外支付总额的30%。但是,这个州属的业主有一个好处 – 土地现时权益的价值(剩余的租赁期)被认作非重要的考量。因此,业主可在接近租约结束前续租。
砂拉越州的业主可透过eRLL服务线上申请延长业权租约。
目前,马来西亚仍没有99年租赁业权即将到期的分层地契房产。考虑到延长租赁业权物业的高额费用,政府未来可能会提出更多计划,以协助使用这些土地的业主,毕竟政府没有计划使用大部分租赁产权土地。其实2020年就有报导指出霹雳州政府准备考虑降低符合条件的申请者的保费。
如前所述,每个州属有所不同。我们在此将分享雪兰莪州和吉隆坡的保费计算方程式:
住宅
1 /4 x 1/100 x 土地市价(RM/平方尺) x (新租约年份 – 现有租约剩余年份) x 土地面积
商用和工业中心
3 /4 x 1/100 x 土地市价(RM/平方尺) x (新租约年份 – 现有租约剩余年份) x 土地面积
住宅
吉隆坡的保费计算公式可见1995年吉隆坡联邦直辖区土地法令。
1 /4 x 1/99 x 土地市价(RM/平方尺) x (新租约年份 – 现有租约剩余年份) x 土地面积
笔记:
*如果您使用的土地价值,并非以平方尺计算的话,那就无需土地面积。
*如果您的土地面积采用平方尺单位的话,那就以平方尺数字乘以相关土地的面积。
假设您在吉隆坡拥有一间独立式洋房,产业面积为2,500平方尺,目前土地价值为每平方尺RM500。同时,租约还剩50年。总保费为:
= 1/4 x 1/99 x RM500 x (99 years -50 years) x 2,000
= RM154,672
在申请延长租约前,建议您联络当地政府以确认您物业的保费。请记得,国家当局拥有绝对权力决定是否批准延长租约。
当您进行延长租约的耗时法律程序时,请考虑是否者的付出精力和时间。总的来说,如果租约少于90年的话,您应该尽快延长,因为:
另一个重要的原因是,如果您打算继续居住/传给后代家人的话,延长租约会更方便自己和家人。
根据您的情况来看,在以下情况下,或许不值得花钱和费力延长租约:
说了这么多,在租赁业权和永久业权房产之间进行抉择,取决于几个因素,最重要的是买家的财力。虽然租赁业权房产不一定总是最便宜的,但购买永久业权房产,特别是在雪兰莪州或吉隆坡这些地区,很大可能更为昂贵。
假设某个地点的两处房产相似,一处是永久业权,一处是租赁业权,通常租赁业权物业的价格会较低,因为市场更喜欢永久业权房产。
假设租赁业权房产比永久业权房产更便宜,较低的入门价格或许意味着更高的租金收益,尽管您还是必须考虑其他因素,例如维护成本和地点位置。
拥有租赁业权物业的其中一个缺点是,其价值会随着租期到期而贬值。
贷款方在审查租赁业权物业的贷款申请时,将评估物业的剩余租约,以确定租约是否足以涵盖偿还贷款的期限。银行在接受物业作为融资抵押品之前,通常还会规定剩余租约的最低年限,这意味着物业的年份越高,能够获得财产融资的可能性越低。记住除了土地拥有权外,贷款很大程度上取决于房产的价值和借款人的财务状况。
请注意,永久业权和租赁业权房屋的贷款审批流程是相同的。在为租赁业权物业申请融资时,无需呈交其他文件。
另一个常被提及的缺点是,转让租赁产权房产需要国家同意,且需要经过一些司法程序。总体而言,整个过程将耗时一年。
60年后,续约的成本每年以房产价值的1%左右增长,所以如果房产价值RM250,000,延长租约的费用将每年增加约RM2,500。
总体而言,购买房屋或投资物业取决于您的个人状况和目标,从来没有一种选择会比另一种来得更好的情况。我们希望这份深入的指南能帮您做出明智的决定。