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什么是房地产投资？

房地产投资是指通过收购、拥有、管理和改进以及出租或出售房产以产生利润。与其他类别的投资相比，房地产投资高度依赖现金流，这意味着投资者需要从其资产中获得现金流才能使其投资成功。尽管可以从金融机构借入资金，但它也需要大量资金。

房地产投资以多种方式产生收入，例如净营业收入法，它基本上是将场所用于您自己的业务（例如商店、加油站、酒店和餐馆等）或将场所出租给包括其他企业在内的租户。

净营业收入是指物业资产产生的租金和其他普通收入来源的总收入，减去费用、税收、公用事业和维护等总经常性费用。租金是商业和住宅物业投资的主要收入来源之一。值得注意的是，租户向房地产所有者支付租金，以便他或她可以使用该物业。

房地产投资的其他方法是资本增值和房地产开发。前者基本上意味着以高于原始购买价格加上其他费用的价格出售房产，而后者则是购买空置土地或老化的建筑物，以将它们建造或重新开发成可以获得更高售价或更高租金的结构。

马来西亚有哪些类型的房地产投资？

通常，房地产投资按物业类型或房屋使用方式分类。它可以用作住宅物业或某些类型的企业，其中一些只能在特定的土地区域规则下使用。

住宅

这是最常见的房地产投资类型，因为房屋是人们使用最广泛的房地产。住宅物业是指用作住宅的任何结构，包括独立住宅、排屋、公寓和平房等。

住宅房地产是指仅作为居住空间而建造的任何财产。它由通常出租的住宅组成，而不是自住的住宅。它也可以是混合用途开发项目的一部分，例如顶部带有公寓的零售裙楼，您可以在马来西亚的主要城市，特别是吉隆坡找到。

房地产投资的黄金法则是“地段、地段、地段！” 由于其提供的便利和生活方式，位于便利设施、设施和公共交通附近的优质物业具有高租金率和高转售价格。马来西亚最好的住宅物业投资之一是位于满家乐的Residensi 22，它在 2020 年提供了最高的资本增值。

商业的

几乎随处可见的另一种典型投资物业类型是商业房地产。本质上，这种物业要么用作零售空间，要么用作办公场所。前者用于各种类型的业务，其中分区规则不太严格。零售空间的用途包括餐馆、餐馆、商店、超市、百货公司和购物中心等。

同时，办公空间一般是指白领工作的场所。这以办公大楼的形式出现，主要位于市中心或中央商务区 (CDB)。有些也可以在商业园区等经济特区找到，但这些主要迎合工业物业。

这里最成功的商业发展项目是双威金字塔和独立 118。前者被吹捧为马来西亚最受欢迎的购物中心，每月游客数量最多，而后者被誉为世界第二高塔。

工业的

这是指用于制造、加工产品或储存原材料和部分或全部成品的财产，以及大规模用于此类相关目的的任何房地产，这意味着大量的人力和资本参与。示例包括工厂、工厂、仓库、配送中心和货运码头。

与住宅和商业物业相比，工业物业有严格的区域规则，这意味着它只能在政府为此类用途预留的特定区域（例如商业和工业园区）中找到。这些物业通常位于远离住宅或商业机构的地方，因为工业物业的活动可能会对公众造成滋扰。它可能更嘈杂，可能有来自工厂的难闻气味，或者操作可能会产生化学物质，这些化学物质可能对未佩戴专门防护装备的人造成危险。

马来西亚最赚钱的工业地产之一是雪邦的数字自由贸易区（DFTZ），电子商务巨头阿里巴巴在这里为中小企业（SME）推出了区域物流中心。

款待

这种类型的房地产主要迎合游客和客人。这些包括酒店、旅馆、旅馆和服务式住宅。它还涉及有助于吸引游客到特定区域的设施，因此它包括度假村和主题公园，以及用于会议、奖励、会议和展览的物业。

这里最受欢迎的旅游景点之一是 5 星级 Lexis Hibiscus Port Dickson，它在 TripAdvisor 中名列前茅和畅销书。另一个绝佳的选择是五星级的兰卡威四季度假村。

未开发土地

如上所述，房地产投资的一个子集是房地产开发，其中像房地产开发商这样的公司购买空地以在该地块上建造一些东西，并通过出租或出售它从建造的结构中产生利润。在这片土地上建造的开发项目可以是住宅、商业、工业或酒店物业。

一个例子是在 2015 年，IJM Land 与 Perennial Real Estate Holdings 合作，以约 4 亿 280 万令吉的价格在槟城岛的牛汝莪镇购买了 140 万平方英尺的永久业权土地。该地块后来被用于开发一个综合用途的海滨项目，总开发价值（GDV）约为 30 亿令吉。

房地产投资的优缺点是什么？

与这个世界上的任何事物一样，每种类型的房地产投资都有其自身的缺点和优势。

住宅

出租或出售住宅物业更简单，更容易，您可以通过聘请房地产经纪人为您完成所有工作以换取佣金来进一步减轻您的责任。

虽然购买住宅物业仍然需要大量资金，但在房地产投资方面，这通常是“最便宜”的物业。另一个缺点是租户周转率，这可能会更短或更长，具体取决于您租给谁。

住宅物业的租金回报也没有其他类型的物业投资高，而且回报可能会波动或低迷，具体取决于住宅市场的状况。

商业的

商业地产的利润通常更高。特别是，办公物业在较长时间内提供稳定的回报，尽管持续的 COVID-19 大流行对零售和办公物业的需求产生了负面影响。

尽管它具有更高的租金回报，但商业房地产投资通常比住宅物业更昂贵。例如，大型写字楼和购物中心通常由房地产开发商和房地产投资信托基金 (REIT) 持有。此外，出租商业物业时涉及更多的文书工作和合法性。

工业的

在 COVID-19 大流行期间，工业物业是表现最好的物业类型。由于电子商务的普及，仓库和物流中心的租金和价格飙升。同样，迎合生命科学领域的设施也出现了强劲的需求，因为公司争相帮助提供与健康相关的产品和服务。

然而，工业地产需要大量的资金。这些属性还具有更高的规格，例如地板负载能力和更高的电力输入。对于从事危险活动的设施，包括涉及重型机械的设施和用于生命科学的设施，有严格的规定。

款待

在 COVID-19 大流行之前，酒店投资是表现最好的房地产投资之一。然而，由于旅行限制，游客被拒之门外，因此受到病毒爆发的严重影响。

尽管如此，酒店和服务式住宅在健康危机期间仍能保持相关性，因为其中一些被用作隔离设施。然而，这种类型的物业投资是劳动密集型的，因为维护和为客人提供服务是全天候的。

未开发土地

在马来西亚，住宅投资者的常见做法是购买公寓中的单位出租或最终转售。房地产投资者从头开始建造房屋并不常见，因为这需要更多的努力，包括聘请有执照的专业人士来帮助您建造大厦。此外，购买空地建房往往是房地产开发商的专业化，或者是拥有专业人才和充足资金的公司。

哪些不同类型的房地产投资者？

根据您所处的阶段，房地产投资者分为三种。我们都开始成为新手，许多人努力成为成功的资深房地产投资者。

• 新手投资者（新手）

尚未开始投资的人称为前投资者，而新手投资者是刚刚在房地产投资中迈出第一步的初学者。其中包括那些刚刚购买房屋出租或最终出售的人。

作为该行业的新手，这类投资者在房地产投资方面并没有太多的实践经验。除了那些有相关背景的人，他们往往缺乏一些房地产投资的知识和诀窍。由于他们刚刚起步，这些人的资金有限，除了那些来自富裕家庭的人。

对于这群投资者来说，他们可以做的最重要的事情之一是首先确定他们想要投资的房产类型和地点，因为每种房产类型及其位置的价格都不同。由于这通常取决于您的预算，因此最好货比三家，看看您是否有足够的资金来购买房产并进行装修（如果有多余的资金，也可以进行翻新）。

如果你住在一个小镇，RM200,000 到 RM400,000 之间的预算就足够了。但在主要城市，您将很难在该价格范围内找到投资物业。无论您的目标是资本增值还是良好的租金，始终要检查的一件事是附近的便利设施。该物业越靠近便利设施、就业中心和交通枢纽，就越受欢迎。反过来，一个有吸引力的位置将提高该物业的售价和它将获得的租金。

• 二次购买者

这些人从最初的投资中看到了一些成功，因此获得了更多的资金来进行第二次房地产投资。虽然这群人学到了更多的交易技巧，但他们仍然缺乏资深房地产投资者的深入知识和专业知识。

要获得知识，应该开始阅读更多有关房地产投资的书籍和文献。房地产和住房开发商协会 (REHDA)等行业机构和国家房地产信息中心 (NAPIC)等政府机构也发布房地产统计数据，包括交易量和价格。同样，仲量联行、世邦魏理仕和第一太平戴维斯等房地产咨询公司也发布月度或季度报告，深入了解马来西亚房地产市场的现状。

如果您需要更深入的建议，请尝试参加合法的房地产研讨会和展览。通常，这些活动将与房地产专业人士、行业高管和资深房地产投资者参加的问答环节举行会谈。

• 资深房地产投资者

经验丰富的投资者是那些投资了多处房产的人。他们亲身经历了房地产市场的两个主要周期——上升和下降。特别是，这些人因从投资中赚取改变生活的钱而声名鹊起。其中还包括有影响力的人，他们分享他们的知识以帮助人们登上房产阶梯。

马来西亚一位著名的房地产专家投资人是著名作家、专栏作家和培训大师雷尼西亚·梁博士。她被誉为“亚洲房地产女王”，是这里最受欢迎的房地产投资培训师之一。

该领域的另一位优秀顾问是 Rachel Lim，他是该国最成功的房地产投资者之一。事实上，她投资了超过 948 万令吉的房地产，并在短短两年内实现了财务自由。

就房产持有时间而言，房产投资者有两种：

• 短期

人们可以称他们为鳍状肢，因为他们只持有财产很短的时间，然后为了快速获利而出售。然而，房地产收益税（RPGT）大大降低了马来西亚鳍状肢的收入，该税对五年以下出售的房屋征收高税率。

值得注意的是，根据 2022 年预算，联邦政府宣布从第 6 年开始，他们将不再对由马来西亚公民、永久居民 (PR) 和外国人组成的个人出售的房产征收 RPGT。此前，第 6 年及以后出售的房地产的 RPGT 为 5%。

尽管有RPGT，但还是有一些成功的脚蹼。其中包括那些以便宜的价格购买房屋的人，包括损坏的房产或有问题的房屋，然后修复它们以转售以获得巨额利润。然而，这需要家庭装修方面的专业知识以及与优秀承包商的联系。

• 长期

在马来西亚，从今年开始，转售住宅物业六年及以后的个人投资者可免征 RPGT。虽然更新的税收计划促进了长期持有，但您的资本和资金将与您的房屋捆绑至少 5 年。

通过投资房地产的公司，通常有两种类型的房地产投资者：

• 房地产开发商

如上所述，这些公司购买空地以便在现场建造东西。他们还收购老化和过时的房产，以将其重新开发成一个可以使用并可以获得良好售价或租金的项目。例如，包括通过整体出售购买旧住宅楼，为新的现代公寓让路。

马来西亚最具标志性的重建项目之一是武吉免登市中心(BBCC)，这是一个 7.9 公顷的混合用途项目，以前由富都监狱占用。综合开发项目包括住宅套房、办公大楼和服务式住宅。

然而，房地产开发需要巨额资金。这些投资者还在专业人士身上投入了大量资金，包括建筑师、结构工程师、电工或电气工程师以及机械工程师等等。

• 房地产投资信托基金

房地产投资信托 (REIT) 是投资于创收房地产的上市公司。这些由经理管理，人们可以购买这些公司的股份或单位。作为回报，单位持有人将从这些物业的收入中获得一部分净利润，每季度分配一次。拥有房地产投资信托基金股票的最大好处之一是它提供了被动收入，这不涉及任何艰苦的工作。

马来西亚顶级房地产投资信托基金 (M-REITs) 包括 KLCC Property Stapled、IGB REIT、Sunway REIT、Pavilion REIT和Axis REIT。这些实体投资于办公楼、零售场所、酒店和工业资产。

值得警惕的房地产投资骗局

鉴于房地产是马来西亚最受欢迎的投资选择之一，许多不怀好意的人正在用他们辛苦赚来的钱来欺骗有抱负的房地产投资者。以下是一些危险信号，可帮助您识别可能的房地产投资骗局。

1. 投资回报 (ROI) 好得令人难以置信。如果与主流投资产品（例如保险公司提供的产品）相比，投资回报率要高得多，请小心。作为一般的经验法则，7%的年回报率被认为是好的。这种骗局的一个例子是“蓬勃发展的南宁”房地产投资计划，骗子承诺在两年内将 38,474 令吉变成 430 万令吉。
2. 快速致富计划或研讨会。警惕那些承诺投资会迅速致富的人或活动组织者。最有可能发生的情况是，组织者会拿走参与者的钱并逃跑。这是马来西亚证券委员会（SC）和马来西亚国家银行（BNM）警告人们提高警惕的一种骗局。最近的一名受害者是一名霹雳州商人，他在 2021 年 4 月因此类骗局损失了约 15 万令吉。
3. 声称可以帮助您购买某些房产的人，由于他们的“关系”，您可能没有资格购买。这方面的一个例子是 PR1MA 住房骗局，其中一些不法分子声称是为 PR1MA 公司工作的政府代理人，并让一些人相信他们有资格参加该计划并且可以帮助他们购买廉价住房。
4. 投资需要您招募更多的家人和朋友加入该计划。一个例子是 Easy-Pharmax，这是马来西亚最大的多层次营销 (MLM) 骗局之一，每位会员损失约 40,000 令吉。

投资房产前要问的问题

1. 出售该物业的房地产开发商或房地产经纪人是否合法？
2. 该物业的卖点和缺点是什么？
3. 潜在回报是否超过风险，您能否管理风险？
4. 在市场低迷的情况下，您能否继续偿还贷款而不必亏本出售房产？
5. 你有没有做功课，你可以在哪里寻求帮助？