外房网

　　每年，纽约市数十万公共住房居民的困境令人震惊：墙壁和天花板坍塌和漏水，厨房和浴室长霉，电梯停止运行，严冬时节热量消失。

　　官员们坚持认为，这些美国房产问题是数十年资金不足的结果。但州立法者周四通过了一项法案，通过向一家新成立的公益公司出租多达 25,000 套公寓，可为负责监督该市公共住房的纽约市住房管理局 (NYCHA) 解锁数十亿美元，该公司随后可以借钱进行必要的维修。

　　预计州长凯西·霍赫尔（Kathy Hochul）将签署的法案的通过是美国最大的公共住房系统急需的金融救助的一部分，该系统已成为美国老龄化公共住房存量恶化的象征。

　　这也是市长埃里克亚当斯的胜利，他承诺在第一任期内解决住房管理局长期存在的问题，否则一直在努力推动他在奥尔巴尼的住房议程。

　　两年前，NYCHA 首次提议涉及该公司，该公司将被称为公共住房保护信托基金。

　　该计划将把一些住房开发项目从由联邦政府资助的传统公共住房计划转移到另一个计划，该计划将根据第 8 节计划将联邦补贴附加到特定公寓。然后，公司可以从该收入流中借钱来支付维修费用。

　　官员们表示，NYCHA 将保留土地和建筑物的所有权，居民将继续享有与当前计划相同的保护，包括将租金支付上限设定为家庭收入的 30%。

　　“这是公共住房历史上的重大事件，”住房管理局首席执行官格雷格·拉斯说。“公共住房保护信托基金的通过使 NYCHA 能够筹集数十亿美元的资本资金来投资其房产，并让居民对他们的家园的未来拥有真正的发言权。”

　　几十年来，公职人员未能维护构成 NYCHA 老化建筑网络的 170,000 多座房屋，其中大部分建于 1950 年代，导致低收入居民居住在公寓中，受到铅、霉菌和摇摇欲坠的基础设施的困扰。

　　根据最近的一项城市住房调查，在超过 40% 的 NYCHA 公寓或约 73,400 套房屋中，居民报告了三个或更多的维护问题，而在私人公寓中，这一比例为 8%。

　　该机构估计，维修和翻新需要惊人的 400 亿美元。

　　华盛顿非营利研究机构城市研究所的研究员苏珊·波普金 (Susan Popkin) 说，随着纽约变得越来越贵，体面的、负担得起的住房变得越来越难买到，NYCHA 的居民经常陷入这种情况。住房。

　　她说：“目前，这个城市确实没有其他地方可供低收入者租房。”

　　NYCHA 公寓的月租金中位数约为 500 美元，家庭收入中位数约为每年 18,500 美元，而全市则分别为 1,500 美元和 50,000 美元。根据纽约市的估计，超过 43% 的 NYCHA 家庭至少雇用了一个人。

　　据该机构称，有超过 250,000 个家庭在 NYCHA 公寓的候补名单上。

　　这些问题反映了全国公共住房系统中的问题。但由于官方人口约 360,000 人居住在 330 多个开发项目中——比匹兹堡、奥兰多或圣路易斯的总人口还要多——NYCHA 问题的规模使其他城市相形见绌。

　　新成立的公司将由一个九人董事会管理，其成员包括 NYCHA 的首席执行官、首席财务官、一名副市长、四名 NYCHA 居民、一名由住房管理局首席执行官任命的成员和一名由市长任命的成员代表 NYCHA 员工。

　　该法案要求向公司出租多达 25,000 个单位，并要求每年对这一数字进行审查，立法机构可能会授权增加。

　　波普金说，很少有房屋当局尝试过类似的计划。

　　这项努力的通过之路坎坷。去年，一项类似的法案在奥尔巴尼去世，此前批评者认为这将削弱公共对住房开发的控制，并且如果该机构未来无法偿还，发行大量债务可能会带来新的风险。

　　该机构设法赢得了一些怀疑论者，部分原因是增加了一项条款，允许每个开发项目的居民就他们是否希望它成为该计划的一部分进行投票。（他们将无法投票决定将开发项目恢复到传统的公共住房计划。）

　　根据该法案，居民还可以帮助选择被委托进行维修工作的公司。

　　社区组织者凯伦·布隆德尔（Karen Blondel）在公共住房中生活了大约 40 年，其中 30 多人住在她位于布鲁克林 Red Hook West 开发区的公寓中，她说她最初认为该信托是修复公共住房的又一个有缺陷的计划，在没有居民参与的情况下强加给居民。

　　但非营利居民团体公共住房公民协会的联合创始人布隆德尔表示，她现在支持它，只要投票过程包括要求大量居民投票的要求。

　　她说，虽然她希望居民在公司董事会中获得更多席位，但公共住房的需求太大，无法反对新计划。

　　“我并不害怕改变，以至于我被冻结了，”她说。

　　在国会去年将公共住房排除在一项庞大的基础设施法案之外之后，该法案的通过变得更加紧迫，而乔·拜登总统被称为“重建更好”的支出法案（该法案将包括为 NYCHA 提供数十亿美元的资金）停滞不前。

　　由于党内分歧，纽约奥尔巴尼的其他主要住房提案——包括为开发商提供利润丰厚的税收减免以及限制驱逐和限制私人公寓租金上涨的措施——几乎都失败了。但鉴于公共住房的严峻形势，信托提案联合了许多温和和进步的民主党人。

　　在没有足够的联邦资金的情况下，地方官员已经掌握了解决需求的方法。他们提出了要求住房管理局在 NYCHA 财产上建造新的混合收入建筑物的提案，并出售一些开发项目的“空气权”——基本上是未使用的开发能力。

　　一些进步人士开始将信任视为比 NYCHA 正在寻求的另一种解决方案更受欢迎的选择，在该解决方案中，该机构已将一些开发项目从传统的公共住房计划中移出，并允许私营公司对其进行管理。

　　但在一些居民中，对这笔交易的怀疑仍然存在。

　　41 岁的雷蒙娜·费雷拉（Ramona Ferreyra）已经在布朗克斯区的米切尔住宅（Mitchel Houses）住了四年，在那之前她的祖母在那里住了大约 30 年。

　　虽然她公寓的天花板有裂缝，地板上的瓷砖也不见了，但她反对保存信托的想法，因为她不相信租户会在它之下保留他们的保护。

　　相反，她希望看到国会在传统住房计划下分配更多资金。

　　“你正在为一个已经一次又一次地证明它正在失败并且需要彻底改造的组织打开闸门，”她说。

　　Ferreyra 帮助领导了一个名为 Save Section 9 的倡导组织，该组织参考了管理公共住房的联邦法律部分。该组织计划本月晚些时候前往华盛顿游说为 NYCHA 提供更多资金——她说住房管理局本身应该做更多的事情。

　　她还表示，她的团队正准备提起诉讼以停止信托计划。

　　“战斗不会结束，”她说。纽约时报