在马来西亚MRT3环线附近买房是明智之举吗?

2022-06-20 13:55  来源:

  准备在 2030 年全面投入运营的大众轨道交通 3 环线 (MRT3) 在巴生谷引起了相当大的轰动。

  由于经济和大流行相关的中断而被暂时搁置后,恢复的环线在许多方面都预示着好消息。作为缓解城市商业核心拥堵的交通解决方案,作为减少我们对碳排放汽车依赖的生态福利,以及通过更好的连通性和增加的便利性提高受影响地区的马来西亚房地产和土地价格的催化剂。

  关于 MRT3 环线,您需要了解什么?

  房地产市场分析师表示,事实上,地铁环线的影响比其计划路线附近的直接区域更广泛、更广泛。

  MRT3 的 50.8 公里环路路线旨在成为完成吉隆坡综合铁路系统的最后一部分,将环绕首都周边。为了增加城市公共交通的使用,环线将与现有的地铁、轻轨、KTM 和单轨铁路线连接进出吉隆坡,以及吉隆坡内部。

  据交通部称,该项目将分阶段完成,预计2028年完成一期工程,2030年完成二期工程。其中40.1公里为高架,10.7公里为地下.规划车站共31座,其中高架24座,地下7座。

  除了沿MRT3路线的10个换乘站外,15个站址将提供更方便的“停车即乘”体验,共有11,650个停车位。

  下表列出了即将推出的 MRT3 站,重点介绍了提供换乘服务的站。计划中的地铁站以蓝色标识。

  Ho Chin Soon Research 首席执行官 Ishmael Ho 指出,MRT3 是吉隆坡综合铁路系统拼图中缺失的一块,旨在通过几个计划中的交汇处连接多条现有线路。

  “在哪里投资这个问题的一个很好的答案是:跟随基础设施,”何说。

  “圆线用作连接器。它将有许多交汇处,将促进巴生谷更好的互联互通,与现有的铁路线相连。这意味着即使你一直住在蒲种、巴生或双溪毛糯,MRT3 也会影响你,”他补充说。

  与大多数房地产观察家一样,他预计新捷运 3 线周边地区的房地产交易活动将在未来几年出现最显着的增长,因为新的发展重点和增强连通性的前景将带来的价值上升。

  MRT3 将扮演重要的“中心”角色,将成为巴生谷整个城市铁路网络的重要纽带,也将最终吸引附近物业的溢价。

  哪些地区将从 MRT3 线路中受益最多?

  尽管预计 MRT3 的经济(以及社会经济)影响将是广泛的,但大多数房地产市场观察家都认为,沿线人口稠密的地区,已经经历了快速的城市化和基础设施的改进,将是其中之一。圈线开通前最显着的受益者。

  这包括具有大量经济适用房选择的社区和郊区,为主要依赖公共交通解决方案的部分人口提供服务。

  以下是一些有望从改善与城市的互联互通中受益的指定区域:

  班台达兰

  Pantai Dalam 长期以来一直是吉隆坡工薪阶层居民负担得起的生活选择的焦点,他们优先进入城市。MRT3 计划与 KTM 巴生港线的交汇处将增加其对来自城市西南部的通勤者的重要性。

  该地区已经受益于靠近孟沙、Kerinchi (Bangsar South) 和 KL Sentral,以及沿 Jalan Bangsar 新兴的备受瞩目的开发项目——包括 SP Setia Bhd 的 70 亿令吉吉隆坡生态城开发项目。

  MRT3 在该地区的影响力只会提升其已经上升的形象,并成为其仍然很大程度上过时的景观转型的快速催化剂。

  那些已经在该地区的人可以从土地价值的大幅上涨中受益,这反过来又可能引发土地销售和周边地区新的高档化努力,将那里的生活方式前景提升到其更著名的邻居的水平。

  旧巴生路

  旧巴生路沿线的强劲发展已经改变了那里的景观,许多新的高层公寓和公寓项目针对城市专业人士。MRT3 承诺更好地连接吉隆坡市的脉搏,这将特别吸引这一人群。

  旧巴生路已经是买家的热门中心,尽管大流行仍在继续,但它仍是2021 年交易量最大的地区之一。增加一个 MRT3 站可能会增加其当前的光彩,同时也会在不久的将来引发新的开发活动。

  人口稠密的地区拥有超过 250,000 人(并且增长迅速),未来的开发活动可能会导致更多以交通为导向的住宅和商业开发,以及更多的零售存在。

  塞蒂亚旺沙

  Setiawangsa 是吉隆坡的东郊,距离市中心不到 4 公里,毗邻安邦。它的战略位置提供郁郁葱葱的山坡,同时距离城市“不太远”,这使其成为巴生谷居民的绿色避风港具有独特的吸引力。

  该地区聚集了当地工人阶级、富有的 KLites 和少数外籍人士,他们欣赏 Puncak Setiawangsa 和 Bukit Setiawangsa(后者被非正式地称为吉隆坡好莱坞山)更健康的环境。

  随着 Setiawangsa MRT3 站的加入,这种生活方式的吸引力势必会更具吸引力,该站将绕过严重拥挤且经常繁重的安邦交通,将城市的明亮灯光拉得更近。

  Setiawangsa 目前提供范围广泛的住房类型和价格,从经济适用公寓到豪华公寓。一旦 MRT3 投入使用,这种前景很可能会在潜在买家身上撒下一张大网。

  该地区很有可能在未来吸引更多高端发展,但该地区土地价值的上升也将对现有的当地人口产生积极影响。

  你应该在MRT3线附近买房吗?

  总体而言,已证明铁路线的发展对其走廊沿线的房地产价格产生了相当大的影响。不仅如此,马来西亚的经验告诉我们,这种影响包括提高周边城市人口的生活水平,因为这种基础设施的改进往往会吸引升级的住宅和商业开发项目。

  这不是马来西亚独有的现象。即使在全球范围内,铁路网络也已被证明可以显着提升受影响地区的形象,从而转化为财产价值的升值。

  马来西亚规划师协会 (MIP) 发表的题为“铁路运输会影响房价和租金吗?”2021 年发现,在已建立铁路网络的全球城市中,房地产价值规模与与车站的接近程度之间存在强烈的直接地理关系。

  使用 Hedonic 估值模型,该研究发现纽约快速铁路网络周围的价格每 100 英尺距离车站区域下降 2,300 美元。同样,在中国的德克萨斯州休斯顿和上海,这些城市的主要地铁站每 100m 价格上涨 1%。

  在马来西亚,MIP 发现,位于吉隆坡轻轨站 1,000m 以内的房屋价格最初上涨了 10,560 令吉(直线距离模型)(基于 2013 年的数据)。2019 年更新的数据现在显示,位于火车站 800m 半径范围内的房屋价格普遍上涨了 30%。

  “像 MRT3 环线这样的大型催化项目将始终对房地产产生影响,”何说。“这是因为此类项目将连接经济活动活跃的地区,这反过来将有助于房地产市场的繁荣。”

  此外,他说大吉隆坡正以每年 2.4% 的速度增长,到 2030 年将有额外的 270 万居民。这有两个主要影响,即需要更多住房和需要更好的交通系统来帮助缓解交通拥堵。

  在日益拥挤的城市景观中,在既定的自给自足的区域内提供便捷交通解决方案的房产需求只会增长,并成为城市专业人士的重要必需品。

  你应该投资MRT3线附近的房产吗?

  MIP 进行的铁路邻近度研究还建立了租金价格与火车站距离之间的关系。例如,它引用了美国首都华盛顿特区,距离 DC 地铁站每 100m 的租金成本下降 2.4% 至 2.6%。

  在出租方面,吉隆坡的其他因素也在发挥作用,因为该市的人口尚未完全依赖公共交通。房地产经纪人表示,虽然在大多数租房者中,靠近铁路交通是一个明确的优势,但优先级仍然取决于您的房产所针对的租户类型。

  “一般来说,年轻的专业人​​士更看重这一因素,因为它符合他们快速变化的生活方式,方便前往工作、零售和娱乐中心。这些人要么是个人、年轻夫妇,要么是能够欣赏这种快速流动性的家庭。因此,由于靠近车站,高层单位或紧凑型有地住宅在吸引更高租金方面做得更好,”房地产经纪人 Y. Devi 说。

  她说,对于负担得起的和中等价位的高层单位来说尤其如此,因为这吸引了特定的人群,他们将从改进的公共交通解决方案中受益最大。

  根据国家房地产信息中心 (NAPIC) 的数据,火车站附近的高层项目受益最大,平均租金涨幅在 1.2% 至 6.6% 之间。

  “然而,对于规模更大、更成熟的家庭来说,情况就不同了。例如,四五个人以上的大型购物旅行很难通过铁路进行,更不用说用手推车回家了。父母也更愿意通过安全的车辆而不是公共交通工具将孩子送到学校,这意味着他们之后也将开车去上班。与汽车的便利性相比,为大家庭的每个成员购买个人门票的成本也很高,”德维解释说。

  因此,投资于靠近 MRT3 站的物业的计划肯定会受益于长期增值,但就短期租金收益而言,它必须是明智的选择。购买计划必须包括了解目标区域的人口统计数据以及对选定类型房产的需求类型。

  正确的房产类型可以产生丰厚的租金收入,但不匹配可能意味着您必须等待资本增值的长期收益才能实现投资。

  住在地铁站附近的好处和坏处

  虽然从房产价值升值角度来看,购买可以轻松进入铁路网络的房产似乎是“不费吹灰之力”,但就您的生活方式、生活环境和安全性而言,还有其他因素需要考虑。

  以下是住在车站附近的利弊清单:

  积极的一面

  

  • 升值:位于交通枢纽附近的房产通常升值更快,专家一致认为,与位于偏远地区的房产相比,房价可能会快速上涨 10% 至 20%。
  • 覆盖范围更广:快速接入相互连接的线路意味着您的城市生活方式障碍更少,并且受拥堵压力影响的生活更少。
  • 长期便利性:对于大多数购房者来说,便利性是重中之重,而长期需求靠近铁路将为您的房产带来丰厚的溢价。
  • 租赁受欢迎程度:正确的房产选择将在年轻、移动和关注日常成本的城市居民中产生持续的租赁需求。

  负面的

 

  • 处理高峰时段的交通:如果您靠近重要的铁路接入点,那么每个人都会在高峰时段到达那里。准备好迎接清晨和结束一天的忙碌。
  • 噪音污染:LRT 和 MRT 列车早在早上 6 点就开始运行,一直运行到晚上 11 点。根据您与车站和人群的距离,这可能是每天的烦恼。
  • 不太理想的景色:如果你的房子或高层单元面对车站,你可能会发现自己希望自己在乡下,因为动植物比钢筋和混凝土更好看。
  • 安全问题增加:不幸的是,您附近的更多人意味着安全性降低,因为传统上人群确实会吸引犯罪活动,特别是扒窃和抢夺盗窃。

  购买房产时,请考虑距离车站步行距离但不直接相邻的房屋,以避免拥挤和噪音污染。已经通过现代化基础设施得到改善的地区也将从 MRT3 中受益最快,从而提高社区形象和整体价值。

  在购买投资时,请密切关注该地区的现有需求和特定类型的房产,这些房产将吸引优先考虑连通性的人群。这将增强您的投资吸引力,并最终转化为更高的租金收益。

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