大马房屋贷款被银行拒绝的9个常见原因

2022-06-21 12:02  来源:

  买房最重要的步骤之一,就是申请房屋贷款(home loan),但麻烦的是,银行可以有各式各样的理由来拒绝你的房贷申请。

  有时候,这可能是因为贷款申请人自身的问题,但在某些比较少见的情况下,尽管申请人具备了所有申请贷款的条件,但还是因为一些不明的原因而被拒绝。

  根据我在房屋贷款行业超过21年的经验和观察,以下是马来西亚人在申请贷款时被银行拒绝的9个主要原因。

  1.发展商或房屋卖家已宣布破产

  银行通常会使用一个称为CTOS(Credit Tip-Off Service)的信用评级系统,来检查贷款申请人的破产状况,或是否牵涉在任何法律诉讼当中。

  根据马来西亚的法律,无论房地产卖家是个人还是公司,一旦卖家破产,就不能再把房产出售。

  2.产业发展商已被银行列入黑名单

  每家银行都会有自己的一份发展商黑名单,黑名单当中记录的信息和发展商也会因不同银行而有所不同。

  对于为何某些发展商会被列入黑名单,各家银行都有自己的理由,包括发展商破产、被起诉,或者该银行在发展商上一个项目的贷款融资方面有过不愉快的合作经验。

  3. 没有准时偿还目前的贷款和债务

  银行在审批房屋贷款申请时,都会通过中央信用资讯系统(CCRIS)进行检查。

  这个由马来西亚国家银行(Bank Negara Malaysia,简称BNM)管理的CCRIS系统,能够显示借款人过去12个月的各种贷款和债务偿还记录,包含房屋贷款、商业贷款、汽车贷款、信用卡债务和个人贷款。

  如果CCRIS的贷款偿还记录出现任何不定期还款的情况,那么贷款申请者很有可能会被银行拒绝贷款申请。

  对此,我鼓励所有想要买房的人们,在提交贷款申请之前不妨向BNM索取一份自己的CCRIS报告,以避免出现这些情况。

  4. 薪资收入没有达到银行要求的水平

  贷款申请者的收入水平跟房子的价格相差太远,是贷款申请被拒绝的一个常见原因。

  你可以想想看,如果贷款人的净收入只有RM3,000,但每月必须偿还的房贷供期数额达RM2,500,你觉得银行会批准这个贷款申请吗?

  这意味着,尽管申请人可能有申请房屋贷款的资格,但他们在实际上却无法真的负担得起这个房贷。你还需要考虑到其他方面的因素,例如生活费和与购房相关的其他费用等。

  银行会根据贷款人的偿还贷款能力(也就是偿债比率(Debt Servicing Ratio,简称 DSR))来决定是否批准这项贷款。

  所有银行在批准房屋贷款之前都会计算贷款申请人的DSR,以调查申请人的现有债务水平,而每一家银行的批准条件和DSR标准都会有所不同。

  5.想要购买的屋子被银行纳入黑名单

  就像发展商的黑名单一样,每家银行也拥有自己的房地产黑名单,当中包括已完工但拥有以下问题的房地产项目:位于土崩区、水灾区和高压电线下方的房屋、10年后仍未获得分层地契(strata title)的房屋,以及建筑结构有问题的屋子等。

  6. 租赁地契的年限少于30年或60年的屋子

  对于那些租赁地契(leasehold)期限只剩下30年、60年或更短的房地产,有些银行就会拒绝为这些房屋提供贷款。

  因为这类房地产的价值往往会在租赁期限即将结束时下跌,所以,银行会将这种类型的房地产视为高风险的融资对象。

  7. 没有收入证明

  银行很重视你提交的财务和收入证明文件。如果你提交的只有工资单,那么你的贷款就很难获得批准。

  在申请贷款时证明你的收入来源是很重要的,所以最好是公司出具的工资单并附上其他的财务文件,如公积金缴纳证明 (Employees Provident Fund,简称EPF)、银行储蓄账户对账表和个人所得税申报证明等。

  8. 处理你贷款申请的银行职员导致的

  很多时候,房贷申请遭到银行拒绝并不是因为贷款申请人的问题。处理房屋贷款的银行职员(mortgage banker)的经验也很重要。

  如果有关职员对贷款批准的程序并不熟悉,那么你的贷款申请就很有可能无法通过。

  我曾经遇过许多借款人,他们的贷款被一家银行拒绝了,但却获得了另一家银行的批准 ——有时甚至是同一家银行、但在另一间分行。

  9. 这不是你的错,是银行的批准条件太严格

  如果一家银行拒绝了你的贷款申请,这是否意味着你的买房之旅只能到此为止了? 当然不是!

  不同的银行有不同的批准条件和风险承受能力。你可能不符合这一家银行的条件,但这并不意味着其他银行不会批准你的贷款申请。

  如果你的贷款申请被reject了,你可以先冷静地找出被拒绝的原因,然后利用这些知识去了解其他银行的批准条件,以在接下来将房贷申请提交给更有可能会批准你申请的银行。

  但请切记,你需要等上3至6个月才能申请另一笔房屋贷款——因此在申请之前,你必须在各大银行之间进行比较,这一点是至关重要的。

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