日元贬值吸引香港富豪转向日本房地产

2022-08-01 14:54  来源:

  在日圆走软的鼓舞下,香港投资者正在寻找日本房地产,在东京海滨抢购豪华第二套住房,并在较小城市寻求稳定的出租收益。

  国际房地产中介表示,随着日元兑港元汇率跌至数十年来的低点,今年的销售额有所增加。在美联储(Federal Reserve)加息、日本央行(Bank of Japan)维持超宽松政策的情况下,港元与美元一起升值。他们说,对结束抗冠状病毒边境管制的预期也导致了最近咨询的增加,尽管一些客户甚至没有见过他们本人就购买了房产。

  “日本是一个旅游目的地,也是一个人们可以在那里消磨大量时间的地方,”日本韩亚房地产(Japan Hana Real Estate)驻香港的联合创始人杰森·林(Jason Lam)表示。“日元贬值无疑引发了对日本的大量关注。”

  这一趋势可能会给日本房地产市场带来更大的推动力。近年来,奥运会前的新开发项目推动了日本房地产市场的发展。去年,东京新建公寓的价格超过了1990年日本资产泡沫时代末期创下的纪录。尽管价格有所上涨,但东京的公寓每平方米价格仍低于伦敦、纽约,尤其是世界上最难以负担的住宅市场香港。

  在仲量联行(Jones Lang LaSalle Inc.),香港居民询问日本房产的数量较去年增长了70%,公寓实际销量增长了约30%。

  打击泡沫

  去年,东京的公寓价格创下纪录

  国际经纪商最近挂牌的高端房产包括一套价值17亿日圆(合1250万美元)的三居室联排别墅,位于日本侨民聚居地广尾(Hiroo),还有一套隈研吾(Kengo kuma)设计的顶层公寓,该公寓位于明治神社(Meiji Shrine)附近,带有一个无限大泳池和茶室,估价超过50亿日圆。在较为适中的价格区间,日本Hana在东京滨海的柴浦区提供一居室到三居室的公寓,有些公寓可以看到彩虹桥,起价6,400万日圆。

  林说,他的许多客户正在东京和大阪,以及京都和福冈寻找第二居所,这些城市深受游客欢迎,被誉为顶级美食目的地。他补充说,一些人还对北部北海道的滑雪场感兴趣。

  虽然一些卖家用包括直升机和香槟在内的旅行团来吸引富有的投资者,但经纪人说,大多数买家都在寻求低调的交易,很多人选择可以用现金购买的小而旧的公寓。仲量联行(Jones Lang LaSalle)亚太区国际住宅主管Mandy Wong将潜在买家描述为习惯于投资海外、主要为获得长期租金回报而购买房产的富有个人。

  30多岁、住在香港的银行员工Grace Lau就是这样的投资者之一。她去年在福冈买了两套公寓,今年6月看到日元暴跌后,她又以30万港元(合3.8万美元)的价格买了一套200平方英尺的单间公寓。她说,她最近买的房子比之前买的类似房间便宜了近20%,如果日圆继续下跌,她可能会买更多。

  她说:“如果你把钱放在银行里,就不会有任何收益。”“但用这个我能获得5%的收益率。”

  40多岁的香港餐馆老板Sam Wu说,与香港相比,他认为日本是一个相对安全的市场。大约六个月前,他和妻子在大阪地标性购物区新斋桥(Shinsaibashi)附近花400万港元买下了一家店铺。

  “香港的房地产市场似乎不稳定,很多人都离开了,所以我想换个地方,”他说。他补充说,他们遇到了来自其他竞标者的激烈竞争。吴在日本已经拥有三处房产,在疫情爆发前他经常去日本,所以他在购买最新的房产时,只需要使用在线街景虚拟查看就可以了。

  他说,日本的租金收益率可以超过6%,而香港的租金收益率通常不超过3%。仲量联行(Jones Lang LaSalle)的数据显示,新加坡和伦敦黄金住宅的收益率也低于3%。

  然而,一些人指出了日本市场的风险,包括当地人口减少和建筑物的价值迅速贬值的趋势。三井住友信托研究所(Sumitomo Mitsui Trust Research Institute)研究员大尾顺(Shun Ogishima)还表示,疫情改变了人们的生活方式和偏好,外国投资者可能难以评估这些趋势。

  “我们看到了从市中心到郊区的转变,对更大房产的需求也在增加。很难预测疫情过后的需求会是什么样子。”“对于不熟悉当地情况、在购买前无法参观的外国散户投资者来说,这是有风险的。”

  尽管如此,香港人还是看到了房地产市场的机会,因为香港房地产市场对外国人购房没有特别限制,对非香港居民也没有额外的税收,尽管他们中几乎没有人符合日本超低的抵押贷款利率。

  而且,券商预计,一旦边境管制两端放松,对日本房地产的投资将进一步增加。

  第一太平戴维斯公司(Savills Plc)国际住宅业务负责人埃利奥特(Mark Elliott)说:“日本离香港很近,如果人们想买房,他们通常会去香港。”

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