泰国曼谷老化的办公楼面临压力
在曼谷写字楼市场日益激烈的竞争中，在大量新供应的推动下，老化的写字楼正在失去留住和吸引租户的能力。
物业咨询公司仲量联行(JLL)表示，这一趋势正给老建筑的房东带来压力，迫使泰国房产商变得更加主动，想方设法提高资产的价值和竞争力。
仲量联行研究与咨询主管杰里米 奥沙利文(Jeremy O’sullivan)表示:“仲量联行的租赁活动数据显示，大多数新租约都是在现代写字楼内签订的，这显示出租户的明显偏好。”“因此，2002年以前建造的被称为‘老旧’的建筑，通常很难吸引新住户。
“与进入市场的优质新楼宇相比，老化楼宇的设计、设施和技术普遍较差。”其中一些以前是优质建筑，近年来被降为二级建筑。”
仲量联行的最新研究显示，曼谷的办公空间总存量为997万平方米，其中近70%是20年以上的建筑。在使用年限不超过20年的建筑中，在2022年第一季度末，平均空置率为17%，平均租金为每月每平方米821泰铢。旧建筑的平均空置率为26%，平均月租金为每平方米654泰铢。
从现在到2026年，曼谷写字楼市场将新增220万平方米的新空间。其中，超过170万平方米(81%)将由优质开发项目组成。仲量联行预计，这将增加空置率，并对老化的中等楼宇租金构成进一步下行压力。
仲量联行写字楼租赁顾问主管Thananun Ruengveeravich表示:“优质写字楼供应的日益增多，意味着使用者现在在选址方面有了更多选择。”“我们发现越来越多的住户利用这个机会检讨他们的办公效率，并考虑搬迁到新的大楼。”
仲量联行的研究结果显示，在2021年第二季度至2022年第一季度之间，曼谷写字楼市场净吸收面积为负8.2万平方米。然而，2011年或之后竣工的建筑继续净吸收面积为正9.9万平方米，而老建筑的净吸收面积为负18.1万平方米。
塔纳农表示:“为了应对居住者追求高品质的趋势，一些较老的二级建筑的房东正在考虑提供租金折扣，以维持或提高入住率，而更积极主动的房东则在寻找一种策略，以提高其老化资产的价值，以保持影响力，并满足居住者不断变化的长期需求。”
仲量联资产增强主管纳查·泰蓬索拉(Natcha Taepongsorat)表示，除了定价策略外，老化建筑的房东可以将资产增强视为改善性能、降低运营成本、增加收入和避免过时的长期解决方案。她说:“这包括多方面的策略，包括改善营运效率、物业管理、加强可持续发展，以及活化。”
仲量联行的观察结果显示，在地理位置优越的二级写字楼中，振兴业务受到了越来越多的欢迎。这些写字楼的房东希望改善其资产的现金流和净营业收入。投资成本通常在3000万至2亿泰铢之间，具体取决于每项资产和改造规模。
一些房东可能会让他们老化的办公大楼翻新，使其更可持续，或达到绿色标准，如LEED(能源和环境设计领先)或TREES(泰国能源和环境可持续性评级)，以净零目标吸引越来越多的公司，同时从长远来看减少公用事业费用。
Natcha女士说:“最优的建筑升级有助于未来的资产，并使他们在充满挑战的市场中保持竞争力，这反映在租金的改善和运营成本的降低上。”
“随着收入和建筑质量的提高，改善后的项目通常会得到更高的评价，有利于房东和未来的投资者。”
她补充称，资产增值策略和规模各不相同。“对于房东和投资者来说，在做出任何资产增值决定之前，评估他们的资产表现、目标占用者的预期以及他们自己对投资回报的预期是至关重要的。这将有助于确保最有效和最具成本效益的选择，并防止过度投资。”
