澳大利亚房产租金上涨，空置率下降不断打破记录
想要逃离似乎没完没了的租房难的坏消息的租房者，可能会想搬到墨尔本或阿德莱德，稍稍松一口气。
墨尔本仍然是澳大利亚房价最实惠的首都(每周518美元)，而阿德莱德是房价最实惠的城市，每周423美元。
这个建议附带了一个警告，那就是要真正找到一套可出租的房子并不容易。阿德莱德的空置率为0.3%，处于长期低位(略低于珀斯的0.4%)，而墨尔本的租房者则要面对1.3%的空置率。
Domain发布的《9月份租房空置率报告》显示，美国全国房屋空置率维持在0.9%的历史最低点。
由于空置率被认为在2%至3%的范围内，没有一个首都城市的空置率高于墨尔本，这一事实突显了笼罩全国的租金危机的规模。
与此同时，租金每月都在刷新纪录。
CoreLogic于周一(10月10日)发布的2022年第三季度租金评估报告显示，全国租金指数在截至9月的一个月里又上涨了0.6%，比9月第三季度上涨了2.3%。
尽管上月是今年以来涨幅最小的一个月，但全国租金的年度增长趋势在8月和9月保持在10%的创纪录高位。
负担能力的限制
CoreLogic研究分析师、报告作者Kaytlin Ezzy表示，租金增长放缓有点令人意外，尤其是考虑到空置率如此之低。
她表示:“租金增速放缓可能表明，越来越多的潜在租户开始面临负担能力限制的问题。”
“由于高企的非可支配通货膨胀，以及不断上涨的租金给租户的资产负债表带来了额外的压力，很可能越来越多的租户希望改造更大的家庭，或寻找更负担得起的租金选择，以降低成本。”
8个首都中有7个的住房租金在过去一个季度和一年中上涨。堪培拉是首都城市市场中唯一一个录得住房租金价值季度下降(- 0.4%)的市场，受房屋租金下降0.9%的影响。
布里斯班的公寓租金在9月份录得最强劲的季度增长率(4.6%)，而阿德莱德和布里斯班的住房租金增幅并列最高(3.6%)。
悉尼超过堪培拉，成为澳大利亚单位租金最高的城市(594美元/周)，堪培拉仍是房价最高的首都(730美元/周)。
悉尼也是唯一一个9月份空置率下降的城市，连续第三个月下降，降至1.1%的创纪录低点，加剧了本已竞争激烈的环境。
布里斯班的空置率连续第五个月稳定在0.6%的历史最低水平，空置出租房屋数量也在增加。堪培拉和达尔文是仅有的空置率出现上升的城市，分别达到1.1%和0.7%。
Domain研究与经济主管尼古拉·鲍威尔博士在评论调查结果时表示，我们正看到空置率趋于稳定，这可能预示着租户的转折点——但不是现在。
“所有首都城市都继续在房东市场中运作，这给潜在租户带来了高度竞争的环境。
“这在很大程度上是由于供需失衡，可出租房屋数量减少推高了租金，加剧了竞争。”
收益率对投资者大喊大叫
对于那些努力应对较高利率的投资者来说，租金收益率的上升给他们带来了一些喘息的机会。
总租金收益率继续上升，租金价值随着房屋价值的贬值而上升。
在第一季度，全国住宅价值下降4.1%，而全国住宅租金价值上升2.3%，导致住宅收益率上升24个基点，至3.57%。
埃齐表示，尽管收益率高于2月份创下的创纪录低点(3.21%)，但仍远低于疫情爆发前10年4.24%的平均水平。
埃齐表示:“由于利率预计将在2023年上半年持续上升，我们很可能会看到房价面临进一步的下行压力。”
“在这种情况下，租金收益率很可能会继续提高，租金持续增长和价值下降的结合可能会成为全国住房收益率回归长期平均水平的潜在催化剂，这可能有助于抵消投资者面临的最高抵押贷款成本。”
“一旦利率企稳，收益率的上升，加上价值的下降和购买条件的增强，可能会吸引更多投资者进入市场，这最终将有助于提高租金供应。”
另一个从租房者转向投资者的转变是，全国的挂牌房屋数量减少了。
在截至10月2日的四周内，新上市公司的数量比过去5年的平均水平低14.3%。随着市场上房屋存量的减少，租房者有更多房产可供选择的可能性也就降低了。
