当这条线并不总是上升时,日本房地产市场会更好地运作

2022-12-12 15:00  来源:

  如今,当日本房产市场成为头条新闻时,通常是出于错误的原因:也许全国有数百万套房屋空置,或者买房可以证明众所周知的糟糕投资。

  当买家还清抵押贷款时,房屋通常可能一文不值。但从住房作为人们头上的屋顶而不是价值储存的角度来看,日本开始看起来很成功。

  即使在后 COVID-19 时代,该国也没有面临负担能力危机。租金稳定——通货膨胀相对较低的一个关键原因——几乎任何预算都可以找到住房。很少有人需要排队看房,即使现在银行也在相互竞争,为买家提供更低的可变利率抵押贷款。东京的人口是英国的五倍,通常一年中新增的住宅数量是整个英国的三倍

  像许多投资一样,您需要放弃的是这条线总是向上的想法。

  消息已经悄然传出。由于亚洲其他一些地方的吸引力下降,最明显的是香港和“零疫情”时期的中国大陆,富有的买家开始将日本的房产视为有前途的低收益投资——或后备计划。回报可能缺乏的东西可以通过易于访问来弥补。日本对外国土地所有权的限制如此之少,以至于看起来很可笑,因为政府直到最近才开始立法规定外国购买军事基地等敏感地点附近的土地。

  尽管所有这些都帮助东京的新公寓价格最终达到 30 多年前泡沫时代的高点,但它们尚未在租赁市场上实现:

  诚然,日本的工资在过去十年中继续停滞不前,但与房地产价值飙升超过工资包的国家相比,住宅房地产看起来仍然更容易购买:

  从东京看,伦敦数百人排队看少量房源的景象,伦敦市长在“租房成本”危机中想冻结租金,或者美国的住房负担能力灾难及其冲击-对通货膨胀的影响,确实看起来很奇怪。

  从本质上讲,这是供应和价格之间的简单权衡:50 年来,日本的可用住房多于可供入住的人口。除了特定地区最精明和最幸运的买家,在日本购买的房屋可能不会增值太多。业主也倾向于偏爱较新的房产,考虑到战后热潮中建造的旧房质量低下,这是有道理的。在极易遭受地震和其他灾害的土地上,建筑规范的变化也鼓励买家青睐新的。这对供应很有效,但意味着价格预计不会持续上涨。

  立法鼓励满足这一需求的建筑。尽管其他地方的政客可能会说些什么,但事实证明,即使在通常发展缓慢的日本,住房问题也是可以通过立法解决的问题。几十年来,中央政府一直在让建设变得更容易,开发商和建筑行业的实力和规模无疑发挥了作用。1997 年的放松管制被认为是 20 层或以上被称为“塔式豪宅”的大型公寓楼的繁荣,此举使普通工人可以在新兴的城市社区中购买精美的新公寓楼。

  近年来,进一步的推动力来自“权势夫妇”的崛起——据称是精英双收入家庭,他们的总工资约为 1400 万日元(100,000 美元)。随着日本明确鼓励低利率并提供轻松获得固定利率抵押贷款的机会,一套价值近 100 万美元的公寓的双重贷款并非遥不可及——尽管在日本的低工资和日元疲软之间,权力夫妇可能会不超过当前每人仅 50,000 美元,远低于美国的个人平均工资

  2002 年,首相小泉纯一郎政府通过了“城市复兴”政策,赋予中央政府更大的分区权力,同时鼓励私营企业重新开发表现较好的地区。这故意剥夺了地方政府的权利,这是对审批缓慢的抱怨的来源;其他地方面临此类问题的官员可能会注意到这一点。还有一件事:准备好与一些标志性建筑分开,正如 Nakagin Capsule Tower 的粉丝们在今年早些时候了解到的那样。

  当然,日本的花园里并不是什么都是玫瑰。供应过剩可能比替代方案更可取,但全国范围内的空置房屋仍然是一个问题,可以通过鼓励拆除或出售作为第二套住房来解决。将越来越需要新社区来支持老龄化人口在他们的日落岁月。衰落的农村社区有一个千载难逢的大流行病机会来吸引新的人才移居该国,政府可以采取更多措施来鼓励这一点。对于抵押贷款的所有相对负担能力,它在很大程度上仍然是全职工薪阶层的特权;越来越多的非全职工人会发现获得贷款批准变得不必要地困难。

  尽管如此,面对生活成本抗议的世界各国政府应该问:一个国家的住房存量有什么用?为那些首先登上房产阶梯的人提供价值储存——或者更接近社会公益的东西,不应该比汽车、道路或机车车辆更期望永久增加价值?

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