问:我五年前在迪拜买了一套房子。如果我无力偿还按揭贷款怎么办?我有失去房子的风险吗?如果是的话,我已经支付的分期付款怎么办?
答:根据您的询问,我们假设您是拥有迪拜房产的外籍人士。因此,2008年关于迪拜酋长国抵押贷款的第14号法律的规定和联邦第14号法律的规定。(5)1985年《阿联酋民事交易法》适用。
如按揭人(借款人)未能偿还承按人(放款人)的按揭贷款,放款人可在通过公证人向按揭人发出30天通知后,开始出售按揭物业。这是根据迪拜抵押法第25条规定的,在债务支付发生违约或履行要求提前偿还债务的条件时,债权人-抵押权人或其一般或特定继承人可对抵押不动产启动止赎和强制出售程序,但必须通过公证人至少提前三十天通知债务人或拥有抵押不动产或不动产单位的人。
此后,在抵押权人(贷款人)通过公证人向抵押人(借款人)发出通知后,抵押权人可以根据抵押契据和抵押人(借款人)与抵押权人(贷款人)之间签署的协议,在迪拜酋长国有管辖权的法院提起执行诉讼。根据承按人(放款人)对按揭人(借款人)提出的执行案件,执行法官可就将在公开拍卖中出售的抵押财产发出扣押令。根据《迪拜抵押法》第26条规定,“如果债务人-抵押人、其普遍或特定继承人或实际保证人未能在前条规定的期限内偿还债务(《迪拜抵押法》第25条),执行法官应债权人-抵押人的请求,根据迪拜土地部门的适用程序,对抵押房地产发出扣押令,以便通过公开拍卖将其出售。”
不过,执行法官如信纳按揭人(借款人)可在上述60天内偿还按揭贷款余款,或物业拍卖可能对按揭人(借款人)造成重大损害,可应按揭人(借款人)的要求,将物业拍卖延期60天。这符合迪拜抵押法第27条。
此外,若按揭人(借款人)没有偿还按揭贷款余款予承按人(出借人),则执行法官会根据判决,在宽限期内由有关拍卖机构以拍卖方式出售按揭物业。这是根据迪拜抵押法第28条规定的。
值得注意的是,上述迪拜抵押法的所有规定都与阿联酋民事交易法第1430条相关联,该条规定:“在债务到期时,如果债务未在到期日支付,抵押权人可以提起诉讼,征收抵押财产并出售其,在按照法律规定的程序通知债务人和财产所有人后,在民事法院2和特别法上应遵循的程序。”
根据上述《迪拜抵押法》和《阿联酋民事交易法》的规定,如果你作为抵押人(借款人)未能向抵押权人(贷款人)偿还抵押贷款,那么抵押权人(贷款人)可以向迪拜法院的执行法官提起执行诉讼,通过任何拍卖机构进行公开拍卖,出售你的抵押财产。中标购买您抵押财产的投标人需要在规定的天数内将拍卖所得(拍卖金额)存入迪拜法院的银行账户。但是,我们假设您已经从抵押权人(贷款人)那里获得了长期抵押贷款,并且您在迪拜只拥有了5年的抵押物。我们进一步假设你可能没有偿还相当一部分按揭贷款。因此,在这种情况下,如果你的按揭物业是在公开拍卖中出售,银行可能只有权收取未偿还的按揭贷款款额、按揭契约或与你订立的协议所订明的罚款、法庭费用、拍卖费用、利息,以及任何其他费用/成本(如有的话)。此后,迪拜法院在根据执行命令解决您的银行(抵押权人)未偿还金额后,如果您的抵押财产拍卖所得的剩余金额有任何剩余,可能会转移到您的银行账户。