澳大利亚公寓和房屋市场的走势是否转好？
多年来，独立屋和公寓的价格基本保持一致，但人们普遍认为独立屋的增长率更高，而单元房的波动性较小，在经济低迷时期更具弹性。
与全国其他首府城市相比，墨尔本部分地区的公寓表现平平。
但全国范围内的问题是，已建成的公寓会反弹，还是独立屋的表现总是会跑赢公寓市场？
首先，我们要了解一些首府城市公寓市场（尤其是墨尔本）长期表现不佳的原因。
与家庭住宅相比，投资者通常不愿意在投资房产上花费类似的预算。
除了房产的价格，租金收益率也有助于许多投资者决定购买公寓。
其次，我们的首都城市正在向更远的地方扩张。由于首次置业者瞄准了房屋和土地套餐，而且我们的净移民人数持续增长，因此房屋一直供不应求。外郊的房价和土地价格与内环公寓的价格大致相当。
从 2011 年到 2022 年，利率一直在下降，而这段时间房价出现了显着增长。将此房价/单价走势图与同期的现金利率走势图进行对比，可以明显看出房价表现优异与信贷成本之间存在相关性。
随着利率飙升并限制购房者和投资者的预算，消费能力的下降对消费者的选择产生了直接影响。
下图显示了消费者房产网站上对房屋和公寓的购买情况，随着租金危机的恶化，公寓的供应和兴趣都保持不变。
经济适用房上涨最快
更具体地关注较高、中等和较低的价格范围，我们可以看到市场中最负担得起的部分经历了近期最高的资本增长率，这与利息成本的增加和家庭负担能力的恶化有关。
随着买家在位置空间方面做出妥协，单位变得越来越有吸引力。
同样值得注意的是家庭规模的变化以及这些年来家庭规模是如何减少的。Covid 创造了一些直接的峰值，但从更广泛的角度来看这张图表表明，与前几十年相比，平均家庭规模的缩小更有利于公寓生活。
另一个有趣的点与房价与单价的比率有关。
差距是近年来扩大最多的；可能暗示投资者有机会在价格差异处于历史最高水平时瞄准优质公寓。如果差距回到更多的历史标准，单位投资者将成为赢家。
但必须注意的一个重大变化与公寓楼的开工和未来完工有关。
下面的数据显示了墨尔本公寓建筑活动减少的规模，并且在中短期内似乎不会增加。
不断上涨的建筑成本、大流行期间带来的挑战，以及十年前阻碍许多开发商的供过于求问题，导致许多首府城市现在面临供不应求的问题。
有一些令人信服的理由支持公寓资本增长表现的反弹，但与任何住宅类型一样，位置至关重要，土地与资产比率和房产本身的物理质量也是如此。
