澳大利亚区域房地产市场主导城市的资本增长潜力

2023-06-01 16:04  来源:

  对于许多被列为资本成长期的地区房地产市场来说,房地产市场的时钟正在接近中午,但只有一个州的资本被视为处于成长期。

  布鲁姆(Broome)、罗克汉普顿(Rockhampton)和达博(Dubbo)等一系列地区房地产市场被认定将实现资本增长。

  澳大利亚各地的区域房地产市场比珀斯以外的澳大利亚所有首府城市都更有能力实现资本增长。

  这是由独立房地产估价和咨询集团Herron Todd White做出的评估,该集团在5月份的月度回顾中指出,16个澳大利亚房地产市场处于上涨状态,除了一个(珀斯)以外,其他都是区域中心。

  他们的分析结果同样令人信服,19个地区中有17个被认为处于上涨市场区域,首府城市中只有达尔文和珀斯预计会出现房地产价格上涨。

  虽然从城市人口外流中受益最多的许多知名地区房地产市场受到了打击,但从西澳大利亚州的布鲁姆到新南威尔士州的达博和昆士兰州的罗克汉普顿的市场正在经历上涨,预计这种上涨将持续下去。

  移民推动区域房地产市场

  房地产前景最好的地区再次迎来了移民的涌入。

  根据联邦银行(Commonwealth Bank)与澳大利亚地区研究所(Regional Australia Institute)合作发布的地区迁移指数(Regional Movers Index),资本向地区迁移的人数增长了7.9%,为过去5年来的第三高水平,其中大多数人来自悉尼,占所有净资本外流的90%。

  在截至2023年3月的12个月里,墨尔本的资金净流出率也大幅上升,从44%升至51%。然而,事实证明,珀斯和布里斯班很受移民者欢迎,分别录得26%和24%的净流入。

  总体而言,维多利亚州和昆士兰州地区是首府城市移民的主要目的地,在截至2023年3月的12个月里,分别占净流出的43%和29%。

  与此同时,根据周三(5月31日)发布的指数,移居新南威尔士州地区的人数下降,占资本城市净流出的23%,低于前一个时期的41%。

  CoreLogic的数据显示,包括袋鼠岛(Kangaroo Island)、Fleurieu半岛(Fleurieu Peninsula)和石灰石海岸(Limestone Coast)等地区在内的南澳大利亚东南部地区,仍是年度表现最好的地区房屋市场,在截至2023年4月的12个月里,价值增长了10.8%。

  新英格兰和西北(NSW)以及班伯里(WA)地区是表现最好的地区,分别上涨4.9%和4.8%。

  相比之下,新南威尔士州的生活方式市场,包括里士满-特威德(- 24.2%)、南部高地和Shoalhaven(- 16.0%)以及伊拉瓦拉(- 13.7%)地区,房屋价值的年度跌幅最大。

  位于布鲁姆的Hutchinson房地产公司总经理Tony Hutchinson强调,经济多元化的区域市场不依赖于单一行业(如采矿业),这些市场被评为处于上升市场。

  “布鲁姆经历了长期的经济低迷,新冠疫情让许多人寻求巨变,旅游热潮也给该镇带来了良好的活力。

  “现在房源供应紧张,成交量高,租赁市场非常紧张,租金急剧上涨。”

  哈钦森表示,香港房地产市场的上行空间更大。

  “墨尔本的买家喜欢布鲁姆,因为这里是冬季避暑的好去处,悉尼的投资者当然也在关注我们。

  “除了采珠业、畜牧业和旅游业,包括游轮业,布鲁姆和德比之间新开的矿山将创造几百个就业机会,对当地经济产生连锁效应。”

  “我的感觉是,随着利率见顶和租金回报出现泡沫,市场将继续缓慢上涨。”

  在这个国家的另一边,人们也明显感受到类似的活力。

  SJ Shooter Real Estate的董事总经理Laura Shooter表示,杜博一直是一个安全的市场,拥有可靠的资本增长、可预测的租金收益和低空置率。

  舒特表示:“我们知道,我们所在地区的一系列国家重大基础设施项目意味着,我们地区的住房需求只会越来越强。”

  有风景的便宜货:100万美元以下的最佳海滨郊区

  不到100万美元就可以买到海滨房产,以下是五个被认为对寻求海景和负担能力的房地产投资者最有潜力的地区。

  “主要的就业行业是医疗保健和社会救助,其次是建筑业、零售业、培训和教育,为我们的人口提供了稳定的经济结构。”

  与其他地区相比,这里的公寓短缺,这意味着这个市场的前景比房屋市场更强劲,房屋市场可能已经达到或接近峰值。

  “在很长一段时间里,住房供应不足,随着越来越多的居民寻求这种低维护成本的住房,这种情况正在产生复合效应。”

  悉尼人仍然是非本地买家的最大来源。

  “加息产生了一个有趣的影响,需求仍然强劲,尽管许多人的借贷能力已经下降,所以买家仍然渴望购买,但可能会在不同的价格区间购物。”

  在昆士兰州,一系列城镇被评为公寓和住宅市场正在上涨,包括罗克汉普顿、班达伯格、凯恩斯、麦凯、弗雷泽海岸、汤斯维尔和圣灵岛。

  Herron Todd White的副总监卡拉·平科姆(Cara Pincombe)表示,罗克汉普顿提供了绝佳的投资机会,无论是啤酒还是香槟预算。

  “罗克汉普顿北郊的罗克维尤(Rockyview)是黄金地段,摩羯座海岸的因弗内斯(Inverness)靠近海岸,提供类似的生活方式。

  平科姆说:“如果你更喜欢不用通勤的现代住宅,那么罗克汉普顿北部绿树成荫的弗朗奇维尔郊区就是其中的精华。”

  “然而,如果你发现自己的啤酒预算有限,如果你准备妥协,还有一些选择可以让你进入这些黄金地段。”

  “一种选择是寻找具有类似特征的邻近郊区,例如Wandal的高架地区,那里提供类似风格的住宅,海拔高度和靠近主要服务设施。

  “或者,牺牲立面或房间住宿,你也可以进入The Range市场,比如在The Range的底部或西坡上买一套两居室加露宿的昆士兰式住宅,尽管对于长期自住业主来说,这种妥协可能太大了。”

  “考虑到罗克汉普顿(Rockhampton)的楼龄,对于刚进入该地区的人来说,购买空置的土地不是一个选择,因此,一套价格约为20万美元的过时两居室公寓绝对是进入the Range的入门级住宅,而数量有限的独立住宅价格在28万美元以下。”

  长期房地产价格增长

  与澳大利亚其他地区一样,澳大利亚地区的住宅审批数量也在大幅下降,新住房供应有限,在利率上调的情况下支撑了房价。

  2023年4月,澳大利亚地区共批准了3090套住宅。这比去年同期下降了23%,而地铁客运总量下降了30%。

  澳大利亚牛津经济研究院高级经济学家Maree Kilroy表示,2023年的住宅审批是一个可怕的开始,包括在偏远地区。

  Kilroy女士告诉API杂志:“在房屋方面,新南威尔士州地区的月度表现是自2019年底以来最差的,维多利亚州地区是自2017年1月以来最差的。”

  澳大利亚统计局(Australian Bureau of Statistics)周二(5月30日)公布的数据显示,澳大利亚4月份批准的住宅总数下降了8.1%。

  不过,PropTrack周三(5月31日)公布的数据显示,过去五年,一些地区的房主中了“房产彩票”,房价中位数涨幅高达110万美元。

  过去5年房价中位数涨幅最大的郊区包括:

  光明(维多利亚州)——房价中位数上涨152%,至1,285,000元

  新州金达拜恩(Jindabyne)——房价上涨148%,中位数为155万澳元

  维州金星湾-房价中位数上涨133%至687,000元。

  不仅仅是房屋出现了惊人的增长。在过去的五年里,一些地区的房产增值高达70万美元,其中包括:

  努萨维尔(QLD)——房价中位数上涨108%,至93.5万澳元

  新州金达拜恩(Jindabyne)——房价中位数上涨105%,至71.8万澳元

  阳光海滩(昆州)-楼价中位数上涨102%至1,425,000元

  过去10年表现最好的地区房地产市场的增长,也印证了房地产应被视为一项长期投资的说法。

  自2013年以来,巨大的资本增长已经在一些地区带来了数百万美元的利润。PropTrack的数据显示,令人垂涎的拜伦湾(Byron Bay)的房价中位数涨幅高居榜首,在过去10年里上涨了惊人的362%,即235万美元。

  生活方式区房价涨幅最大,因为购房者喜欢在沿海和公园边居住。

  其他顶级郊区包括维多利亚的Bright(房价中位数上涨257%,自2013年以来上涨93万澳元),Suffolk Park(新州,上涨256%,上涨151万澳元)和Berry(新州,上涨256%,上涨151万澳元)。

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