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　　英国各地的房价有望迎来二十多年来最长的一次可负担性改善，为更多人在房产阶梯上占据一席之地开辟了道路。

　　这一趋势反映了对工资增长和房价停滞甚至下滑的预测，这将给消费者带来更强的购买力。

　　如果这一前景属实，那么对于正在为明年大选做准备的首相苏纳克(Rishi Sunak)领导的保守党政府来说，这将是一把双刃剑。房价下滑会激怒更有可能拥有房产的传统保守党人，而年轻选民则担心高昂的抵押贷款成本和购房价格会让他们越来越无法拥有一处房产。

　　"Pantheon Macroeconomics 的英国高级经济学家 Gabriella Dickens 说："鉴于我们预计实际收入将在未来一年左右有所增长，家庭应该能够更好地利用负担能力的改善。

　　房价小幅下跌

　　根据全国建筑协会(Nationwide Building Society)12 月 29 日公布的数据，今年的平均房价下降了 1.8%，降至 257.443 英镑。与经济学家去年 12 月预测的今年房价暴跌 10% 相比，这一跌幅要小得多。按实际价值计算--考虑到通货膨胀因素--则下降了 11%。

　　过去一年英国房价的下跌使大流行开始以来的房价飙升势头略有减弱。根据 Nationwide 的估计，房价仍比 2019 年底(冠状病毒刚刚袭击英国之前)高出 20%。

　　由于市场上房源短缺，以及英国央行将基准贷款利率推升至 2008 年以来的最高点后借贷成本趋于稳定，房地产价格的表现好于预期。

　　展望未来

　　对于未来一年，大多数预测者预计房价只会温和下跌零至 2%。彭博社的一项调查显示，牛津经济研究院(Oxford Economics)最为悲观，预计房价将下跌 4%。但这比去年两倍或更大的跌幅要好得多。

　　虽然房价将停滞不前，但工资却在飞速增长。据彭博经济公司(Bloomberg Economics)预测，2022 年第四季度至 2023 年平均总收入将增长 7.1%，2024 年第四季度前的 12 个月将增长 4%，第二年将增长 2.5%。

　　在劳动力市场紧张的推动下，2024 年的薪酬将继续增长，这将在一定程度上让人们的口袋里有更多的钱。这也是防止英国房价像上世纪 90 年代初那样暴跌的一个因素。对未来几年的预测显示，自本世纪初以来，工资超过房价的时间最长。

　　"全国范围首席经济学家罗伯特-加德纳(Robert Gardner)说："收入的稳健增长，加上房价和抵押贷款利率的适度下降，似乎将在一段时间内逐步改善人们的负担能力。"如果经济持续低迷，抵押贷款利率也像我们预期的那样只是逐步放缓，那么房价很可能会再次出现小幅下跌或大体持平"。

　　即便如此，许多经济学家仍然认为英国的房价被高估了。根据彭博经济公司(Bloomberg Economics)的尼拉杰-沙阿(Niraj Shah)的分析，目前英国房产价格与经济基本面之间存在 10% 的差距。

　　吸引年轻人购房

　　这些数字引起了包括千禧一代在内的年轻选民的关注，根据一些研究，千禧一代是第一代没有随着年龄增长而变得保守的一代人，他们正努力在住房阶梯上站稳脚跟。

　　保守党住房部长迈克尔-戈夫(Michael Gove)在最近的一次采访中告诉《泰晤士报》，政府正在考虑在其宣言中提出一系列住房措施，这表明保守党正在努力向年轻人示好。这些措施可能包括支持更长期的固定期限抵押贷款计划、降低所需存款规模以及恢复 "帮助购买 "计划。

　　住房负担能力的前景与其他指标同步，这些指标显示，自大流行病以来，严重削弱家庭消费能力的生活成本危机有所缓解。在过去两年的大部分时间里，通胀率出现了三十年来的最大涨幅，超过了工资的增长速度。现在，情况已开始逆转。

　　不过，几乎没有证据表明名义房价会大幅下跌。由于失业率仅略高于历史最低水平，工资也在增长，因此并没有越来越多的人放弃他们再也买不起的房产。

　　"鉴于失业率处于历史低位，而且抵押贷款法规鼓励银行在万不得已的情况下才收回房产，因此与过去的经济衰退相比，强制销售已经得到控制，"Shah 说。"与此同时，更健康的资产负债表和大量的固定利率抵押贷款正在保护家庭，并提供调整的时间。

　　其他几位房地产市场专家也赞同他对未来一年的良好预期。

　　"预测机构 EY ITEM 俱乐部的首席经济学家马丁-贝克(Martin Beck)说："平均工资快速增长，同时房价持平或下降，导致房价与平均收入的比率大幅下降，从而改善了人们在这方面的负担能力。

　　利率和抵押贷款利率

　　当然，对于任何有按揭贷款的购房者来说，承受能力还取决于现行利率和债务供应情况。据银行业贸易机构英国金融公司(UK Finance)称，自英国央行于2021年12月开始上调基准利率以来，抵押贷款利率已大幅上升，约有160万人将在2024年抵押贷款交易结束时感受到这种痛苦，他们将被迫进行再融资。

　　加德纳说，抵押贷款利率仍比2021年大流行后的时期高出三倍。

　　"因此，住房负担能力仍然捉襟见肘。一名借款人的平均收入相当于英国人的平均收入，如果他购买一套典型的首次置业房产并存入 20% 的存款，那么他每月的房贷支出将相当于实得工资的 38%，远高于 30% 的长期平均水平。"

　　但贝克表示，过去几个月通胀率的急剧下降超出了预期，这可能会导致英国央行以比决策者目前所建议的更快的速度下调基准利率。市场已经将 2024 年的降息幅度定为 1.5 个百分点。

　　资本经济公司(Capital Economics)的安德鲁-威夏特(Andrew Wishart)认为，房价从峰值到谷底的跌幅将从现在的 4% 左右扩大到 6%。

　　"Wishart 说："我们认为，抵押贷款利率将在 5% 左右徘徊，直到 2024 年中期，再加上经济陷入衰退和失业率小幅上升，可能会导致房价进一步小幅下跌。

　　但考虑到今年房地产市场表现出的韧性，他并不否认 2024 年房价也有可能比预期的要好。

　　根据房屋搜索门户网站 Zoopla 的数据，所有这些都意味着首次购房者应该能够更好地踏上房产阶梯。它认为，未来两年内，40% 的搬家者将是首次购房者。

　　"Zoopla在一份报告中说："房租的快速增长继续激励着这一群体--在过去三年里，平均房租的增长速度超过了平均房贷还款的增长速度。