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　　布里斯班的房地产市场正在行驶，道路上的任何颠簸都在轻松地导航。

　　昆士兰州首都在整个7月的价格增长方面继续名列表现最好的首都之一。与前几个月一样，布里斯班的附属住宅的表现超过了独立住宅。

　　对位置良好的单元和联排别墅，以及围绕该市中位价值定价的房屋的需求强劲。虽然在市场的高端，买家活动确实在一定程度上逐渐减少，但股票的有限供应意味着，无论房地产的价格点如何，买家仍然多于卖家。

　　越来越明显的是，买家正在更加谨慎，但市场的快速发展让许多人感觉自己被抛在了后视镜之外。

　　卖家仍然掌握着控制权，往往坚持要高价，有时买家会支付高价，因为他们已经寻找了一段时间，渴望获得下一套房子。

　　根据SQM research的数据，7月份，布里斯班的新上市股票较上月增长5.1%，而总上市股票增长2.9%。

　　与去年同期相比，新上市公司增加了9.3%，但总上市公司减少了4.2%。CoreLogic的数据还显示，布里斯班的销售额在过去一年中增长了8.8%。

　　尽管销量有所增加，但布里斯班长期存在的供应问题仍然存在。7月，有16984处房产上市出售，远低于2019年和早些年超过3万处房产的月平均水平。这种持续的供应限制继续推高房地产价值。

　　根据ABS的数据，长期供应数据显示，5月份的住宅批准激增。然而，有人担心这是否足以满足住房需求。

　　5月，昆士兰州的住宅批准总量增加了6.3%，但这一比率仍未达到国家内阁的目标，即从2024年7月1日起，在未来五年内建造120万套新的位置良好的住宅。预计在不久的将来，新的建筑将不足以满足布里斯班的需求。

　　昆士兰州政府最近的立法修改影响了租金上涨，影响了全州的投资者。现在，房东被禁止为特定物业提高新租约的租金，如果租金是在不到12个月前提高的。这一规定意味着，昆士兰州不再允许租金上涨超过每12个月一次，无论房东的情况或所有权地位如何。

　　这样的立法改革可能在最近房东出售房产的趋势中发挥了作用。

　　郊区趋势的数据显示，在多个地区，2024财政年度上市出售的物业中，很大一部分以前是租赁物业。

　　例如，在包括Kedron和Gordon Park在内的postcode 4031. 35%的房源是前租金。同样，邮政编码4059所列的34%的房产(包括Kelvin Grove和Red Hill)以前是出租的。在包括洛根中央(Logan Central)、伍德里奇(Woodridge)和金斯顿(Kingston)在内的邮政编码4114 (postcode 4114)， 34%的房源也被报告为前出租物业。

　　虽然在过去12个月里，这样的销售情况在一些地方可能很明显，但昆士兰州的投资者似乎仍然非常活跃，投资目的贷款的增加表明了这一点。ABS贷款数据显示，昆士兰州39.1%的住房融资承诺是投资，这表明人们对该州的前景仍持乐观态度。

　　住宅价值的上涨似乎势不可挡

　　7月，布里斯班的住宅价值增长1.1%，较6月1.2%的增长率略有放缓。在过去一个季度，大布里斯班所有住宅的增长为3.8%。大布里斯班的住宅价值中位数达到了873.987美元的新峰值，比上月增加了14.667美元，比三个月前增加了33.211美元。

　　与大多数其他首都市场(达尔文和堪培拉除外)一样，布里斯班的上四分之一地区在过去三个月里的住宅价值增长放缓。

　　上个月，房地产价值最高的25%的季度增长率为3.2%，但现在已降至2.7%。相比之下，包括更负担得起的房地产在内的较低四分之一的增长率更强劲，从上月的5.3%升至本月的5.4%。这一趋势也反映在上季度布里斯班的单位价值与房屋价值相比表现更强。

　　在过去12个月里，布里斯班的住宅增长在伊普斯维奇、洛根和北布里斯班统计地区4级地区最高。伊普斯维奇和洛根是更负担得起的市场，反映了大布里斯班更广泛的价格趋势。

　　这种强劲增长可能是由于这些地区的投资增加，通常是由该地区以外的投资者推动的，这可能会将房价推高到本地买家无法负担的水平。

　　这种情况增加了经济低迷的风险，特别是在未来投资活动减少的情况下。

　　单位仍然是热门物业

　　7月，布里斯班房价中值上涨1%，较上月1.1%的增长率略有放缓。在过去三个月里，季度房价增长为3.4%。

　　按年度计算，布里斯班仍然是澳大利亚增长第二快的首都市场，价值增长15.2%。大布里斯班目前的房价中位数为966.825美元，比上个月增加了13.797美元，比三个月前增加了32.872美元。在过去一年中，布里斯班的房屋中位价值增加了146.957美元。

　　布里斯班的单价增长继续超过整个城市的房价增长。7月，CoreLogic的数据显示，单位价格上涨1.9%，季度数据显示上涨5.8%。

　　按年度计算，布里斯班的单位价格飙升19.6%。大布里斯班的单位价值中位数现在为638.909美元，比上个月增加16.342美元，比三个月前增加37.056美元。在过去一年中，布里斯班的单位价值中位数增长了125.226美元。

　　租金缓期不太可能

　　布里斯班的租赁市场仍然紧张，空置率仅为1.1%。租赁物业供应不足推高了租金，特别是在租金需求继续上升的情况下。

　　自2020年以来，布里斯班的租金首次出现了每月小幅下降(- 0.1%)，但尽管如此，布里斯班目前的住房和单位租金年增长率为7%，仍然大大高于长期平均水平，突显了整个城市的租金供需之间持续不平衡。

　　有趣的是，布里斯班的大型租赁物业正在经历更强劲的租金增长，尽管它们的成本更高。

　　对于集体家庭或多代家庭等共同居住的情况下的租房者来说，有五个或更多卧室的房子和有四个或更多卧室的单元实际上可能是更实际和负担得起的选择。

　　布里斯班的毛利率继续收紧，房屋收益率为3.5%，单位收益率为4.7%。

　　投资者发现，由于持有成本上升和毛收益率目标下降，在没有大量现金存款的情况下，在香港各地寻找现金流正的房地产越来越具有挑战性。

　　等待价格下跌是没有意义的

　　毫无疑问，布里斯班的住房负担能力正变得更具挑战性，特别是在房地产价值上涨速度远远超过收入增长速度、基线收入已经低于平均水平的郊区。

　　这可能是一些买家做出妥协的原因，例如购买远离工作场所的房屋，或选择在更方便的地点而不是独立的地点购买较小的附属房屋。

　　距离昆士兰州选举只有三个月的时间，住房问题很可能成为主要政党的一个关键焦点。昆士兰州房地产研究所(REIQ)提出了大胆的住房改革，以解决住房所有权危机，重新平衡租赁市场。任何政策变化都可能影响房地产市场及其未来的轨迹，因此这是所有昆士兰州人都将密切关注的问题。

　　考虑到昆士兰州强劲的经济，特别是在东南角，布里斯班成为房地产投资者和购房者的首要目标并不奇怪。

　　人口增长仍然强劲，失业率很低，随着利率更加稳定，现在有了一定程度的确定性，这将有助于在未来几个月和几年里支持房地产价值。

　　一直在等待布里斯班房地产市场放缓的买家可能会失望。目前的情况表明，整个城市的价格将继续逐步和持续上涨。