布里斯班房地产市场持续受到追捧,得益于强劲的需求以及供应持续受限,使其免受全国范围内房价下跌的影响。这座城市继续展现出其坚韧不拔的发展态势。
过去几年,州际人口的大量迁移推动了布里斯班房价的持续上涨。(图片来源:Shutterstock.com)
布里斯班房地产市场持续受到追捧,得益于强劲的需求以及供应持续受限,使其免受全国范围内房价下跌的影响。
据 CoreLogic 数据显示,截至 2024 年 12 月,该市的房价表现依然强劲,当月中位数房价上涨 0.5%,季度涨幅达 1.8%,年度涨幅更是高达 11.2%。
与其他首府城市相比,布里斯班表现突出。悉尼和墨尔本是两个最大的房地产市场,12 月均出现月度下跌,跌幅分别为 0.6%和 0.7%。阿德莱德(0.6%)和珀斯(0.7%)在 12 月的涨幅略高于布里斯班(0.5%),但根据季度增长数据,这两个首府城市的增长速度放缓程度比布里斯班更为明显。
这突显了布里斯班作为买家和投资者首选目的地的持续重要地位。
布里斯班的住宅中位价为 890.746 澳元,较 2015 年的 490.000 澳元增长了近 100%,这反映出过去九年里,这座城市已发展成为澳大利亚最具活力的房地产市场之一。过去一年,销售量增长了 5.1%,而据 SQM 研究公司的数据,总挂牌量有所下降。
需求的主要驱动因素包括强劲的州际人口迁移、持续的就业增长以及基础设施投资。昆士兰州 40% 的住房融资承诺来自投资者,而首次购房者占 25.2%。租赁市场依然异常紧张,空置率仅为 1%。
住房负担能力问题日益严峻
然而,挑战依然存在,布里斯班的住房可负担性持续下降。据住房行业协会(HIA)的数据,2024 年 9 月的可负担性指数为 54.3.这一水平自 2008 年 6 月以来未曾出现过,当时利率高达 7.25%。
这种购房负担能力的下降因利率上升、生活成本增加以及工资增长停滞而进一步加剧,致使许多潜在购房者被挤出了市场。
过去四年里,住房可负担性下降了 71%,这清楚地表明首次购房者以及那些想要换大房子或投资的人面临的障碍越来越多。
除了这些压力之外,东南昆士兰(SEQ)的建筑活动未能跟上需求的步伐。2024 年的住宅开工量比 SEQ 区域计划的目标少了 12000 多套,这表明新住房供应出现了显著短缺。
这一差距凸显了实现该地区雄心勃勃的发展目标所面临的挑战,尤其是到 2046 年,东南部地区预计将增长至近 600 万居民,届时将需要新增 90 万套住房来满足人口增长的需求。
不断飙升的建筑成本以及持续的劳动力短缺使情况变得更加复杂。高昂的材料价格,再加上贸易受限导致的延误,大幅增加了建筑成本,使许多项目在经济上变得不可行。
这些成本压力对中大型开发项目的影响尤为严重,导致项目延期、取消,以及更倾向于选择规模较小或高价值的细分市场项目,因为只有这些项目才能承担得起额外的费用。
布里斯班市中心的公寓市场供应紧张尤为严重。
2024 年仅完工 1523 套,比最初预测少了 50% 以上。展望 2025 年,计划完工 2691 套,但其中近 10% 的项目尚未开工,因此这一目标很难实现。
这种单位供应持续短缺的情况,尤其是在优质地段,预计会继续给房价和租金带来上涨压力,进一步加剧租客和购房者的负担。
布里斯班住宅价值仍在上涨
12 月,布里斯班的房屋中位价上涨了 0.5%,11 月则上涨了 0.6%。本季度房屋价值上涨了 1.3%,而 11.2%的年增长率使布里斯班稳居澳大利亚领先市场之列。自新冠疫情爆发以来,该市房屋价值已大幅上涨 67.7%。
布里斯班的住宅价值增长显著高于全国首府城市 4.9% 的年度平均值。
与悉尼和墨尔本相比,这座城市的韧性更加凸显,悉尼和墨尔本的年增长率分别为 2.3% 和 -3.0%。季度数据表明,布里斯班的增长率落后于阿德莱德(2.1%)和珀斯(1.9%),但仍保持着稳健的增长态势。
布里斯班市场中低端部分的表现依旧强劲,这得益于首次购房者和寻求高性价比的投资者需求的增加。这一趋势凸显了在澳大利亚整体购房负担能力不断恶化的情况下,购房者偏好的转变。
据 CoreLogic 数据显示,布里斯班 12 月的房屋中位价上涨了 0.4%,季度涨幅达 1.1%。按年度计算,房屋价值上涨了 10.2%,以房屋中位价计算,布里斯班成为澳大利亚第二昂贵的首府城市。
然而,PropTrack 的数据显示出不同的观点,称布里斯班 12 月的房价没有变化(零增长)。据 CoreLogic 数据,布里斯班的房屋中位价目前为 977.575 澳元。
尽管与前几个月相比,增长有所放缓,但市场依然坚挺,供应紧张和需求持续旺盛支撑着房价。
12 月,布里斯班的公寓表现再次优于独立屋,其价值上涨了 0.8%,延续了 11 月的价格增长势头。
本季度单位价值上涨了 2%,而年度涨幅达到了可观的 16.6%。目前单位价格中位数为 680.893 美元,这反映出与房屋相比,人们持续青睐价格更实惠、收益更高的房产。
布里斯班的租赁市场
布里斯班的租赁市场依然紧张,空置率稳定在 1%。房屋和公寓的毛租金收益率分别为 3.4%和 4.5%,这凸显了布里斯班对于寻求稳定回报的投资者的吸引力。
租金增长已有所放缓,房屋和公寓的年增长率分别为 3.2% 和 3.3%,而截至 11 月底这两个市场板块的年增长率均为 3.6%。尽管增速有所下降,但布里斯班的租赁市场仍面临巨大压力,原因是供应有限而需求强劲。租金负担能力仍令人担忧,因为租金在家庭收入中所占的比例持续上升。
布里斯班市场有望克服成本障碍
展望未来,预计布里斯班的房地产市场在 2025 年将继续保持上升态势,不过增速会有所放缓。
这座城市强劲的基本面——供应有限、需求旺盛以及持续的人口迁入——可能会支撑房价继续上涨,不过,有几个因素可能会对市场动态产生影响。
首先,预计 2025 年的联邦大选将减缓住房活动,这与选举年期间的历史模式一致。政策公告以及可能针对购房者的激励措施可能会改变买卖双方的行为,给市场增添不确定性。
其次,建筑行业面临重大挑战,包括成本高昂和劳动力短缺。这些问题已经导致项目延期和取消,东南昆士兰地区住宅开工数量远低于目标。预计建筑成本居高不下的状况将持续,这将使高价值的细分市场项目比大规模开发项目更受青睐。
最后,利率的走向将起到关键作用。如果澳大利亚储备银行如预期般实施降息,那么借贷能力可能会提高,从而有可能重新激发买家需求。然而,如果利率或供应方面没有重大变化,房价增长可能会继续低迷。
进入 2025 年,随着市场在 1 月和 2 月重新开放,预计优质房产的竞争将加剧,尤其是那些售价低于 150 万美元的房产。从更长远来看,布里斯班凭借其强劲的基本面以及对购房者和投资者的持续吸引力,有望实现稳定增长。