利率可能会下降,但不要指望房价或交易量会大幅上涨。
贷款政策和监管将是决定低利率影响大小的关键。
失业率肯定会上升,但这对房地产市场放缓和海外净移民正在放缓没有多大意义,这将减轻租房需求面临的压力。
住宅建设仍处于低迷状态,但也有一线希望。
总体而言,与去年相比,预计今年的价值增长和销售额将放缓。
随着我们步入2025年,经济格局正在发生变化。高通胀和海外移民等流行病驱动的趋势正在缓解。
澳大利亚央行的现金利率可能最终会下降,贷款政策将在这对市场的影响中发挥作用。
失业率将上升,但那些有稳定工作的人将享受更高的实际收入。
住宅建设正在转型——工作量很高,但新项目正在放缓。
那么这一切对市场意味着什么呢?
随着通货膨胀率持续下降,11月份的年度核心通货膨胀率降至3.2%(低于澳大利亚央行12月份3.4%的预测),利率可能会在2025年初下调。
四大银行中的两家目前预计将在2月份降息。
房地产行业应该做好准备,因为今年降息可能对房价和交易活动影响不大。
即使平均抵押贷款利率下降135个基点(2025年底现金利率预测的下限),中等收入家庭仍可以合理地负担起593,000美元的房屋——仍远低于目前815,000美元的房屋价值中位数。
到2025年底3.1%的增长率也高于新冠肺炎疫情前的十年平均水平(2.55%),后者支撑了2010年代强劲的贷款规模。
从2024年开始的第三阶段减税是了解澳大利亚人如何应对更高借贷能力的一个潜在窗口。
虽然这将通过更高的净收入提高借贷能力,但房地产市场反应乏力,从2024年6月开始,价值增长放缓。
宏观审慎环境(监管机构用于降低信贷风险和支持金融稳定的政策)的变化可能会影响住房融资的可获得性。
将抵押贷款服务能力缓冲从3.0个百分点降低到2.5个百分点(与2021年10月的增长相反)可以通过增加借贷能力来促进购房活动。
然而,监管机构的这一行动并不能得到保证。根据APRA去年11月的声明,金融冲击的风险并未减弱,监管机构警告称,高企的家庭债务水平是一个主要问题。
如果家庭债务水平随着利率下降而上升,APRA可能会引入新的措施,例如限制高贷款与价值比(LVR)或高债务与收入比(DTI)贷款,例如新西兰央行在新西兰实施的措施。
澳大利亚央行预测,到2025年底,失业率将升至4.5%,但到目前为止,劳动力市场仍然紧张,失业率仅为4.0%(新冠疫情前的十年平均水平为5.5%)。
假设今年劳动力市场确实有所松动(这是通胀和经济需求下降的预期结果),我们可能不会指望这对房地产市场产生太大影响。
在过去的二十年里,失业率和房价之间存在着一种温和的正相关关系,这可能是因为失业率上升的时期会触发较低的利率设置来刺激经济。
对于那些到2025年仍有工作的人来说,较低的通胀也将提振实际收入,这些收入可以用于支付存款或住房交易成本
更宽松的劳动力市场及其对2025年住房市场的影响的细节才是问题的关键。
例如,从历史上看,失业率上升对年轻澳大利亚人(即15 - 24岁的人)的影响比其他年龄组更大,这些年轻的澳大利亚人更有可能集中在租赁市场,而不是房屋所有权,因此对租赁需求的影响更大。
然而,根据面临更大失业的行业和地区,住房需求和价值可能会受到局部影响。
截至2023年9月,净海外移民达到55.6万人的峰值,到2024年6月降至44.6万人。
根据人口中心的数据,随着更多短期移民离开,“covid - up”效应逐渐消失,预计到2025年中期,净移民人数将继续下降至34万人左右。
虽然海外移民并不是影响租房需求的唯一因素,但移民模式的重大变化已经影响了市场。
上图比较了各个SA4市场在2023年9月至2024年12月期间对净海外移民的历史敞口与租金价值变化。
随着边境限制的放松,高移民地区的租金在2022年大幅上涨。现在,海外移民的放缓似乎正在更快地降低这些租赁市场的需求。
新房获批率很低,到2024年11月只有16.9万套新房获批,比十年平均水平下降了24%,比《住房协议》的平均年度目标(24万套)低30%。
高昂的建筑成本、土地成本和利率,以及购房者对新房市场信心的潜在减弱,都抑制了批准数量。
有一些回升的迹象,住宅批准在2024年初触底,这在西澳、南澳和昆州等高资本增长市场最为明显。
有趣的是,大约25万套已批准的住宅仍未完工。
建筑活动的放缓最终将缓解产能限制,使房屋能够更及时地交付,并清理积压的房屋。
然而,来自公共基础设施部门对劳动力和投入材料的竞争可能仍然很大。
持续的政府支持和商业投资对于提高住宅建设的生产率至关重要。
总体而言,尽管降息和通货膨胀有所缓解,但预计2025年的价值增长和销售数字将低于去年。
这可能会导致房价在年初出现小幅下跌,随后随着通胀和利率走低、实际收入上升以及住房供应保持低位,房价将出现温和复苏。