外房网

 

　　4 月份，全国房价摆脱了全球不确定性、大选前的犹豫不决以及消费者信心的下滑，达到了新的峰值。

　　尽管拍卖成交率下滑且消费者信心不足，但全国房价仍创下新高。

　　从达尔文市房价持续大幅回升，4 月份增长 1.1%，到悉尼和墨尔本房价进入正增长区间(各上涨 0.2%)，全国房屋价值上涨 0.3%，标志着房价已连续第三个月上涨。

　　科特利蒂(原名科雷逻辑)房屋价值指数显示，过去一个月内，房屋价值的上涨使澳大利亚房屋的中位价值增加了约 2720 美元。

　　周四(5 月 1 日)PropTrack 发布的数据显示，澳大利亚房地产市场同样强劲，4 月份澳大利亚房屋中位价创下新高，按其统计指标上涨 0.20%，达到 80.5 万澳元。

　　在经济不确定性使许多潜在买家持观望态度的情况下，较为宽松的利率环境推动了市场的发展。

　　4 月份家庭信心指数下滑，原因在于美国加征关税的声明扰乱了市场，大选前对将出台哪些住房政策的观望态度，以及住房负担能力的恶化。

　　截至 4 月 20 日的一周内，首都圈总共仅举行了 644 场拍卖会，这是自 2019 年以来复活节期间拍卖会数量最少的一周。当时，房地产市场正接近周期性低谷，联邦选举期间的讨论也多围绕住房政策改革展开。

　　作为住房需求指标的人口增长已回落至每季度 0.4% 的十年平均水平。

　　Cotality 研究总监蒂姆·劳利斯(Tim Lawless)表示，人口增长放缓应有助于缓解房价上涨压力，但过去几年累积的住房供应不足问题仍然相当严重。

　　澳大利亚安保集团(AMP)的经济学家近期估计，住房缺口在 20 万至 30 万套之间，解决这一问题需要一定时间。

　　在供需关系更加平衡之前，很难看到房价出现实质性下降。

　　房屋价格涨幅继续超过公寓，而区域地区的涨幅也快于首府城市。

　　据 CoreLogic 数据显示，过去三个月，首府城市整体房价上涨了 1.1%，涨幅是公寓 0.5% 的两倍多。这一趋势主要由悉尼推动，该市房价上涨了 1.4%。

　　4 月份，各地区房屋价值分别上涨了 0.6% 和 0.2%。在疫情期间，各地区房屋价值上涨速度高于首府城市这一趋势是市场的一个显著特征，而自去年 10 月以来，这一趋势再次成为月度增长趋势中的一个主题。

　　除塔斯马尼亚州外，各州地区价值增长均较为强劲，且月度涨幅均有所加快。南澳州和西澳州地区价值增长最为显著，过去一个月分别上涨了 1.5% 和 1.3%。

　　据 Domain 称，在截至 3 月的季度里，阿德莱德房价首次上涨 1.1%，即 11100 澳元，达到 1000202 澳元的中位数，从而与悉尼、墨尔本、堪培拉和布里斯班一起跻身百万澳元俱乐部。

　　Domain 的数据显示，尽管过去五年一直保持增长，但阿德莱德的增长率大幅下降，创下两年来季度增幅的最低纪录。

　　同样，南澳大利亚州首府的年度涨幅也失去了动力，其增长率降至 15 个月以来的最低点，为 12.1%，即 107800 澳元。

　　REA 集团高级经济学家安妮·弗莱厄蒂表示，尽管 4 月份全国房价有所上涨，但与今年前三个月相比，涨幅已有所放缓。

　　如果五月份利率下降，随着借贷能力增强以及抵押贷款还款额减少，我们可能会再次看到经济增长率回升。

　　在珀斯、阿德莱德和布里斯班等表现优异的城市，房价上涨速度正在放缓，而墨尔本、堪培拉和悉尼等表现不佳的城市房价则开始回升，这使得过去一年来全国房价涨幅的差异有所缩小。

　　在选举之后首次购房者激励措施的增加、利率降低以及供应方面的挑战等因素的共同作用下，预计到 2025 年房价会进一步上涨。

　　四大银行均预测 5 月 20 日将降息，其中国民银行预计会连续降息，现金利率将降至 3.60%。

　　对于一位背负 60 万澳元债务、贷款剩余期限为 25 年的自住业主来说，如果澳大利亚储备银行(RBA)降息 0.25 个百分点，且银行将这一降息幅度全额转嫁给现有浮动利率借款人，那么其每月还款额将减少 91 澳元。

　　罗丝与琼斯公司的负责人(新南威尔士州)兼总经理拜伦·罗斯表示，新南威尔士州北部和昆士兰州的市场持续展现出强劲的发展势头，像梅里德海滩、梅里德水域和迈阿密这样的郊区房屋销售迅速，租赁竞争也十分激烈。

　　罗斯先生表示：“寻求避开热门区域的买家在穆伦宾比和伦内克斯海德找到了一些小众机会，而拜伦则对生活方式买家和投资者都颇具吸引力。”

　　与此同时，悉尼的高端市场和市中心市场已初现微妙的复苏迹象。

　　像派珀角和帕丁顿这样的热门地区，房屋销售迅速，卖家几乎没有给出折扣。

　　相比之下，达令港湾和斯坦莫尔提供了极具吸引力的购房机会，折扣力度更大，而安纳达尔则因其市场活跃度高和对买家友好的价格而脱颖而出。

　　金融部主管海伦·艾维斯(Helen Avis)表示，由于房主没有出售的压力，房地产市场表现出了韧性。

　　澳大利亚储备银行(澳储行)发现，“在一系列合理的经济情景下，绝大多数借款人仍能偿还债务”。

　　至关重要的是，约 97% 的借款人现金流为正，这意味着他们能够履行抵押贷款义务，并有可能提前还清贷款。

　　此外，目前处于负资产状态(即房产价值低于未偿还抵押贷款)的借款人比例不到 1%，澳大利亚储备银行称这是自疫情前以来“显著的改善”。

　　租房市场热度不减

　　租金增长已趋于稳定，过去三个月全国租金指数持续上涨 0.6%。

　　经季节性调整后，增长速度有所放缓，据 Cotality 称，4 月份全国租金上涨了 0.4%。

　　尽管年初以来的季节性表现强劲，但年度变化中租金增长放缓的趋势更为明显，其增速已大幅减半，从截至 2024 年 4 月的 12 个月的 8.3%降至最近 12 个月的 3.6%。

　　珀斯的租金增速放缓最为明显，其年增长率已从一年前的 13.6% 降至 5.7%，降幅达 7.9 个百分点。尽管有所放缓，但珀斯的租金年增长率在所有首府城市中仍是最高的。

　　由于租金涨幅超过房价涨幅，4 月份全国毛租金收益率达到两年来的最高水平，为 3.73%。

　　澳大利亚各地区的毛收益率仍高达 4.41%，但低于五年前 4.83% 的水平。截至 4 月，各首府城市的综合毛收益率升至 3.52%，为 11 个月来的最高水平，高于五年前的 3.45%。