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再次降息的理由已变得难以抗拒，加之多个州预算案将住房危机纳入视野，这两股力量预计将影响未来一年的房地产市场。

持续下降的通胀以及一系列对住房友好的州预算案，为过去几个月已重新升温的澳大利亚房地产市场价格增添了更多动力。

澳大利亚统计局周三（6月25日）公布的通胀数据显示，衡量核心通胀的年度截尾均值（trimmed mean）在5月份降至2.4%，低于4月份的2.8%，创下自2021年11月以来的最低水平。

5月份年度整体CPI通胀率为2.1%，低于4月份的2.4%，远低于市场预期。

本已活跃的房地产市场可能在2025年下半年迎来沸腾，分析师目前预测7月8日降息的可能性高达81%。

Domain研究及经济主管尼古拉·鲍威尔博士（Dr Nicola Powell）表示，随着核心通胀率稳稳落在澳洲联储（RBA）2%至3%的目标区间内，7月降息的理由已大大增强。

“较低的现金利率也将提升借贷能力，可能最终为首次购房者提供今年进入市场的机会。

“是的，虽然降息通常会推高房价，但我们不应预期市场会失控；较慢的人口增长、改善的住房供应以及持续存在的可负担性挑战，可能会抑制价格的急剧上涨。

“尽管如此，市场动能正在改变，波动性减少，信心增强；房地产市场的新篇章正在开始成形。”

对于越来越多的房贷还款逾期超过30天的房主来说，这个通胀数字将带来一丝宽慰。惠誉评级（Fitch Ratings）周三报告称，这类陷入困境的借款人在今年第一季度增加了23个基点，达到1.35%。抵押贷款拖欠率仍低于2020年第二季度创下的1.86%高点。

5月份年度住房通胀率为2.0%，低于4月份的2.2%。

截至5月的12个月里，租金上涨了4.5%，而截至4月的12个月涨幅为5.0%。

澳大利亚统计局价格统计主管米歇尔·马夸特（Michelle Marquardt）表示，这是自2022年12月以来租金价格的最低年度涨幅，与大多数首府城市租金挂牌涨幅减小以及空置率保持稳定相一致。

截至5月的12个月里，新建住宅价格上涨0.8%，低于截至4月的12个月1.2%的涨幅。

马夸特女士表示：“这是自2021年4月以来的最小年度涨幅，因为项目住宅建筑商通过折扣和促销活动来吸引业务。”

房价反应可能并非步调一致
尽管较低利率环境预计会给5月份上涨0.5%的全国市场带来价格上涨压力，但该国最大且迄今为止最昂贵的房地产市场（指悉尼）的潜在买家，被敦促在寻求投资机会前保持谨慎。

aussieproperty.com 悉尼负责人艾伦·哈布奇（Allen Habbouchi）表示，尽管最近的降息可能看似创造了更有利的贷款环境，但现实是，仅靠利率降低本身并不会自动转化为强劲的投资机会。

“在当前市场下，房产价格——尤其是在主要都市区——仍然高企，悉尼的租金回报率跟不上资本价值的步伐。

“这种不平衡显著影响了新投资购买的财务可行性。

“简单来说，即使借款可能更便宜，但考虑到各项支出、物业管理费、维护费及其他持有成本，通过租金收入获得的投资回报往往无法覆盖所有权成本。

“许多郊区的毛租金回报率处于历史低位，加上部分细分市场租客需求疲软而其他市场供应增加，租金面临的下行压力越来越大。”哈布奇先生说。

悉尼在所有主要市场中拥有全国最低的租金回报率。他补充道，在这种环境下，投资者需要极具策略性。

“仅因融资成本更低就盲目进入悉尼市场，可能导致不可持续的长期负现金流状况。

“2025年更审慎的做法是评估基本面：当地需求、收益率稳定性、空置率以及未来增长潜力——而不仅仅是利率变动。”

各州将目光投向住房
在周二公布的州政府预算案中，昆士兰州的首次购房者以及新南威尔士州的房地产开发商成为最大赢家之一。

昆士兰州2025-26年度预算案包含了针对房屋所有权、住房基础设施以及新的社会和社区住房的投资条款。

价值1.65亿澳元的“助推购买”（Boost to Buy）计划，将为家庭年收入不超过22.5万澳元、购买价格不超过100万澳元的购房者提供最高30%（新房）或25%（现房）的产权出资。该计划是对现有“首次购房者补助金”（Home Buyer Grants）的补充，该补助金也获得了3万澳元的提升，有效期至2026年6月。

住房同样是新南威尔士州预算案的主要焦点。

财政部长丹尼尔·穆克希（Daniel Mookhey）承诺向开发商提供10亿澳元用于建造新房。
在五年内，州政府将为全州范围内获批的住房项目提供最高50%的担保。这项澳大利亚首创的举措将为每个项目提供500万至5000万澳元的预售担保。

穆克希先生表示：“该计划将以滚动方式进行，将在未来五年内推动额外15,000套市场住房提前建设。”
他补充说：“这些项目将在人们喜爱的社区中增加更多中低密度住房。”

对于符合担保条件的项目，政府将确保一定数量房屋的销售。

“这将为行业节省部分时间和成本，无需再去说服贷款机构相信他们计划建造的房屋有足够的买家。

“这将让他们能够专注于为人们建造更多住房，并确保更多获批的房屋最终得以建成。”

理论上，该计划不会给政府带来任何成本。如果开发商找不到买家，州政府将买下这些房屋，从而保留资产价值。

西澳大利亚州政府的预算案已于上周发布，其中包含旨在促进建造更多模块化住房的激励措施，以快速解决住房供应短缺问题。