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如今买房比以往任何时候都更加艰难。房价持续攀升，许多人难以理解推动需求的因素。一个普遍的担忧是，外国人如何购房，以及这是否会影响本地购房者的购买力。

2026年财政预算案对外国人在马来西亚购房方式进行了重大调整。其中最显著的变化是，自2026年1月1日起，外国购房者的印花税将提高至8%。政府表示，此举旨在保护本地购房者的利益，并抑制投机行为。

本指南详细解读了最新规定，包括外国人可购买的房产类型、各州购房门槛，以及“马来西亚第二家园计划”（MM2H）对购房活动的影响。它解释了哪些方面发生了变化，以及马来西亚人在讨论外国人如何在2026年于马来西亚购房时应该了解哪些信息。

外国人可以在马来西亚购买房产吗？了解2026年的相关规定

关于实际规则存在很多误解。许多人认为外国人可以随意购买任何房产。另一些人则认为他们正在垄断市场，使房价更加难以承受。但事实远比这严格得多。

外国买家必须严格遵守1965年《国家土地法》的规定。此外，在完成任何购买之前，他们还需要获得州政府的批准。各州的规定不尽相同。每个州都设定了自己的限额、价格门槛和审批条件。

外国人只有在房产类型和价格符合所在州的最低要求时，才能在马来西亚购买房产。他们不能购买低价或中等价位的房屋，也不能购买土著配额或马来保留地内的房产。除某些州的特定分层式住宅外，有地房产受到严格限制。

这些规则旨在保护马来西亚购房者的权益，确保本地居民的住房供应不受影响。透彻理解这些规则有助于区分事实与臆测，并更清晰地了解该体系的运作方式。

2026年各州最低房产价格门槛

马来西亚各州都设定了外国人购房的最低价格限制。这些限制旨在保护本地购房者的利益，确保经济适用房不受外部需求的影响。这些门槛也规定了允许外国人投资的区域以及准入门槛。

2026年，大多数州属住宅物业的最低价格仍维持在100万令吉或以上。部分州属对有地住宅或优质地段的物业设定了更高的价格上限。下表提供了最新且易于理解的概览。

各州最低购买价格（2025 年）

快速查看最新阈值有助于了解每个州如何管理外国需求并保护当地住房供应。

重要提示

1. 各国可根据市场情况调整门槛，尤其是在外国需求强劲的地区。
2. 达到价格门槛并不保证获得批准，仍需获得州政府主管部门的同意。
3. 独立式住宅仍然受到严格控制，尤其是在雪兰莪州和柔佛州。
4. 土著配额、马来保留地和经济适用房类别的房产不对外国买家开放。

这些价格底线确保了入门级和中档住宅能够继续为本地居民所接受。外国投资者的兴趣主要集中在高价值房产领域，这保护了中低收入购房者免受直接竞争的影响。

了解这些限制也有助于马来西亚人了解该体系如何控制外国参与，以及为什么某些地区感觉更能免受外部需求的影响。

在任何境外采购获得批准之前

外国买家必须：

• 达到州规定的最低价格
• 确认房产产权类型
• 确保该房产未被限制使用
• 申请州政府同意
• 缴纳更高的印花税（自2026年1月1日起为8%）

这些措施使流程规范透明。

影响外国购房者的2026年预算案关键更新

2026年财政预算案引入了多项变革，旨在影响外国人在马来西亚购房的方式。这些措施着重于保护本地居民的购房能力、减少投机性需求，并引导外国投资者将目光投向更高价值的房产领域。 

对于马来西亚人来说，这些更新为外国参与市场提供了更明确的界限。

1. 外国买家印花税提高至8%

自2026年1月1日起，外国买家购买住宅物业的印花税将提高至8%。这项新规适用于新楼盘和二手房交易，取代了此前许多交易适用的4%的印花税税率。

提高关税增加了外国买家的整体准入成本。这也表明政府有意优先考虑本地买家，并稳定需求较高的城市地区的市场活动。

2. 马来西亚首次购房者救济措施延长

虽然外国买家现在面临更高的税收，但马来西亚首次购房者仍然会得到支持。 

售价不超过50万令吉的房屋印花税豁免政策已延长至2027年12月31日。此举旨在确保即使外国购房成本上升，本地买家的权益也能得到保障。

3. 商业用地改建为住宅的激励措施

2026年预算案还推出了激励措施，鼓励开发商将未充分利用的商业建筑改建为住宅单元。获批的项目可就部分翻新和改建成本享受税收减免。

虽然这项激励措施主要针对开发商，但由此带来的住房供应增加可能会缓解特定城市市场的压力。成熟地区的住房单元增多有助于稳定租金价格，并为马来西亚家庭提供更多选择。

4. 印花税和税收流程的数字化程度更高

政府也在朝着更加数字化的税务环境迈进，包括改进电子印花税和评估系统。这些改进将提高房产交易效率，并减少人工处理时间。

这些变化对市场意味着什么

对外国人征收更高的印花税可能会减少小额或投机性购房。转换奖励措施可能会增加市中心的房产供应。这些变化共同促成了更加平衡的市场，并有助于保护马来西亚买家免受过度竞争的影响。

买家应该注意什么？

• 印花税按转让文件签署日期起征收，税率为百分之八。
• 买家应重新计算所有购置成本，将更高的关税考虑在内。
• 开发商在进行改建项目时，必须遵守税收减免的资格规定。
• 随着数字印章系统的普及，交易时间可能会略有变化。

这些更新使规则更加清晰，并表明政府更加重视将地方住房获取置于政策决策的核心位置。

了解2026年的MM2H：项目结构和新预期

马来西亚“我的第二家园”（MM2H）计划仍然是外国人获得马来西亚长期居留权的主要途径之一。然而，近年来该计划的结构有所变化，层级划分更加清晰，财务和房产要求也更加严格。这些变化影响着外国申请人进入和参与马来西亚房地产市场的方式。

1. MM2H 层级和关键要求

马来西亚第二家园计划（MM2H）目前分为多个等级。每个等级都有各自的固定存款金额、房产购买要求、签证有效期和权益。等级越高，签证有效期越长，权益也越广泛。

• 15万美元定期存款
• 最低购房价格为60万令吉
• 签证有效期约为十年
• 权限有限

• 50万美元定期存款
• 最低购房价格为100万令吉
• 签证有效期约为十五年
• 在某些情况下，更广泛的特权，包括商务或工作选择。

• 100万美元定期存款
• 最低购房价格为200万令吉
• 签证有效期约为二十年
• 享有全部特权，包括雇用家政人员的权利

• 较低的定期存款
• 房产必须在指定区域内购买，例如森林城。
• 权限比主层级少

这些层级体现了吸引长期、高价值参与者的举措，这些参与者能够在经济和社会方面对马来西亚做出承诺。

2. 购置房产现在是核心需求

其中一项最大的变化是强制购房规定。大多数级别的申请人必须在签证获批后的规定时间内购买符合条件的住宅房产。 

房产价格必须达到其所在等级和所在州的最低要求。许多申请人还必须持有该房产至少十年。提前出售通常意味着需要升级到更高价值的房产。

这些规则确保参与马来西亚第二家园计划有助于实现长期居留，而不是短期投资。

3. 定期存款提取和后续义务

参与者可在第一年后提取部分定期存款用于获准用途，例如购房、子女教育和医疗费用。剩余余额必须保留在账户中，以维持签证资格。

申请人还必须接受体检并持有医疗保险。这些措施旨在确保参与者在马来西亚生活期间能够自给自足。

4. 指定区域的经济特区路径

部分地区实行特殊的“马来西亚第二家园计划”（MM2H）。在这些地区，申请人必须直接从指定的开发商处购买房产。这些地区的申请要求比主要类别宽松，但享有的权益也相对较少。

在当今市场环境下，马来西亚人应该了解哪些关于MM2H的信息？

更新后的计划引导外国投资者关注高价值房产。同时，由于申请人必须通过居住和房产所有权在该国做出多年承诺，该计划也减少了投机行为。 

对于马来西亚买家而言，这些保障措施意味着外国活动受到控制，不会干扰低端或中端市场。

2026年符合MM2H申请资格的项目

这些楼盘符合马来西亚第二家园计划参与者的典型价格区间、地段偏好和生活方式期望。它们具有很强的长期价值、现代化的设施和更便捷的周边交通。

1. Papyrus North Kiara, 吉隆坡

Papyrus North Kiara预计于2028年竣工，是一个永久产权项目，四周绿树环绕，环境清幽。它毗邻Mont Kiara和Desa ParkCity，这两个地方是吉隆坡最成熟的国际社区之一。

主要亮点：

• 项目类型：公寓
• 竣工年份： 2028年
• 开发商： Yakin Land Sdn Bhd
• 户型面积： 1,141 至 5,523 平方英尺
• 价格：起价 868,000 马币
• 独特卖点： 
  • 周围环绕着园林景观和以健康为中心的配套设施
  • 靠近杜克大学、古晋路和满家乐国际学校
  • 专为宽敞居住空间而设计，户型面积大于平均水平

为什么它适用于MM2H：

对于想要在吉隆坡附近享受隐私、空间和自然氛围的申请人来说，这是一个合适的选择。

2. 吉隆坡城中城奥克斯利大厦

主要亮点：

• 项目类型：综合用途开发
• 竣工年份： 2025年 
• 开发商：奥克斯利控股公司
• 单元布局： 566 至 5,059 平方英尺。
• 价格区间： 1,700,000 马币 – 18,500,000 马币
• 产权：永久产权
• 独特卖点： 
  • 吉隆坡一座地标性建筑，高度约为345米。
  • 位置优越，靠近吉隆坡城中城公园、柏威年广场和主要城市景点

为什么它适用于MM2H：

对于追求吉隆坡市中心高端生活方式和长期资本增值的高端买家来说，这是一个绝佳的选择。

3. 吉隆坡柏威年广场

Pavilion Square的设计旨在满足现代都市生活的需求。其优越的地理位置可快速通往附近的购物中心、学校、商业中心和交通枢纽。

主要亮点：

• 项目类型：服务式公寓
• 竣工年份： 2028-2029年（预计）
• 开发商： Pavilion Group
• 户型面积： 504平方英尺 – 1,255平方英尺
• 价格区间： 1,000,000 马币 – 18,000,000 马币
• 产权：租赁权
• 独特卖点： 
  • 地处城市边缘，交通便利
  • 完善的生活配套设施
  • 对于希望享受便利的长期居民来说，这里很有吸引力。

为什么它适用于MM2H：

这是一个既方便又无需支付吉隆坡城中城高昂价格的实用选择。

查看吉隆坡柏威年广场的独家销售清单。

4. 新山富力公主湾

富力公主湾是一个位于柔佛州与新加坡交界处的大型滨水城镇。该项目分三期开发，一期和二期已竣工，三期为新推出的单元。由于毗邻新柔长住通道（CIQ）和未来的新捷运系统（RTS Link），富力公主湾对于长期居住的外籍人士而言极具战略意义。

主要亮点：

• 项目类型：综合开发项目
• 完成年份：
  • 第一阶段：2018年
  • 第二阶段：2023-2024年
  • 第三期（新卡萨套房）：预计2029年完工
• 开发商： R&F Development
• 户型：从单间公寓到大型家庭公寓，涵盖多个阶段
• 产权：永久产权
• 价格区间： 597,700 马币 – 160 万马币
• 独特卖点： 
  • 占地 116 英亩的综合性滨水城镇
  • 包括富力广场、滨海长廊、会所设施和生活休闲区

为什么它适用于MM2H：

其跨境便利性和城镇规模使其成为追求高性价比和便捷性的长期居民的理想选择。

5. 吉隆坡克劳特豪斯住宅酒店

CloutHaus Residences 提供现代化的市中心生活体验，交通便利，可轻松前往零售店、餐厅和办公场所。对于那些偏爱位于黄金地段、紧凑高效的公寓单元的人士而言，这里是理想之选。

主要亮点：

• 预计竣工年份： 2027年
• 开发商： TA First Credit Sdn Bhd
• 单元布局： 549平方英尺
• 产权：永久产权 
• 价格：起价 1,500,000 马币
• 独特卖点： 
  • 位于吉隆坡市中心附近
  • 靠近主要购物区和商业中心

为什么它适用于MM2H：

对于想要在吉隆坡市中心拥有一套现代化住宅且租赁需求旺盛的申请人来说，这是一个不错的选择。

买家、投资者和共同所有权案例的实用技巧

在采取下一步行动之前，请记住以下实用技巧： 

1. 清楚了解州最低价格规定

各州规定的最低购房价格各不相同，即使只有一位业主是外国人也适用。这可能会影响跨国夫妇或联合购房者。

检查内容：

• 所选房产是否符合该州规定的最低外国购房价值
• 该类型房产是否允许外国人拥有
• 雪兰莪州是否存在特殊限制，例如土地所有权？

这样可以避免审批延误，并确保交易符合州一级的要求。

2. 为2026年更高的交易成本做好准备

外国买家现在购买住宅物业时需缴纳8%的印花税。这增加了个人买家和混合产权物业买家的前期成本。

重要考虑因素：

• 预算应包括法律费用、评估费用和贷款相关费用。
• 请注意，无论房产是二手房还是新房，都需要缴纳印花税。
• 查看是否有任何即将出台的政策变化会影响海外采购领域。

完整的成本概览有助于避免意外的财务压力。

3. 对于投资者：了解租赁需求和合规要求

外国投资者通常会瞄准吉隆坡、柔佛和槟城等租赁需求旺盛的地区。马来西亚人或许会担心外国竞争，但大多数外国投资活动仅限于高价值市场。

投资前请仔细阅读以下内容：

• 当地租赁需求和租户概况
• 短期租赁政策（部分建筑限制使用Airbnb）
• 管理费、偿债基金和持续运营成本
• 各社区的资本增值前景

充分的尽职调查能够确保投资的可持续性。

4. 马来西亚人和外国人共同拥有

夫妻或商业伙伴之间共同拥有所有权的情况很常见。但是，相关规定遵循外国所有者的身份，而不是马来西亚所有者的身份。

这意味着：

• 最低购买价格必须达到外国买家门槛。
• 即使其中一位业主是马来西亚人，也需要获得州政府的批准。
• 外国买家的印花税按其份额比例征收。
• 贷款资格因收入来源和银行要求而异。

了解这些规则可以避免在购买和审批过程中出现意想不到的问题。

5. 尽早核实融资方案

外国人面临更严格的贷款要求。银行可能提供更低的贷款利率或要求提供更充分的收入证明。

简单步骤：

• 签署任何协议前，请先确认贷款资格。
• 比较向非公民提供的贷款利率
• 尽早准备收入证明文件，尤其是海外人士。
• 始终预留应对汇率波动的缓冲资金。

提前规划可以保证流程顺利，避免最后一刻出现问题。

6. 对于马来西亚第二家园计划申请人：选择长期合适的项目

MM2H计划现在针对每个层级设定了更明确的房产门槛。在大多数情况下，购房者必须长期持有房产。

选择开发项目之前：

• 确保房产价格符合您的马来西亚第二家园计划 (MM2H) 等级要求。
• 检查该单元是否必须持有十年
• 审查开发商的信誉和项目时间表
• 选择生活便利且具有生活方式吸引力的地点。

这使得长期生活更加舒适和可预测。

7. 避免仅仅依赖要价

房源信息中显示的要价可能与最终成交价不符。

务必检查：

• 近期交易价值
• 附近地区的二手房交易趋势
• 来自可靠平台的市场报告
• 来自合格专业人士的估值建议

这有助于买家和投资者做出切合实际的决定。

这些简单的检查可以帮助买家和投资者在当今市场中做出更有信心的房产决策。

想知道作为在马来西亚购房的外国买家，下一步应该怎么做？

2026年在马来西亚购置房产将拥有更清晰的规则和更明确的流程。更新后的“马来西亚第二家园计划”（MM2H）分级制度、更高的印花税以及州级最低房价要求，旨在以更规范的方式引导外国投资者参与。这些变化将帮助您更清楚地了解您可以购买的房产类型、所需费用以及如何更有信心地规划您的长期居住。