移民对新加坡低出生率背景下私人住宅的长期健康至关重要
得益于低利率，避险天堂新加坡的住房需求依然强劲。然而，尽管购房者似乎并未受到战争的影响，他们是否应该担心婴儿短缺的问题呢？
根据初步数据，2025年该国居民总和生育率（按女性每人计算）将降至历史新低0.87。2015年总和生育率为1.24，2024年为0.97。
2月下旬，副总理颜金勇表示，由于出生率以前所未有的速度下降，如果不采取新的干预措施，新加坡公民人口可能在2040年代初开始减少。
在全球范围内，人口更替率（即人口在不依赖移民的情况下从一代过渡到下一代的生育水平）估计为每名妇女生育 2.1 个孩子。
然而，即使常住人口不增长，家庭规模缩小的趋势是否能够继续推动常住家庭数量的增长，进而支撑住房需求？
想想看，多代同堂的家庭会减少，而由老年夫妇、年轻夫妇和单身人士组成的家庭会增多。
2025 年居民家庭的平均规模为 3.06 人，低于 2020 年的 3.22 人、2015 年的 3.39 人和 2010 年的 3.5 人。
2015 年至 2025 年间，两人及以下居民家庭的比例从 33.1% 上升至 40.5%，而五人及以上居民家庭的比例则从 23% 下降至 17%。
然而，展望未来，平均家庭规模进一步缩小的空间或许有限。
人口老龄化
事实上，低出生率加上人口快速老龄化可能会对私人住房市场造成特别严重的冲击。
到 2025 年，五分之一的公民年龄在 65 岁或以上，而 2015 年这一比例为八分之一。
如果公民人口中老年人的比例较高，而年轻人的比例较低，那么从建屋发展局 (HDB) 组屋升级到私人住宅的人数可能会减少。
通常情况下，人们会在收入增加且更容易获得抵押贷款时升级住房。相反，许多老年人可能会将公寓换成组屋，以便腾出资金用于退休需求并享受更低的日常开支。
至关重要的是，如果新加坡人口老龄化和萎缩，经济和收入增长将会放缓，而医疗保健和社会保障方面的支出将会增加。在这种情况下，家庭收入增长乏力，加上对国家经济增长前景信心下降，可能会损害私人住房需求。
ABSD效应
当然，通过降低额外买家印花税 (ABSD) 税率，可以提振非永久居民 (PR) 外国人以及希望购买多套住房的新加坡公民和永久居民的私人住房需求。
目前，公民首次购房无需缴纳额外买家印花税 (ABSD)，而永久居民首次购房则需缴纳 5% 的 ABSD。公民购买第二套住房需缴纳 20% 的 ABSD，购买第三套及以后的住房则需缴纳 30% 的 ABSD。永久居民购买第二套住房的 ABSD 税率为 30%，购买第三套及以后的住房则需缴纳 35%。
非永久居民外国人购买任何房屋均需支付 60% 的额外买家印花税 (ABSD)。
然而，大幅降低外国人和投资者的额外买家印花税税率可能并非易事。此举是否会导致房价波动加剧，并激怒许多当地居民？
更重要的是，如果人口结构疲软损害新加坡的经济增长并抑制本地自住业主对私人住房的需求，即使下调额外买家印花税 (ABSD) 税率，外国人和投资者可能也不愿意在这里投资私人住宅。
最终，如果共和国经济失去活力，来自技术娴熟的外国人的公寓租赁需求可能会骤降，私人住宅的资本增值也将受到抑制。
潜在购房者
除非居民低生育率能够得到显著扭转，否则对私人住房市场的长期前景至关重要的是，新加坡是否欢迎更多外国人成为永久居民和公民。
副总理颜金勇表示，未来五年，新加坡预计每年将接纳约4万名永久居民和2.5万至3万名新公民。到2025年，新加坡将授予约2.5万个公民身份和3.5万个永久居留权。2020年至2024年间，新加坡每年授予的公民身份和永久居留权数量分别约为2.13万个和3.3万个。
截至2025年6月底，新加坡总人口为610万，其中居民420万，非居民190万。居民人口较上年增长0.6%，包括370万公民和约50万永久居民。
如果共和国逐步增加新公民和永久居民的接收量，私人住房市场的长期健康发展将会良好。
许多新公民和永久居民都处于工作年龄，且受过高等教育。在当今动荡不安的世界，如果新加坡对移民持开放态度，就能吸引相对富裕且收入较高的新公民和永久居民。
简而言之，许多新公民和永久居民都可能成为潜在的私人住宅买家，包括在黄金地段的房产。此外，经济条件优渥的永久居民如果最终入籍成为公民，也可能成为有地住宅的买家。
新加坡强大的社会凝聚力是一项至关重要的竞争优势。帮助新移民融入社会对于确保社会凝聚力的持续增强至关重要。
一个由移民建立起来的国家能否容纳更多移民？如果答案是肯定的，那么私人住房市场应该能够很好地应对该国较低的居民出生率。
虽然已经采取了许多措施来提高出生率，但预计未来还会投入更多资源来鼓励当地居民多生育子女。
然而，解决低出生率和持续下降的出生率这一棘手问题仍然充满挑战。尽管如此，私人住房市场很可能依靠人口迁移在长期内保持良好状态。
