租金改革会推高租金吗？
本次讨论并非关于驱逐租户。房东若要驱逐租户，必须有法律规定的理由。REIWA对此没有异议。
我们指的是在不提供理由的情况下，按照法律规定的适当程序终止或不续签租赁合同的权利。
这始终是一个极具争议性的话题。在进行任何改革时，我们都需要抛开情绪，考虑改革可能带来的代价。
近期历史表明，政府出于好意采取的行动可能会产生长期的负面影响。
一个例子是新冠疫情期间的租金冻结令。该政策实施之初或许对租户有所帮助，但结束后却打击了投资者的信心，导致大量投资者撤离。
供应减少，加上人口快速增长，导致西澳出现严重的租房危机。
新冠疫情期间的建筑补贴政策是另一个例子。这些政策旨在帮助举步维艰的建筑业度过疫情带来的不确定性。然而，事与愿违，这些政策反而导致了建筑业需求的激增，使其不堪重负。建筑成本飙升，工期严重延误，大量建筑商倒闭。这对建筑业及其客户都产生了长期影响。
建房激励措施的影响波及到现有住房市场，人们倾向于购买房屋而不是建造房屋，或者在房屋建造期间不得不长期租房。
需求的增加导致了过去几年房地产价格和租金的大幅上涨。
房地产市场受供求关系驱动。当供应不足而需求旺盛时，价格就会上涨。
我之前讨论过，无理由终止租赁条款的变更可能会对租赁供应和租金价格产生影响。租户权益倡导者们相信投资者不会退出市场，所以我们不妨换个角度来看待这个问题。
改革可能会导致更多违规通知。
如果取消无理由终止租赁导致住房提供者面临风险增加、灵活性降低，从而推高租金，那么你愿意为这项改革支付多少额外的每周租金？
在对《住宅租赁法》进行先前改革之前，西澳房地产协会 (REIWA) 委托 Synergies Economic Consulting 对房地产投资者进行了调查。
我们收到了超过10000份回复，并对其进行筛选以最大程度地减少误差和偏差来源。最终得到的7000份回复涵盖了低端、中端和高端市场的各个层面。
对于无理由终止合同的情况，受访者主要担心的是他们对自己资产的决策能力会下降。
取消无理由终止租赁关系将减少房东处理少数违反租赁协议或行为导致租客与房东关系无法维系的租客的选择。
调查发现，在现有安排下，业主通常会选择在固定期限租赁期满后不续租，而不是在租赁期内发出违约通知或申请法院命令。
这种做法对双方成本都较低，对租客来说结果更有利，因为他们的租房记录上不会留下污点，这将使他们将来更容易找到出租房。
取消无理由终止租赁将导致违约通知书的数量大幅增加，因为这将成为驱逐问题租户的唯一手段。
预测和处理这些违规行为的成本将是巨大的。
此外，物业经理和业主将更加严格地筛选租客，这将增加租赁过程的成本，并使那些没有或没有推荐信的人更难找到出租房产。
Synergies 的模型显示，改革将使当时的每周租金中位数上涨 10 美元。
当时的租赁市场环境与现在不同。在当前环境下，由于需求持续强劲、供应滞后、利率上升以及整体成本压力增大，租金涨幅可能会更高。
这是租户权益倡导者愿意付出的代价吗？
