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澳大利亚的租房负担能力危机正日益影响到维持当地社区运转的人们——护士、教师、托儿工作者和紧急服务人员。

在堪培拉，越来越多的房地产投资者正与非营利性住房机构合作，共同提供安全、经济适用的住房，同时实现可持续的长期投资回报。已有超过140位房东完成了这种转变。

澳大利亚的租房危机已经到了即使全职工作也无法缓解住房压力的地步。

Anglicare Australia 发布的《2026 年租房负担能力概览》发现，私人租赁供应持续受限，加上生活成本上升的压力和其他因素，导致低收入租房者无法负担得起市场上的住房。

堪培拉经常被描述为澳大利亚收入中位数最低的首府城市，但这种说法掩盖了市场中低端市场正在发生的事情。

2025 年 9 月，澳大利亚首都领地房地产委员会发布的研究发现，一名单身育儿工作者在首都租一套普通的两居室公寓，将花费其收入的 41%，远远高于公认的 30% 的租房压力基准。

即使是身兼救护员和护士双重收入的人士，也买不起这 12 个模拟郊区中的任何一个的独立式住宅。

这些人是堪培拉医院、教室、托儿中心和紧急服务部门的员工，然而他们却越来越负担不起在自己工作的城市生活。

一种新型的房地产运营商

应对这种住房缺口的传统做法是等待政府建造更多社会住房或等待私人市场提供更多供应。但现实情况是，市场两端都难以满足需求。

与此同时，出现了第三类：以使命为导向的房地产运营商。

社区住房提供者、非营利性房地产机构和社会企业现在处于公共和私人系统之间，提供的结构允许私人投资者参与经济适用房供应，而无需放弃房地产投资的财务逻辑。

这种模式之所以越来越受欢迎，是因为它回答了传统市场无法回答的问题：如何在不完全依赖政府的情况下，大规模地为一线工作人员提供他们负担得起的住房？

一种解决办法是通过税收优惠和结构化的租赁安排来吸引私人房东，使双方都能从中获利。

在澳大利亚首都领地，这种模式最成熟的例子是堪培拉的 HomeGround Real Estate 公司。

模型的工作原理

HomeGround Real Estate Canberra 是一家非营利性房地产代理机构，由澳大利亚首都领地 (ACT) 领先的社区住房提供商 CHC Australia 创立。

它是澳大利亚首都领地政府经济适用社区住房土地税豁免计划仅有的两家获批准的供应商之一，也是其中唯一一家获得许可的房地产代理机构。

根据该计划，符合条件的房东如果将房产以低于市场价 25% 以上的价格出租给经批准的租户，即可获得该房产的全额土地税豁免。

市场租金与减租租金之间的差额也可能获得澳大利亚税务局认可的慈善捐赠证书，从而带来进一步的税收优惠。

CHC Australia 首席执行官 Nathan Dal Bon 表示，该模式旨在为租赁双方带来利益。

“HomeGround Canberra 的成立是因为堪培拉的私人租赁市场无法满足许多堪培拉房地产投资者和租户的需求，”达尔·邦先生说。

“这种合作模式在各个方面都创造了价值，既支持对社会负责的投资，又提供市场回报，同时还为一线工作人员和其他买不起私人住房的人提供价格合理、安全的住房。”

达尔·邦先生表示，最近的联邦预算案更加凸显了像 HomeGround 这样的模式的价值。

“随着联邦税收政策的变化，澳大利亚首都领地的土地税豁免政策对于拥有成熟房产的投资者来说变得更加重要，”达尔·邦先生说。

“虽然针对现有房屋的负扣税优惠正在逐步取消，但 HomeGround 为符合条件的房东提供了其他有意义的抵扣措施，以支持具有竞争力的整体回报，包括全额免除 ACT 土地税，同时还为堪培拉的基本工作人员提供安全、负担得起的住房。”

快速普及背后的数据

据董事 Patrick Sacco 称，HomeGround Real Estate Canberra 在运营的六年里，已为其房东群体节省了大量土地税。

萨科先生表示：“去年，HomeGround 管理的房产为我们合作的 140 多位房东节省了约 75 万美元的土地税。”

堪培拉的平均每周租金约为 680 美元。

通过 HomeGround 的模式，其管理的房产的平均每周租金约为 440 美元，这使得占其租户群体约 60% 的基本工作人员（包括护士、教师和幼儿教育工作者）能够负担得起。

对于房东而言，租金收入的减少可以通过土地税豁免和捐赠证书来抵消。许多投资者发现，整体财务收益与标准市场价格安排相当，甚至更优。

房东的观点

目前与 HomeGround 合作的房东中，有一位是堪培拉的退休投资者克劳德，在过去的两年里，他逐步将自己的四处出租房产都交给了 HomeGround 管理。

克劳德表示，虽然最初吸引他的是经济利益，但随着时间的推移，社会影响变得同样重要。

他说：“最大的吸引力在于房东可以免缴土地税，而且租金折扣后还能享受税收减免。”

“社交方面很有吸引力，但我已经退休了，而且没有多少积蓄。”

该模式旨在为房东和租户创造可持续的成果，将专业的物业管理与有意义的社区影响相结合。

HomeGround表示，这种观点反映了其大部分房东的看法。该模式并非以慈善的名义进行宣传，而是被宣传为一项结构合理的投资，恰好在带来经济效益的同时也产生了社会效益。

专业化管理，目标驱动模式

对于堪培拉的房东来说，HomeGround 提供了一个将专业物业管理与有意义的社区影响相结合的机会。

对于考虑更换物业管理公司的投资者而言，过渡过程非常简单。HomeGround 会负责从现有物业管理公司移交物业，通常在 10 天内即可完成，而且无需终止任何现有租约。

随着住房负担能力危机加剧，越来越多的投资者寻求既能带来经济效益又能为住房供应做出贡献的房产结构，社会企业模式正从房地产讨论的边缘走向中心。