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财政部长吉姆·查尔默斯于周二晚（5月12日）向澳大利亚人民公布了未来一年的财政和社会发展路线图。

影响住房行业的最大变化之一是将资本利得税折扣从 50% 降低到 30%。

政府还将立即限制住宅物业的负扣税优惠仅适用于新建房屋。

在消费者信心跌至 50 年来的最低点，42% 的澳大利亚人储蓄不足 1000 美元，超过一半的人入不敷出之际，阿尔巴尼斯政府的联邦预算需要像他们所宣称的那样大胆。

此外，房价已经达到了年轻人难以承受的地步，36% 的年轻人现在认为他们一生中都无法拥有自己的房子。

最终出台的 2026-27 联邦预算试图实现政府所定义的“代际公平”目标。

查尔默斯先生表示，这些措施旨在减缓房价上涨速度，最终导致租金下降。

该地图的核心是房地产税改革，其中包括严厉打击资本利得税折扣和负扣税。

根据政府的模型预测，预算改革将帮助 75,000 名澳大利亚人购买他们的第一套住房。

联邦政府的预算文件第 2 号指出：“从 2027 年 7 月 1 日起，持有超过 12 个月的资产将不再享受 50% 的资本利得税折扣，而是采用成本基准指数化，净资本收益的最低税率为 30%。

“这些变化将适用于所有资本利得税资产，包括 1985 年之前的资本利得税资产，无论这些资产是由个人、信托还是合伙企业持有。

“过渡安排将限制对现有投资的影响，确保这些变化仅适用于 2027 年 7 月 1 日或之后产生的收益。

“50%的资本利得税折扣将继续适用于2027年7月1日之前产生的收益。1985年以前资产在2027年7月1日之前产生的资本利得将继续免征资本利得税。”

负扣税政策的变更立即生效。

预算文件指出：“从 2027 年 7 月 1 日起，已建成住宅物业的亏损只能从租金收入或住宅物业的资本收益中扣除。”

“超额亏损将结转至以后年度，并可用于抵扣未来几年的住宅物业收入。这些变更将适用于2026年5月12日晚上7:30（澳大利亚东部标准时间）之后购置的已建成住宅物业。在此之前购置的物业（包括已签订但尚未结算的合同）在处置之前将不受这些变更的影响。”

政府表示，符合条件的新建房屋将不受这些变化的影响，“确保负扣税的收益用于增加住房存量的投资”。

广泛持有的信托和养老基金中的房产将被排除在外，此外，用于建造出租房产的开发项目和支持政府住房计划的私人投资者也将获得有针对性的豁免。

这些改革意义重大，堪比几十年来任何一次改革。

此前对负扣税政策的改革尝试都被视为政治自杀，但最新的改革方案是由一个在两党民调中占据绝对领先优势的政党自信推出的。

根据罗伊·摩根在预算案公布前几个小时发布的调查，执政的澳大利亚工党（53.5%）遥遥领先于自由党-国家党联盟（46.5%）。

除了住房之外，政府预算中的其他主要优先事项还有燃料安全、生活成本、生产力、税收改革和储蓄。

平衡住房供给和税收改革

负扣税和资本利得税折扣政策的调整引发了各种不同的反应。

他们违背了竞选前不进行这些改革的承诺，因此更具争议性。

查尔默斯先生表示，如果出于“正确且合理的理由”，那么违背对选民的承诺是值得的。

有人宣称，这些变化将削弱对更多住房供应的需求，并通过阻止房地产投资者购买或持有房产，推高租金。

其他人则以维多利亚州为例，该州对投资者相对不友好的税收政策导致房地产价格多年来保持稳定，因此对于首次购房者来说，拥有住房是一个现实的目标。

澳大利亚房地产协会 (REIA) 主席 Jacob Caine 表示，直接支持新住房供应的措施，包括政府 20 亿澳元的基础设施计划（预计将新增约 65,000 套住房），是解决澳大利亚住房短缺问题的积极且必要的步骤。

但他补充说，供应仍然是住房市场面临的最大挑战。

“提高住房可负担性的唯一有效途径是建造更多住房。”

凯恩先生表示，REIA 仍然对当前的负扣税和资本利得税政策的变化深感担忧，Qaive 和 Tulipwood 的模型显示，这些改革可能会导致未来五年内房屋建设减少约 25,500 套。

凯恩先生表示：“澳大利亚距离《国家住房协议》设定的120万套新房目标已经远远落后，因此我们需要支持投资和新住房供应的政策，而不是让住房交付更加困难的政策。”

“私人投资在澳大利亚的住房体系中发挥着至关重要的作用。在租金压力巨大、住房长期供应不足的当下，政策制定应该鼓励对住房进行更多投资，而不是制造不确定性或削弱市场信心。”

限制负扣税仅适用于新建房屋的政策变更，同时对现有投资者给予完全的豁免，即在 2026 年预算案规定的日期之前持有房产的投资者可以继续使用负扣税直至出售，从而保护他们免受新政策限制的影响。

全国住房协会首席执行官杰克逊·希尔斯对财政部长的第五份预算案表示支持，称税收改革建立在政府已经采取的重要步骤之上，包括设立澳大利亚住房未来基金和投资于基础设施建设，以释放新的住房供应。

“有针对性地改革负扣税和资本利得税折扣，是一种稳妥务实的前进方式。”

“它尊重现有的投资决策，避免不必要的市场混乱，并开始逐步取消长期以来扭曲住房结果、对中低收入家庭造成不成比例影响的税收政策。

“这份预算开始重新平衡住房体系，使其向首次购房者、租房者以及国家急需的新房供应方向发展。”

应对通胀仍然是政府面临的一项挑战。

API杂志询问阿德莱德大学经济学院的苏珊·斯通博士，预算案在应对通货膨胀方面做了哪些工作，以及预算案本身是否会被视为造成通货膨胀。

“财政部长会辩称，减少支出会有所帮助，但实际上，在税收改革生效之前，明年的支出还会略有增加。

“所以，虽然这不是一份‘紧缩’预算，但也没有太多的刺激措施。”

斯通博士断言，澳大利亚储备银行在抑制通胀方面仍将面临艰巨的任务。

“预算案中提供的税收减免措施的时机选择是为了避免加剧通货膨胀，因此这起到了一定的作用，但如果政府支出继续刺激需求，这将对澳大利亚储备银行产生不利影响。

“但就我所见，并没有大手笔的资金投入或支出。

“最紧迫的问题是能源价格以及我们尚未看到的预期连锁反应，这些反应将对维持高通胀起到最大的作用。

“这种趋势实际上有助于政府收入，因此，政府对抗通货膨胀的最好办法就是不要花掉任何意外之财。”

有得必有失——其他重大政策公告

周二公布的预算文件中，住房和房产税并非唯一的重要内容。

作为生活成本调整措施的一部分，超过300万澳大利亚工人将获得每年最高250澳元的税收减免。这项针对2027-28财年收入的年度税收抵免将成为一项永久性政策，但纳税人要到2028年才能真正享受到这项优惠。

NDIS支出目前已超出预期四倍，但这种情况正在得到控制。

为了削减每年 500 亿美元的支出，到 2030 年，将有超过 16 万名参与者被迫退出 NDIS，转而接受州政府运营的支持计划。预计这将为预算节省 378 亿美元。

在日益不确定的世界中，到2033年，国防开支将从占GDP的2.8%上升到3%。未来十年，国防开支还将增加530亿美元。

无法回避的中东局势

财政部与联邦预算一同发布的模型警告称，中东冲突旷日持久可能会显著恶化澳大利亚的通胀前景，削弱经济增长，并推高失业率。

根据政府的严重预测，油价可能飙升至每桶 200 美元，导致通货膨胀率升至 7.25% 左右，失业率升至 5%，经济增长转为负值。

查尔默斯先生表示，政府已将全球不稳定因素纳入预算规划，并承认如果冲突进一步升级，澳大利亚将面临“更高的通货膨胀和更慢的增长”。

政府辩称，其应对措施侧重于在有针对性的生活成本纾困和财政紧缩之间取得平衡，以避免加剧通胀压力。

财政部预计，较高的利率将继续抑制家庭支出和需求，尽管预算案也包括旨在缓解中期通胀压力的生产力、能源安全和供给侧措施。