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2026年东京公寓价格：市场概览

东京公寓市场延续了长期上涨势头，直至 2026 年。大东京地区现有公寓价格已连续70 个月上涨，国土交通省 (MLIT) 于 2026 年 3 月 17 日发布了 2026 年土地价格调查报告，显示这是自 1992 年以来最强劲的年度涨幅。

根据国土交通省（MLIT）的数据，到2026年，东京23个区的住宅用地价格平均同比增长9.0%。其中，千代田、中央、港、新宿和涩谷这五个中心区平均涨幅达13.0%，其余18个区平均涨幅为8.5%。这意味着，尽管东京中心区和外围地区的房价都在上涨，但中心区的涨幅正在拉大。

根据国土交通省2026年的调查，日本最贵的住宅用地位于港区赤坂市，价格为每平方米711万日元。这标志着赤坂连续第九年蝉联榜首。

公寓价格反映了地价上涨和建筑成本增加的双重影响。来自国内买家、回国侨民和国际投资者的需求依然强劲，而新增供应仍然紧张。

在东京买一套公寓要多少钱？

在东京购买公寓的价格主要取决于三个因素：所在区、户型大小以及楼龄。预计到2026年，外围区的入门级单间公寓售价约为2500万至4000万日元，中心区的典型两居室公寓售价在8000万至1.5亿日元之间，而黄金地段的豪华公寓售价可达数十亿日元。

东京平均公寓价格

2026年2月，大东京地区现有公寓的平均价格达到5458万日元，同比增长9.5%。平均每平方米价格攀升至85.61万日元，连续70个月上涨。

东京23区的房价明显更高。这些区现有公寓的平均价格约为每平方米140万至150万日元，而位于中心地段的新公寓价格通常超过每平方米200万日元。

典型公寓价格范围（按类型划分，2026 年）

这些价格区间反映了中心地段和交通便利的外围区域现有公寓的房价。受劳动力和材料成本上涨的影响，新建公寓的价格通常比同等面积的现有公寓高出25%至40%。

中心区与外围区之间的差距

东京23个区之间的房价差距十分显著。根据国土交通省（MLIT）提供的市场数据，港区、千代田区和中央区的平均房价可达每平方米230万至450万日元，而江户川区、葛饰区和足立区等外围区的平均房价则为每平方米70万至110万日元。这意味着房价最高的区平均每平方米的价格约为房价最低区的四倍。

东京公寓价格为何在2026年仍持续上涨？

多种因素导致东京公寓价格持续上涨：

1. 新增供应有限。由于建筑成本上升，开发商减少了新项目的开工，大东京地区的公寓供应量有所下降。随着新房源减少，购房者被迫转向现有市场，这也推高了现有市场的价格。
2. 建筑成本上涨。过去三年，材料和人工成本大幅上涨。这种压力直接推高了新建房屋的价格和现有房屋的重置成本。
3. 大型重建项目。正在进行的涩谷站重建、高轮门户城市和筑地重建等项目，创造了新的商业和住宅空间，提升了周边地区的价值。仅涩谷樱丘地区，在2026年国土交通省的调查中，就因重建项目而上涨了29%。
4. 国内外需求持续旺盛。东京继续吸引着从郊区搬回市区的日本买家，以及被疲软的日元和稳定的产权制度所吸引的国际买家。

车站附近的房产为何能卖出高价

在东京，步行至最近车站的距离是影响公寓价值的最重要因素之一。距离主要车站五分钟路程的房产价格可能比步行十五分钟路程的同类房产高出10%至30%。

日本房地产广告遵循一项全国统一的规定，对步行时间进行精确定义：一分钟等于80米路程，不足一分钟按一分钟计算。该标准依据《房地产代理公平竞争法》制定，确保买家和租客能够公平地比较不同房源。

房价曲线大致分为三个区间。距离车站五分钟路程以内的公寓最抢手，也最保值。五到十分钟的区间则是一个不错的折中方案，既方便出行，又不会像车站那样嘈杂拥挤。超过十五分钟路程，房价和租金就会明显下降。

对于着眼长远的买家而言，靠近车站也有助于提升房产的转售和租赁需求。东京的租户和买家都更倾向于步行即可到达的住所，这意味着位于山手线、东京地铁日比谷线或都营大江户线主要车站附近的公寓，其保值能力往往优于位置更远的同等房源。

东京市中心公寓：黄金地段为何价格不菲

东京中心城区指的是五个中心区：千代田区、中央区、港区、新宿区和涩谷区。根据国土交通省2026年的调查，这些区的住宅用地价格平均上涨了13.0%，是全市涨幅最大的地区。

在这些区中，增长最快的分别是港区的港南区（+22.2%）、文京区的本乡区（+20.8%）和港区的赤坂区（+20.5%）。这些地区都存在公寓需求旺盛但可建土地有限的问题。

为何要收取额外费用？主要有以下三个原因：

首先是交通便利。东京市中心的公寓让住户步行即可到达主要商业区、大使馆、国际学校和奢侈品零售店。乘坐火车10分钟即可满足大多数住户的需求。

第二点是品牌价值。麻布、广尾、青山和白金等地区的建筑享有盛誉，这支撑了其售价和租金。像三井不动产住宅、三菱地所住宅和森大厦这样的知名开发商，经过几十年的发展积累了良好的口碑，其开发的房产往往具有保值性。

第三点是稀缺性。东京市中心的土地资源确实有限，每年新增供应量极少。高需求与紧缺供应的双重压力，持续推高了房价。

东京黄金地段的豪华公寓和顶层公寓

自2023年以来，东京豪华公寓市场经历了迅猛发展，这主要得益于大量新建的超高端住宅项目以及日本科技公司创始人和海外买家日益增长的兴趣。目前，豪华公寓的价格通常在2.5亿日元至15亿日元之间，而顶级房产的价格更是高达数十亿日元。

麻布台山庄和东京安缦公寓

由森大厦开发的麻布台新城于2023年底竣工，为东京豪华住宅市场树立了新的标杆。其中心的森JP大厦高达330米，目前是日本最高的建筑，其顶层11层为东京安缦公寓，包含91套品牌住宅。

据报道，麻布台之丘的一套顶层公寓以约200亿日元的价格售出，创下日本公寓成交价新高。这套公寓位于顶层，面积约1500平方米，并配有Janu Tokyo和Aman酒店集团提供的酒店级服务。