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2026 年关键事实

• 在日本购买房产没有国籍限制。
• 总购买成本通常为购买价格的 5% 至 6%，如果您使用抵押贷款，则需额外支付 1% 至 2% 的银行手续费。
• 经纪费上限为3% + 60,000日元 + 10%消费税。
• 自 2026 年 4 月起，非居民必须在收购后 20 天内向日本银行提交 FEFTA 表格 22。
• 自 2026 年 4 月起，所有买家在注册时必须披露其国籍，这是一项披露规定，而非限制。
• 从报价到拿到钥匙，典型的购买流程需要 60-90 天。

外国人可以在日本买房吗？

是的。外国人可以像日本公民一样在日本购买房产，享有同等的法律权利。您无需是日本居民、持有签证或曾在日本居住过。《不动产登记法》对所有购房者一视同仁，不分国籍，并且对每栋楼宇中外国人拥有的单元数量没有限制。

这使得日本成为亚洲最开放的房地产市场之一。在日本，购房权与居住权完全独立，因此许多国际买家会在持美国、英国、澳大利亚以及其他71个国家公民享有的90天免签入境签证期间完成购房（日本外务省数据）。拥有房产并不等同于获得居留权；若要长期居住在日本，您仍然需要单独的工作签证、配偶签证或商务签证。

实际操作，例如寻找房产、融资、签订合同和办理登记手续，比法律问题本身要复杂得多。本指南的其余部分将详细解释整个流程、费用以及2026年发生的变化。

如何在日本买房？详细步骤指南

在日本购房，从您首次出价到拿到钥匙，通常需要60到90天。整个流程遵循八个既定步骤。提前了解这些步骤有助于您规划行程、财务安排和文件准备。

1. 选择一位经验丰富的双语代理人

在日本，房地产经纪人承担着许多其他国家由律师负责的工作。持牌经纪人负责市场调研、谈判、合同起草以及产权过户相关的法律文件。一位精通双语且持有执照的经纪人是您最重要的专业人士。一位优秀的经纪人能够提供：

• 交易全程的法律保障
• 日文文件的翻译和清晰解释
• 定价和当前市场趋势咨询
• 房产看房协调和现场尽职调查
• 关于市场标准和合理预期的指导
• 与卖方进行谈判和正式合同处理

在第一次与经纪人见面时，请告知您的目标区域、房产类型、预算和时间安排。一位优秀的经纪人还应该帮您筛选非公开房源，这些房源在东京市中心的豪华住宅市场中占有相当大的比例。

与在日本注册的持牌房地产经纪人合作至关重要。根据《房地产交易业务法》，只有获得都道府县知事或国土交通省（MLIT）许可的经纪人才能合法处理房地产交易，而且每家经纪公司都必须配备合格的房地产交易专家（宅建士，takken-shi），以便在签署合同前进行重要事项说明。此外，在日本注册的持牌经纪人还能让您使用REINS（全国房源数据库），并掌握当地的房屋状况、分区和价格信息，而这些是海外经纪人或无证中介无法合法提供的。

2. 现场查看房产

计划一次行程看多套房产。东京的房屋和公寓通常比美国或欧洲同等面积的房屋和公寓要小，因此最好在做决定前亲自查看一下。东京也有面积超过100平方米的大房子和公寓，但价格也更高。务必让您的经纪人陪同看房，以便对房屋状况、物业管理费和周边环境进行充分的尽职调查。

3. 与银行洽谈融资事宜

如果您打算全款支付，则可以跳过此步骤。如果您需要贷款，请在出价前先与银行联系。日本银行可以提供非正式的预审批，这能增强您在出价时的竞争力。在日本拥有稳定收入的居民购房者可以从各大银行获得标准利率。非居民购房者的选择较少，而且大多数贷款机构会要求更高的首付。一些专门为非居民提供贷款的银行也接受贷款，但通常会收取更高的利率，要求更高的首付，并且贷款额度也有限制。

4. 提交意向书

一旦您选定房产，您的经纪人就会向卖方提交一份购房意向书（買付証明書，kaitsuke shōmeisho）。这份文件表达了您认真的购买意愿，并列明了您的出价和条件。购房意向书通常按先到先得的原则处理，因此提前安排好贷款会让您占据很大的优势。

5. 协商条款并签署购买合同

您的经纪人会与卖方协商价格、付款时间、房屋配件和交房条件。这通常需要一到两周时间。双方达成一致后，会签署正式的购房合同。此时，买家通常需要向卖方支付相当于房价5%至10%的现金定金（手付金，tetsukekin）。这常常让外国买家感到惊讶，因为在许多其他国家，定金是由第三方机构（例如托管公司）保管的。这种做法背后的理念是，日本是一个以信任为基础的社会，预先支付部分款项是一种承诺的体现，可以巩固买卖双方之间的信任。即使是使用抵押贷款的买家，也需要以现金形式支付这笔定金。

6. 复习重要事项说明

签署合同前，您的代理人会提供一份“重要事项说明书”（重要事項説明書，jūyō jikō setsumeisho）。这份文件涵盖所有权类型、房屋状况、物业管理规则、分区规划以及取消条款等内容。信誉良好的中介机构会提供英文翻译，但只有日文版本才具有法律效力，英文翻译仅供参考。因此，双语代理至关重要。

7. 最终贷款审批（仅限抵押贷款买家）

如果您选择抵押贷款，最终贷款审批会在合同签署后进行。您需要在银行签署贷款协议，通常是在工作日，耗时数小时。现金买家则可以直接进行交割。

8. 最终结算和所有权转移

交割通常在买方银行进行，由司法书士（shihō shoshi）办理。买方将剩余款项转入卖方账户，交接钥匙，司法书士向法务局提交产权过户文件。几个工作日内，您的名字就会出现在官方产权登记簿上，这才是您成为合法业主的那一刻，而非合同签署之时。

让专业人士为您处理每一步流程，联系我们拥有超过25年经验的东京双语房地产专家经纪人，了解更多信息。

在日本买房要多少钱？

在日本，购房总成本通常占房价的5%至6%。如果您选择贷款购房，预计在此基础上还需支付1%至2%的银行相关费用。以下费用明细采用日本国税厅、国土交通省和东京都政府公布的2026年官方数据。

大多数税款是根据房产的评估价值（固定资产评估）而非购买价格计算的，而评估价值通常远低于市场价格，因此实际税单金额会低于名义税率。1.5%的土地登记优惠税率有效期至2029年3月31日，房屋登记优惠税率有效期至2027年3月31日，因此请在交易完成前与您的经纪人确认当前的税率。房产购置税单会在登记后3-6个月寄到，请预留资金以支付该税款。

如图表所示，经纪人佣金是房屋交易费用中最大的单项支出，通常比所有政府税费的总和还要高。因此，选择合适的经纪人至关重要：在日本，经纪人会承担在其他地方通常由律师处理的工作，包括合同起草、法律披露和产权过户协调。您支付的费用涵盖所有这些工作，而不仅仅是房产搜索。

这些百分比是基于东京住宅购买样本的粗略估算。实际费用会因房产评估价值、是否适用优惠税率以及房屋类型而有所不同。如需了解日本房产购买涉及的各项税费明细，请阅读我们的购房税费指南。

其他费用可能包括登记费和/或物业管理费。此外，还有资产税和城市税，这些都属于在日本拥有房产的持续性年度成本，如果您有贷款，还需支付贷款/抵押贷款的还款额。

如需估算您在日本的每月贷款还款额，您可以参考我们的 日元贷款计算器。 

在日本买房需要哪些文件？

所需文件取决于您居住在日本还是国外。无论哪种情况，您的代理人和司法文书官都会指导您完成所有必要的文件。

如果你住在日本

• 居留卡和护照
• 印鉴（注册印章）和印鉴登录证明书（印鉴登录证明书）
• 收入证明，如申请抵押贷款，需提供三年收入记录。

如果你居住在日本境外

• 护照
• 经公证的宣誓书代替印章和印章证书
• 地址证明，通常以水电费账单或银行对账单的形式提供。

2026年外国买家会面临哪些变化？

两项重要的行政变更于 2026 年 4 月生效。这两项变更均不限制您的购买权，但都增加了一个报告步骤。

1. 非居民FEFTA表格22申报

自2026年4月1日起，所有非日本居民购房者在日本购买房产，必须在购房后20天内向日本银行提交22号表格。该表格涵盖房产类型、位置、面积、购房日期和价格等信息。持证房地产经纪人或代笔人可以代您提交，这是标准做法。提交此表格仅用于政府统计和合规目的，不会影响您的购房。

2. 注册时需披露国籍

根据日本法务省于2025年12月23日发布的《不动产登记规则》修正案（不動産登記規會），所有购房者，无论日本人还是外国人，在向法务局申请不动产所有权登记时，都必须申报其国籍。该修正案预计将于2026财年初生效。国籍信息仅记录在法务省内部的“查询信息管理档案”中，不会出现在公开的不动产登记簿上。所有购房者的隐私保护措施均相同。

不变的是：外国公民仍然享有与日本公民相同的房产所有权。没有外国购房数量上限、没有最低投资额限制、没有互惠测试，也没有“黄金签证”——购买房产并不能获得签证或居留权。

外国人到日本买房前应该了解哪些信息？

日本体系的一些特点常常令国际买家感到意外。提前了解这些特点可以避免代价高昂的错误。

律师并非标准购买流程的一部分

在日本，住宅房产交易无需公证人或买方律师。持牌经纪人和司法文书员负责处理所有法律事务。因此，选择一家经验丰富、人员配备齐全的中介机构远比其他需要独立律师审核所有事宜的市场更为重要。

所有文件仅以日语版本具有法律效力。

所有合同、披露文件和登记文件均以日语撰写。信誉良好的机构会提供英文翻译，但只有日文版本才具有法律效力，英文翻译仅供参考。务必选择拥有双语一线员工和具备日语专业资质的法律团队的机构。

所有权通过登记确认，而非通过签字确认。

在某些国家，一旦您签字付款，您就拥有了房产所有权。但在日本，只有当您的名字在法务局的官方房产登记簿上登记后，所有权才具有法律效力。您的司法代笔人会在交割后的几天内办理登记手续，但真正保障您所有权的是登记，而非合同本身。

非居民业主需要税务代表

如果您居住在日本境外，则必须指定一名税务代理人（纳税管理人，nōzei kanrishin），该代理人的地址应位于日本境内，以便每年接收您的固定资产税单。许多外国买家会委托其司法代写员、代理人或专门的邮件处理服务机构来办理此事。

在日本买房用于短期出租赚取收入合适吗？

日本2018年颁布的《民泊新法》规定，短期出租的天数上限为每年180天，约99%的公寓管理协会在其章程中完全禁止短期出租。东京新宿、涩谷和港区等部分区进一步限制了住宅区民泊的营业时间，仅限周末和节假日。但这并不意味着短期出租收入就此消失，只是意味着房产类型和经营模式比其他地方更为重要。投资者通常会选择以下三种途径之一：购买整栋公寓楼；在允许全年365天营业的指定国家战略特区（特区民泊）进行开发；或者以酒店或日式旅馆（旅馆业法）的经营许可证而非民泊许可证进行经营。

居民和非居民的申请流程有何不同？

大多数法律要点都相同。区别在于实际操作层面：你可以使用哪些身份证件，哪些银行会向你提供贷款，以及你必须提交哪些报告。

为什么要在东京买房？

东京拥有充裕的流动性、健全的法治和全球最低的借贷成本。产权安全有保障，产权制度透明，凭借卓越的公共交通、高速列车以及羽田和成田机场，东京是全球最便捷的商业中心之一。东京市中心的租金收益率通常在3%至5%之间（毛收益率），其中港区等黄金地段的收益率较低，而新兴区域的收益率较高。东京23个区整体的平均收益率约为4%，而区域性城市的收益率可能更高，但同时也伴随着更高的空置风险。

对于自住业主而言，东京的吸引力在于其城市本身：高效的交通、世界一流的配套设施、低犯罪率，以及从广尾宁静的住宅街道到港区和涩谷地标性摩天大楼等各种风格的建筑。对于投资者而言，日元计价资产和稳定的法律框架使东京成为一个天然的多元化投资市场。