负扣税“暗门”：多数澳大利亚投资者未曾留意的政策漏洞
政府推行的负扣税改革，或许正在无意间制造一道鸿沟——一边是跃跃欲试的新手投资者，另一边是早已手握房产的老玩家。
负扣税已死？至少，政府希望我们这么认为。
联邦政府此轮负扣税改革的初衷，是抑制对存量住宅的投资，同时鼓励新建住房。然而，法案中暗藏的一条细则，却可能带来意想不到的后果：现有房产投资者，在特定情形下仍可继续用租金亏损抵扣其他收入，而首次涉足房产投资的投资者，却无法享受同等待遇。
2026年6月26日，《2026年国库法律修正案（税改第一号）》获得御准，正式成为法律。该法案的一项重要内容，正是“将住宅物业负扣税限制于新建住房”。
如今，新法实施已满一月，市场反响如何？
所谓负扣税，是指投资资产的持有支出超过其产生的收入。虽然任何投资理论上都可形成“负扣税”，但这一术语几乎与房地产画上等号——因为房产通常是高杠杆投资。投资者之所以甘愿“账面亏损”，赌的是资产增值——即物业升值幅度超过持有成本。
根据澳大利亚所得税法，支出与收入之间通常须存在“关联性”，方可获得税前扣除。《1997年所得税评估法》第8.1条规定：
（1） 您可以从应税收入中扣除任何损失或支出，但须满足以下条件之一：
（a） 该损失或支出是为获取或产生应税收入而发生的；或
（b） 该损失或支出是为开展旨在获取或产生应税收入的业务而必然发生的。
据此，当一项投资产生应税收入时，与之相关的支出便可扣除（暂不考虑税法其他条款对某些费用的限制，如折旧需按资产使用寿命分期摊销）。如果出现亏损，该亏损实质上就是可抵扣的税款减免，并可用于冲抵纳税人的其他应税收入，包括工资薪金。
为鼓励自住购房、同时抑制房产投资，政府出台了新法案，限制负扣税用于冲抵工资薪金收入。
需要强调的是，新法并不影响投资者购买全新的住宅物业——这是刻意为之，旨在激励新建住宅供应，最终缓解住房短缺。也就是说，“多建房”是核心目标。
新插入的《1997年所得税评估法》第26-155条（摘录如下）：
使用或持有住宅物业：
一般规则
（1） 若在一个收入年度内，您因使用或持有住宅物业作为居住用途而产生的可扣除费用，超过您该年度从该等住宅物业中获得的应税收入，则超出部分按以下规定处理：
（a） 该超出部分不得在该收入年度内扣除；
该条款后续虽有分项，但与本文无关。值得关注的是，该规定实际上仍允许将负扣税的房产亏损，用于冲抵纳税人名下其他住宅物业产生的正收益。
换言之，如果某位纳税人拥有一套或多套正收益的住宅投资物业（也许是因为持有多年、贷款已大幅偿还甚至全部结清），那么他依然可以将新购置物业的负扣税亏损，与这些正收益物业的利润相抵，从而降低整体应税收入。
若抵扣后仍有剩余负扣税亏损，则该亏损不得在当年度申报，只能结转至以后年度。
这一变动的意外后果在于：首次涉足住宅投资的投资者，至少在中短期内可能处于不利地位。他们的负扣税亏损无法立即抵扣，而只能结转用于冲抵未来的租金收入或最终出售时的资本利得——而这笔收益可能多年后才能实现。
然而，现有投资者却可以自由借贷，继续购买更多住宅投资物业（包括存量二手房），并合法地用现有投资组合的租金利润来抵消新投资的亏损。
由此可见，本届政府或许是为了赶时间让法案通过，无意中制定了一套规则：这套规则实际上阻碍了普通个人和家庭通过房产投资改善长期财务状况，反而鼓励了那些早已幸运地拥有房产的人继续买买买。
新法带来的连锁反应，必然远不止于房地产市场——即便其影响还需时日才能完全显现。问题在于，影响会有多深？
与此同时，随着近期房价出现调整，一个耐人寻味的场景即将上演：那些深知负扣税对自己依然“有效”的既有投资者，是否会趁机入场捡漏？时间会给出答案。
