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澳大利亚住房市场正步入调整新阶段，房价跌势已从悉尼和墨尔本向外蔓延，波及那些几个月前还看似“坚不可摧”的市场。

Cotality与PropTrack最新数据显示，7月全澳房价表现创下三年多来最弱单月记录，表明此轮下行并非仅是深度调整，而是范围在持续扩大。

Cotality全国住宅价值指数7月下跌0.7%，为2022年12月以来最大月度跌幅。PropTrack房价指数则下滑0.3%，连续第四个月走低。当前全国住宅价值较近期峰值已回落约2%，但仍明显高于去年同期水平。

悉尼仍是调整的“重灾区”。

Cotality数据显示，悉尼7月房价下跌1.4%，过去三个月累计跌幅达4%；PropTrack录得月度跌幅0.6%。墨尔本同样走弱，跌幅在0.4%至1.2%之间（因指数不同而异）。

然而，更值得关注的是，楼市降温已不再局限于澳洲两大首府城市。

布里斯班和阿德莱德连续第二个月下滑，堪培拉录得可观跌幅，就连过去两年表现最为亮眼的珀斯也开始掉头向下。达尔文是唯一录得显著月度增长的首府城市。

自2025年末以来持续跑赢首府城市的偏远地区市场，本月也未能幸免。Cotality的偏远地区综合指数下跌0.2%，为2023年初以来首次月度下跌。

买卖双方预期落差依然巨大

Cotality研究主管杰拉德·伯格（Gerard Burg）表示，市场仍在寻找平衡点，买卖双方在价格上难以达成共识。

“买家与卖家之间的价格预期仍存在错位。”伯格指出，“首府城市拍卖清盘率自5月底以来一直低于50%，尽管较6月中下旬40%出头的水平已有所回升。”

这种分歧在挂牌量上亦有所体现。许多业主并未急于入市，而是选择干脆推迟出售。

伯格分析：“近几周，全国新挂牌房源流量出现恶化，以悉尼为首。潜在卖家评估当前疲弱市场后，倾向于等待环境改善再作决定。”

然而，买家需求降温速度更快。虽然新挂牌量在减少，但由于房屋成交周期拉长，市场上可售房源总量仍在攀升。合并首府城市来看，广告房源总量目前已比五年均值高出近6%，与今年早些时候的供应紧张局面形成鲜明逆转。

高价住宅受冲击最为明显。截至7月的三个月内，全国高端物业（上四分位）价格下跌3.2%，而低价位住宅仍录得微弱增长，反映出买家面临的持续可负担性压力。

珀斯动能消退

指望珀斯房价持续上涨的业主，恐怕要敲响警钟了。

Cotality此前公布的6月珀斯房价环比上涨0.7%，如今已被证明是“海市蜃楼”——该数据已向下修正为更令人担忧的下跌0.5%。7月数据则显示，珀斯房价勉强“浮在水面”。

Cotality对《API杂志》表示：“随着当月完整销售数据陆续录入，指数准确性将提高，因此出现修正。过去几个月，珀斯和达尔文的指数修正幅度高于平均水平，反映了市场变化之迅速。”

即便如此，珀斯与达尔文仍是全澳年度表现最强的首府城市，住宅价值同比分别高出20.5%和16.3%。

银行竞争升温

随着住房需求走软，贷款机构争夺借款人的力度正日益加大。

麦格理银行近期将最低广告浮动房贷利率下调至6.04%，据Canstar统计，自6月以来已有至少28家贷款机构为新客户降低了利率。

这一动向发生在全澳住宅抵押贷款余额持续增长之际，表明尽管整体贷款韧性犹存，但银行争夺新业务的竞争已白热化。

Canstar洞察总监萨莉·廷德尔（Sally Tindall）表示，此轮降息潮说明，推动借贷成本走低的并非澳联储政策，而是市场竞争。

“澳联储短期内不会降息，因此这种竞争升温，正是当前借款人急需的消息。”她说，“但如果你身上背着房贷，除非主动行动，否则这波降息与你毫无关系。”

愿意与现有银行谈判或直接转贷的借款人，即便官方现金利率未下调，也能获得可观的节省空间。

悉尼：一座城市，两种行情

尽管悉尼引领全国下行，但并非所有区域都同步下跌。

Sourced Property买家代理里安农·詹金斯（Rhiannan Jenkins）表示，澳洲最大房地产市场的可负担性压力正持续将买家推向远郊，而那里改善的基础设施和就业机会正在重塑需求格局。

“我认为悉尼远郊表现良好，关键就在于可负担性。”她说，“内城区房价已让许多人望而却步，他们正在寻找替代选择。”

重大交通项目、不断扩大的就业中心以及新的社区基础设施，使许多远郊对家庭买家越来越有吸引力。

不过从长期看，詹金斯认为稀缺性将继续支撑内城成熟区更强的资本增长。特色排屋、大面积地块和珍稀物业无法被复制，这使它们与城市边缘的新建小区在本质上截然不同。

“在我看来，稀缺性是推动房产价格上涨的最大驱动力之一。”她对《API杂志》表示，“虽然我们可以通过公寓开发增加供应，但这往往稀释了该类别的稀缺性，反而使现有特色物业的价值随时间推移更加凸显。”

相比之下，不断扩展的绿地区开发为买家提供了更多选择，从而限制了卖家的定价权。

对于投资者，詹金斯建议避免走极端——与其追逐豪宅或最便宜的房源，不如瞄准接近郊区中位价的优质物业，那里未来的买家需求往往最为强劲。

市场仍在寻底

澳大利亚住房市场显然正在失去动能，但这并非以往那种剧烈调整的重演。

除悉尼、墨尔本和堪培拉外，大多数首府城市年度增长仍为正数，南澳和西澳的偏远地区也继续录得增长。

然而，过去两年支撑房价的力量正在消退。更高的借贷成本、捉襟见肘的可负担性、疲弱的消费者信心以及增加的住房供应，正开始压过此前推动房价创纪录的长期供给不足。

REA Group高级经济学家安妮·弗莱厄蒂（Anne Flaherty）表示，高利率正压制房价，借款能力下降的影响又因持续的生活成本压力而加剧。

“预算税收变化也可能影响整体买家信心，而持续的价格下跌正促使部分买家观望，等待价格企稳后再入市。”

“未来数月，价格进一步下跌的可能性很大。”

“尽管6月通胀有所缓和，但仍处高位，且年底前利率仍有可能进一步上调。”她说。