投资者真是澳洲房价的“推手”吗？新研究给出意外答案
最新研究挑战了住房可负担性讨论中一个根深蒂固的假设，也为所有打算构建长期房产投资组合的人提供了重要启示。
政坛上常听到一种说法：是投资者推高了房价，让其他人越来越买不起房。
然而，尽管在特定时期和特定区域，投资活动确实比平常更为活跃，但不可否认的是，自住业主始终是澳大利亚房地产市场的绝对主力，也是全国房价走势中最具影响力的群体。
研究显示，长期来看，资本增值最强的市场，无一例外都是自住业主占主导的地方。
Cotality的数据佐证了这一结论：2010年至2026年间，自住业主密集区的公寓价值增长了99%，而投资客集中区的同类公寓仅上涨65%。在独立屋市场，自住业主占比较高的郊区，其涨幅同样跑赢了受投资者青睐的区域。
自住业主买房，往往是“走心”的——一旦看对眼，他们愿意为心仪的住房付出更高的代价。
购房者也会为了特定吸引力而“溢价”买单。学区房就是典型例子——为了划入好学区，买家不惜多花数倍价钱。
相比之下，投资者通常只看“数字”，很少受情感或面子因素驱动。
抛开“甩锅”思维
那么，这对投资者意味着什么？
答案其实从未变过——把房产投资当作一门生意来做，紧盯研究数据，不要被自住业主争抢“梦想之家”时的狂热情绪裹挟。
投资者应该对价格更敏感，因为账必须算得过来。租金收益率、利率、税费、现金流——每一项都至关重要。
房子再好，如果价格已远高于租金回报，投资者就该果断转向别处。
将房价上涨归咎于投资者，在政治上向来是个“方便”的说辞——因为它成功转移了人们对政府政策失灵的视线。
事实上，住房可负担性恶化，根源在于澳大利亚多年来未能建造足够多的住房，以跟上快速增长的人口和家庭结构变化。
规划审批迟缓、税负过重、土地用途限制僵化、建筑成本飙升、官僚程序繁琐——这些因素长期制约着住房供给。
当然，这并不意味着投资者对价格毫无影响。但证据表明，在成熟市场中，投资者更多是“追随者”而非“引领者”——他们往往是对价格变动做出反应，而非制造价格变动。
