市场动荡之中，澳大利亚部分区域买家已开始重新出手
历经数月利率上调、税收政策不确定性以及买家信心低迷之后，早期迹象表明，澳大利亚房地产市场可能正在逐步站稳脚跟——买家活力正在回归。
对于买家和卖家而言，近几个月可谓是情绪起伏不定的时期，但表面现象未必反映了全部真相。
今年上半年发生了诸多大事。通胀率急剧攀升，澳联储为抑制物价连续三次加息。随后，联邦政府又宣布对负扣税和资本利得税进行重大改革，给房产投资者增添了新的不确定性。
而当前仍在不断涌现的变数，也同样让卖家和买家时刻保持紧张。
消费者起初产生情绪化反应并不令人意外——沮丧、愤懑，以及对下一步该怎么做充满迷茫。如同历史上多次出现的情形一样，许多买家和卖家选择按兵不动，试图先理清不断变化的局势。
消费者信心随之下滑，房产市场的活跃度也随之降温。
大多数人想必也读过有关看房人数减少、拍卖清盘率走低以及澳洲部分地区房价下跌的报道。
然而，这些头条新闻往往忽略了一个重要的背景因素。
历史数据反复表明，6月和7月历来是房地产交易的淡季。一部分买家和卖家会选择将交易推迟到新财年，而寒冷的冬季月份，主动看房的人数自然也会减少。按照惯例，随着春季临近，市场活跃度会再次提速——卖家希望在圣诞节前落位，买家也同样有意在年底前安家。
买家活力重新燃起
有趣的是，Ray White集团的最新统计数据以及其他渠道的新兴数据均显示，从7月中旬左右开始，买家活动已出现显著回升。在线搜索房源的人数在增加，更重要的是，参加开放看房的人数也开始明显回升。
目前判断这一趋势能否持续还为时尚早，但与买家的交流表明，越来越多的人认为，当前比过去几年任何时候都更适合出手。从多个角度来看，这种判断是有道理的。不过，如果春季买家活动继续走强，这些机会窗口可能就会越来越窄。
我们近期的拍卖结果提供了一个有趣的观察角度。当前拍卖成功率在50%至55%左右。这并非因为买家消失了——实际上，每场拍卖平均仍有约3.1位注册竞拍者。问题仅仅在于，卖家的期望价格与买家当前愿意支付的价格之间仍存在差距。
重要的是，拍卖本身往往并非谈判的终点。在拍卖结束后的几天内，谈判仍在继续，而一周之内，我们的整体成交率通常会升至70%左右。根据经验，我预计30天内最终成交率将超过80%。
此外，还有两个基本面因素受到的关注远低于其应得的分量。
租金与人口增长
第一个因素是澳大利亚持续的人口增长，加之我们无力建造足够住房来容纳新增人口。每个月，我们在满足不断扩张的人口所需的住房供应方面，都在继续落后。
这造成了日益加剧的住房短缺。即使有人倾向于观望再买房，现实仍然是——每个人都需要一个遮风挡雨的地方。如果不买，就得租。
租赁市场也说明了同样的问题。悉尼当前活跃租赁房源约为16.1万套，是2017年以来的最低水平。然而，如今的悉尼比当年多了大约52万居民。
显而易见的问题是：那额外的50多万人住在哪里？这解释了租金为何如此大幅上涨，也解释了买家需求为何并未消失。
第二个常被忽视的因素是，澳大利亚房地产市场已不再是“一盘棋”。
虽然悉尼和墨尔本仍面临较大的逆风——很大程度上源于这两个州特有的问题及其政策环境——但昆士兰和西澳等市场仍在持续跑赢大盘。这再次提醒我们：在哪里投资，与何时投资同样重要。
在房地产行业摸爬滚打超过50年，有一个经验始终不变：我们经历过无数次市场变迁。每一次调整初期，都伴随着不确定性和犹豫——买家暂停，卖家踌躇，信心动摇。但最终，基本面总会重新发挥作用。
人们仍然需要住所。人口仍在增长。住房短缺依然存在。而随着时间的推移，消费者会适应新环境并重返市场。
尽管当前充满不确定性，我依然坚信，对于大多数澳大利亚人而言，没有比精选优质房产更好的长期投资选择。
