公寓市场疲软拖累地价，曼谷土地溢价承压
受经济疲弱导致公寓市场急剧萎缩影响，今年曼谷大都会区土地报价陷入停滞，部分地块甚至面临高达40%的折价空间——买家正借此强势议价。
房地产咨询公司高力国际泰国指出，曼谷大都会区土地价格此前每年都保持上涨，且往往录得两位数增幅，其中公寓开发商是主要推手。
“几十年来，曼谷中央商务区及周边地区的地价，很大程度上是由开发商为争夺公寓项目地块而展开的激烈竞争所驱动的。”高力国际资本市场与投资部高级经理瓦拉·西里素达努恭（Warat Sirisukdanukul）表示。
激烈的竞争曾持续推高地价，但地价上涨的周期实际上在疫情期间就已终结，此后市场进入了相对低迷的阶段，他补充道。
瓦拉以素坤逸路沿线（BTS天铁邦查克站至乌东素站之间）为例：目前该区域土地要价约为每平方哇90万至100万泰铢，已远高于当前实际成交水平。
疫情前，该区域土地交易通常在每平方哇60万至70万泰铢的区间成交。最近一次以每平方哇70万泰铢成交的记录，还要追溯到2017至2018年——正是曼谷公寓市场最火爆的时期。
然而，随着公寓市场下行，开发商在库存高企、购买力疲弱和贷款拒贷率攀升的背景下，已变得极为谨慎。瓦拉表示，目前开发商的还价仅落在每平方哇50万至60万泰铢之间，较要价折让幅度高达40%。
“尽管买家寻求高达40%的折扣，但实际交易并未达成，因为地主并未陷入财务困境，没有动力以如此低的价格出售。”瓦拉说，“他们不愿接受这种报价水平。”
黄金地段要价与成交价之间的鸿沟不断拉大，清晰地表明地价已不再处于上升通道。
瓦拉指出，那些确实需要出售的地主，很可能不得不接受远低于预期的价格。
他建议地主转变策略：与其在买方市场中被迫抛售，不如将土地长期出租——这样既能获得更好的回报，又能保留资产，等待市场回暖。
“潜在的租户主要是酒店开发商，这得益于旅游业持续增长。”瓦拉说，“投资者不仅来自泰国，还包括中国、日本和欧洲的资本，他们或独立开发，或通过合资方式进入。”
他表示，将空地转为10至30年的长期租赁协议，可以使地主避免在疲弱市场中折价出售，同时在不放弃所有权的前提下获得稳定、持续的租金收入。
长期租赁还能显著降低土地和建筑税负，因为租赁出去的地块不再被归类为空置土地。
瓦拉认为，这一策略是保护资产价值、等待市场复苏的更有效方式。
