全职妈妈移民新西兰攻略,如何移民?如何在新西兰选房买房?(购房移民新西兰,看这个就够了)

2015-06-28  来源:
在这里想要分享一位朋友的移民故事和攻略,她叫Apple妈咪,是一位2个孩子的妈妈,之前定居在上海,现在成功移民新西兰。曾在四大会计事务所辛苦混迹了5年,可没想到因为有了孩子,她的价值观和整个人生轨竟发生了颠覆性的变化:从怀孕到辞职,从大宝到二宝,从全职妈妈到决定移民,从挑中介到DIY,从零开始到最终海外Settle。

在如今全球化背景下,中国人正在一个个或理性或激动的“跳”国门。
 
坛子里都是关心孩子成长的家长,坦白说,我在留学版潜水一段时间了,看着高年级的优秀孩子带着梦想成功跨出国门求学,既为这些孩子们感到高兴,也为他们家长们感到骄傲。留学一定是全家人共同努力的阶段性成果啊,尽管那可能是工薪族全家的积蓄,只为孩子的另一段美好的开始,拳拳之心难以言表……
 
因为自己的孩子还在学前阶段,实在年龄太小,作为妈妈的我都已经难以压抑住蠢蠢欲动的心。
 
特别是身边好友不顾一切毅然移民,发现出国或移民不在乎对与错,只在乎与取舍,决定了仿佛一切也很简单。
 
下面我会直接引用Apple妈咪BLOG里的移民故事,所以是第一人称。
 
会有详尽的新西兰购买别墅、贷款、选择小学、最新移民政策、签证、出行等攻略,还有育儿心经等妈妈感悟。

那这个方案是否可行呢?我做了2个月功课:

1 在新西兰最流行的物业类型是Home and Income, 其实就是别墅,再附带独立出入的一室一厅专用于出租,贴补家用。租金按周计算,非常可观。
 
2 在新西兰,国际学生去公立学校的借读费大约在1万纽币左右,比上海的国际学校便宜多了,完全可以被租金cover。
 
3 新西兰的技术移民是以job offer为导向的。换句话说,只要你能找到个正规雇主愿意担保你,肯定能移民。英语好雅思考得出的马上能办,英语不好的,那么就先工作个2年,之后也能办。虽然offer非常不好找,但是人在那里总有机会,而且当地也有中介承办雇主担保。由于中介签线的雇主担保是属于under table的买卖,有一定风险,而控制风险最好的办法就是自己去踩点和把控每个环节。


然后就是,仔细看了新西兰的房子,性价比实在太让我喜欢了,具体来说:
 
a) 外国人和本国人一样,买卖房产没有任何限制。。而邻国澳洲,外国人只能买新房一手房,不能买二手房的。
 
b) 贷款容易,用国内的资产和收入证明即可办理贷款。。说到底银行不怕你不付钱,房子价值摆在那儿,你不付钱他瞬间可以拍卖掉。
 
c) 买卖房产没有任何税收,所见价格就是所付价格,卖方得到的钱是你给的钱减去中介费,当然双方都得付律师费。以后你要再买卖也绝对没有税。
 
d) 贷款利率现在低阿,就5%左右。
 
e) 房子这几年开始疯涨了,每年10%的速度,即使最后没去成,投资也很不错,那里的房子租售比很高,租金基本可以很大程度cover还贷。
 
f) 房子买卖周期短,一般房子都是出来做3个星期的open home,第4个星期的周末拍卖,方便快捷。
 
g) 房价虽然涨的也很厉害,但是和上海比起来,那上海的房子真是天价了。
 
为了方便大家对比性价比,就描述下我们买到的房子:位于奥克兰北岸,370平的房子室内面积,710平米的地,05年造的房子,房况和装修都还可以,6房5卫4浴3厅2厨3车库,外面是花园。房子位于无尾巷的小区,依山傍水,非常安静,有开阔的儿童乐园,还有孩子喜爱的树林及小溪流可以玩耍。离奥克兰面积最大的购物中心mega center 2公里,可以步行600米到当地一个非常好的小学,也是我事先挑选的心仪小学。
 
总价91万纽币,约合460万人民币,首付三成,贷款七成,当然最多可以贷款8成。想想这个价格能在北京或上海买个什么样的房子啊。


说完了原因,接着就要说实在的攻略了,总体来说,最关键的就2点,一是买什么,二是怎么买。
 
先说买什么,或者说买什么样的房子才兼有投资价值和优质的自住性。
 
想起过去手机上经常冒出来澳洲房产展的广告,邀请你去上海某某酒店咨询之类的。我曾经也去听过,推销的都是些公寓或者连体别墅的项目,很多还是期房。
可以发现,所有这些到国内来推销房地产的,推销的清一色是新房子公寓或者联排别墅,推销house的那是一个也没有。

这其中的原因很简单:
1 house一套一个样子,不知道怎么推,而且一般上市一个月不到就卖掉了,根本来不及推到国内。
 
2 澳洲本不允许外国人买卖二手房,而house都是二手房,一手房除非是你自己买个地,请人帮你造房子,而事实上,在好的location,根本就不可能还有空地给你造了。
 
3 公寓和联排一推就是几十套,好卖阿,利润高阿,比起北京上海的房价仍然是便宜不少的,而且中国人就喜欢新房子。
 
4 新开盘的公寓和联排location一般都不大灵的,而中国人对国外的location是没有概念的,很多人只知道自己买在了哪个城市而已。
 
5 中国人很乐意接受期房,老外则很少愿意为期房买单,让开发商空手淘白狼。。事实上,海外很多个人开发商的,所谓期房并没有国内的期房那么有保障。
 
但是如果你去问问新西兰的当地人,不管是老外,还是当地扎根的华人,公寓和联排根本就是不大有人想要的。。一个最直接的证据是,银行贷款是不太愿意放给公寓和联排的,或者说放贷的额度远比house少。为什么呢?原因很简单,在新西兰,公寓和联排根本不保值。


在新西兰,土地和房子的价值是分开计算的。有个基本逻辑是,土地永远是升值的,因为土地是稀缺资源,而房子永远是贬值的,因为房子会折旧。如果你买的是house,你就拥有土地的完整所有权,等到几十年后房子破了旧了,你完全可以把它拆了重建,反正在这块地上怎么捣腾,只要符合政府规划,你都可以。
 
而公寓和联排就完全2样了,你没有土地所有权,只有使用权,现在看着是挺新的,十年二十年一过,房子旧了,design旧了,你想翻新一下都不可以,你说能卖出什么好价钱。。奥克兰的一个数据是,8年内中心城区的house价格翻了一倍,而同样地区的公寓联排只涨幅20-30%。而最重要的是,公寓和联排的物业管理费相当不菲,而且物业有涨价的权利,好多住在里面的人,觉得自己的房子还在像每个月在交租金,而house除了要买房屋保险,没有其他任何费用。
 
当然联排或者公寓也有方便的地方,比如不用自己打理花园,有人管,比如家里什么东西坏了,物业会来修什么的。
 
如果你去奥克兰看房,就会发现house才是主流,公寓和联排是非常少的市场占有率。一般要么是市中心以商务人士或学生租客为主,要么在大学附近,要么就是往中国推的华人开发商的盘,否则很少看到此类项目。
 
全职妈妈移民新西兰攻略,如何移民?如何在新西兰选房买房?

再说怎么买,这里面的关键在于:
1 钱怎么出去
2 如何贷款
3 具体购房流程,就是说看中房子以后,需要怎样的流程,多少时间能够解决问题。。毕竟全家人去奥克兰的成本不低,不可能呆上很久


1 钱怎么出去
 
一般情况下,如果达成买卖协议,买方需要当场付相当于总房价10%的订金,然后在买卖合同约定的交割日付清余款。对于我们来说,10%订金就是我们首先要转出去的钱。以一套100万纽币的房子计算,就是10万纽币。
 
这个比较简单,每人每年有5万美金的额度,我和老公加起来就可以把这笔钱转出去。但是,关键问题在于我当时还不知道自己会不会买房,万一换成纽币转出去了,结果没看中房子,那来回汇率损失可不是一点点。
 
所以当时我们是选了某外资银行的全球转账,就是说可以把10万美金等值的人民币放在活期账户里面,如果买房,可以通过网上银行一次性换纽币转到新西兰汇丰帐号,即时到帐;如果不买房,不过就损失些放在活期的利息,人民币还是人民币。


2 如何贷款
 
贷款选择了之前转账的外资银行,提供的材料很简单,就是国内的资产证明、收入证明、银行流水之类的,感觉和办签证提供的材料也差不多。
提供这些文件之后,银行会给你一个预批,就是大概可以贷款给你几成。。到时候,等你最终签了买卖合同,把买卖合同发给你的贷款经理,就可以和银行签正式的贷款合同了。
这些事情,我都是在去新西兰之前就办好了,拿到了银行的预批,去买房子也比较有底气了。
 
3 购房流程
 
和国内买房子很不一样,那边的房子大多数都是没有标价的,这点开始让我非常不习惯。
那边的房子买卖方式分成几种:
1 拍卖,最普遍的形式,好房子大都用这种方式,因为供不应求,价高者得嘛。一般会放3周左右的open home,在第4周的周末拍卖。如果你想在拍卖前提前出价也可以,但是通常得给个够高的价格,房东才会考虑提前拍卖。
2 议价,就是讨价还价呗。只是这个过程是全书面的,你自己开个价格,通过中介交给房东,他签字就生效了,他要不签字,你就继续加。
3 竞标,就是在指定日期之前,大家把书面的出价都交到律师那里,在指定日期同时打开,价高者得,相当于暗拍。
4 明码标价,这类其实是极少数。只有新房子或者那些不着急卖的,才用明码标价。。根据观察,明码标价的通常都标得偏贵。
 
对于买家来说,看中房子之后,最好先要请律师帮忙看一下房子的法律文件,还有请勘察师来做个builder report(建筑报告),之后就可以放心地参与竞价了。
竞价完成后,付10%订金到中介公司的信托账户,然后到律师行和银行那边签一系列文件,再把房屋保险办了。。就没事了。
我当时的计划就是2个星期,一周看房,一周办手续。然后如果买的话,约定到14年初交割,14年初再去一次,给余款,拿房门钥匙,跟着就直接委托中介出租,等决定去了再收回来。
那里的房子出租很有意思,房间里一样家具都没有反而容易出租,因为老外的租客都是自己带着家具的,租到哪儿带到哪儿,你里面有家具,反而不好租了。这对于我们这种刚买了房子,那是方便极了,一个转手就收租金了。
 

再来说教育。
 
在想到移民之前,我曾经花过很长时间研究孩子将来在上海应该读哪所小学,为了帮他们找一所愉快教育的学校,我花尽了心思。
 
自己的孩子自己知道,他们从小就习惯了尊重和自由,事情无论大小,我都会和他们有商有量,从不强迫,我担心国内高压的小学教育会打破我们顺畅的亲子关系。而更重要的是,填鸭式教育会破坏孩子天生的求知欲和学习动力,成为学校和老师追求排名和声望的牺牲品。
 
在我看来,教育必须遵循孩子内在的成长速度,点燃他们的学习愿望比传授知识更重要百倍。
 
我当时理想中的小学是这样子的:
1) 孩子在学校里无论成绩好坏,都会得到老师相同的关注和尊重
2) 学校给孩子充分的体育活动
3) 学习任务轻松,让孩子放学后,有充分的时间和精力去做自己喜欢做的事情,发展个性
4) 更好的情况是,老师愿意放下身段,平等地对待孩子,引导孩子自己寻找答案,即便这种方法比直接传授慢好多也不介意。


说到底,我理想中的小学是过程导向的,而不是结果(即成绩)导向的。
 
而如果以这个标准去看国内的小学,就会发现挑小学有多难了。国内不乏所谓的名校,精英学校。他们成为名校的原因说到底就是成绩和升学率,孩子在校的压力不言而喻。而这些却是我想避得越远越好的学校。抛弃功利,我想慢慢地养我的孩子,不愿拔苗助长。
 
要说国内有这样的学校的话,也就只有国际学校了。否则只要有高考在,就不可能存在如此洒脱的学校。中国毕竟人多,教育资源非常有限,要有一种公平的手段来分配教育资源,高考是唯一的途径。所以在国内,孩子不得不学得很深很难,倒不是因为很深很难的东西很有用,而是因为很深很难的东西,才能证明你比其他人强,才能证明你值得拥有更好的教育资源而已。
 
当时研究一番后发现,倒也确实有些国际学校收本地学生的,只是价格动辄10-20万人民币一年,家有2个儿子的,烧不起啊!而且除了钱的因素,读国际学校的风险在于,孩子将来必须去国外读大学,再也回不了体制内。如果没有一张绿卡做保证,万一将来家庭经济状况负担不了了,不是将孩子陷入进退维谷的局面么。
 
所以从教育投资的角度来看,我决定要投资一张绿卡,这当然不仅仅是省国际学校学费的问题。在中国,如果100个孩子里面,将来只有5个可以获得好的教育资源,那在海外,100个孩子里面,50个都可获得。所以那里的孩子不需要牺牲童年、牺牲创造力等等来提前竞争。也就是说,一张绿卡对下一代的意义在于他们能够在遵循自然规律成长的同时,长大成人后仍然拥有,国内千军万马过独木桥才能争取到的教育资源。




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