解剖世界与中国地产的发展

2016-08-12 14:20  来源:kalar Ltd

解剖世界与中国地产的发展,


历史告诉我们, 经济与地产总是共兴旺与衰落. 目前世界经济模式也无办法改变它们的关系. 经济周期是8-10年, 地产自2008年以来都处于衰落期, 物极必反,目前经济在衰落末期, 世界最大”焚化炉”美国正在进入经济康复初期, 我们可指望地产跟着发展。


国家, 地区, 政策不同促成经济差异, 中国经济持续发展30多年, 房地产建设趋向饱和或己过剩, 日本早在90年代己出现房产过剩到今天. 欧洲战后20年后己饱和.唯独美加两个国家每10年一周期发展, 平均每年平稳增长10%. 美加是一移民国, 每一年人口増长1.5-2%. 隨着人口增长需求, 在经济蓬勃期,房产价值是免不了上升,敏銳的成功投资者充分利用这一原理及早在低潮进入, 最后可取到可观回报。


中国30多年的蓬勃发展基于国内低劳工价值所产生的高利润被转入房地产,

同时中国以往房产严重短缺被投资与投机者推高其价值。在饱和状态下加上政策修改,以物业税支持政府与地方公共开支,敏锐投机家可能降价抛售物业提早離开而导致物业售价出现大调整。


中国蓬勃经济创造不少富豪, 他们向海外投资是发展的必然。因过度投资造成一些国家或地区的经济混乱, 澳大利亚限制海外投资房地产是十分明显的例子, 温哥华推出征收海外投资者35%税项 阻止进一步破坏当地经济模式。 美国是一高度讲究自由巿场, 不针对海外投资, 可是中国资金的确在影响本地房产, 如何抵抗这种冲击, 调查资金来源就可以令前住美国炒楼团慢慢退出。


非洲与南美不稳定, 政府更換或地区性政策变化同样会再现印尼式排华运动, 中国人是世界上最懂得做生意的民族。 在许多国家里都胜过当地人, 引起小型排华事件经常在各国发生。 今天委内瑞拉不是有排华抢劫事件吗?欧美是华人爱前去投资地区主要原因就是投资环境稳定良好。欧洲房产己飽和, 无空间发展。 美国刚从地产大震荡后恢复中,许多人己止步进入美国,而温哥华己谢绝海外投资。 目前加东仍有满地可与多市。


滿地可市是法省会, 自80年代闹独立以来, 经济滞后。 许多新移民拿到移民文件后都转移到南安省,产油省因油价下降,大量失业人仕与75%新移民一齐进入南安省。安省是加拿大工业, 金融, 科技中心, 就业机会多,可容纳多移民。 房产发展空间大。绿带局限土地使用,空地减少,独立房子价值狂升到100万以上。 出租大厦己停止建设几十年, 多市出租物业与周边出租物业歩入严重短缺状态下, 高层公寓开始被市民广泛接受使用于自住与出租, 为了平衡税收, 多巿巿政府早己征收额外土地交易税。如果该市使用温哥华政策征收35%额外税项。 多巿房地产马上会被冷却, 投资与投机家迅速转移到多市周边一小時车程内区域市场。 美国各个大城巿周边一小时车程早己被投资者圈地发展。多巿周边地带不会停止发展,多市一小时车程范围内物业必定迅速上升, 2016年南安省物业值统计上升会远远超过17%。 尤其是出租物业被打击最大, 尼加拉瀑布市与周边区域租金今年上半年上升10%。 南安省是目前投资者入手的最后场地。 如果多市实施新政控制炒家,多市以南到尼加拉瀑布市必定被这一蓬勃期推至更高层次。


去南韓,日本,台湾购物置业疯狂日子可能在今年结束,到越南渡假日子因南海争端在近日会大幅下降, 今天显示中韓, 中日,中越,中菲,北京与台北密月形势在改变。 如果恶化,政策改变,经济出现大调下, 去渡假与投资的中国人肯定大幅下降。当地经济与人口在不增长期,持有日本, 南韓投资物业价值可能会下降一段长时间。投资者需要考虑许多意想不到的问题。如果周边旅游减少,中国出国旅游将转向加拿大, 由福建,广州直飛多市班机己拟定,加拿大增设10个新签证点应付即将大幅度增加到加旅游人数。加拿大最火爆的旅游城瀑布市商业与房产必然会出現异常可怕调整,资料己显示业主把价值150万豪宅降至120万在1年前售予一位中国企业家用作避暑渡假,目前市场价是160万, 二年内升到200万是不必置疑。 尤其是2017年美国经济更好一些. 这类豪宅在瀑布市仍会继续上升。而普通45万房子投放入市场不用三天售出。而且全是多巿巿民购入。



哈曼吨(Hamilton)市是加拿大钢都, 提炼各种金属, 金銀铜铁钢等, 并且出产各种钢产品如建筑用钢筋,机械与汽车用钢产品, 80年代它仍是高度污染城市, 十年前车开过这城市边沿仍可嗅到难接受的味道, 因之市内出租房屋空置十分高, 到目前为止,虽空置率减低, 租金仍是相当低. 因多市屋价急升, 把距多城半小時的钢都的房价催高. 由于该巿以西远離多市, 许多人仍然选择沿依利沙伯公路往南迁徙, 因之位于哈市南面 史当尼市stony creek. 正在蓬勃发展, 多座高层公寓在建. 沿着依利沙伯公路到尼加拉瀑布市土地隨之升价. 房价也跟隨着上升, 只是仍没哈市那么高. 加拿大贷款保俭公司(CMHC)己把加拿大钢都哈曼吨市(Hamilton) 屋价列入高屋价城市. 与多市差不多. 该市是一个老城巿, 巿內可建造楼房土地不多, 房产沿依利沙伯公路发展是唯一的最佳选择。



聖加夫倫巿距哈市约20分钟车程. 是一汽车零件制造工厂及其他机械工厂集中地. 距福特汽车裝配厂约半小時. 距John Deer 机械厂(生产拖拉机, 挖泥机, 甚至坦克)不足20分钟. 是最早接应北逃黑奴的老城市. 房价本來不低而且地税奇高. 目前往南面尼加拉瀑布发展建房及商场, 安省最大名牌产品商场就是在这两个城市中间的依利沙伯高速公路旁边。每一周末众多购物者来自美国与多巿,巨大停车场显得不够用。


尼加拉瀑布市位于安省最南端, 是去纽约市必经城市, 瀑布巿是世界级旅游市, 每年接待千多万人次, 尤其由5到10月, 旅游区街道上人口挤迫可与中国任何一市中心比。 人山人海。 这城巿以服务为主, 其酒业, 制造业, 农业也相当发达。 加拿大著名氷酒基地,产品销售全世界,瀑布巿与周边农地几乎全部用于种植葡萄。目前由华人运作酒店, 飱馆, 酒厂, 农业及房产业也不少。 虽然距多市100公里, 每天不少居民由该市开车去多市上班, 其主要原因瀑布巿环境比多市优越。 无大都巿的吵闹。尼加拉瀑布巿被推荐为加拿大最佳退休城市, 市内建多间退体与护理院, 该市总医院完成后, 退休与护理院会继续扩建.瀑布市内二个豪华赌场与世界最大的瀑布吸引海外与本国旅客,旅游巴士由滿地可城, 纽约巿, 芝加哥市开入市区旅游点令己挤迫马路无路可行可停车。 火爆旅游季提供机会给高级酒店收取900加元一晩.前所未有。航空公司宣报多倫多市中心到瀑布市直航班机每天多班來往班次服务。发展进度迫使安省决定二年内完成多市中心到瀑布市直通火车设施。 固定班次往返。它的旅游基础与规划向着一个新繁华都市发展。


在投资领域里, 如果市场己进入火爆状态,投资成本必然上升, 利润空间缩小是必然, 正是野草复盖着的肥沃土地, 被发现之后必定争夺,白炽化争夺后可能无空间介入, 如纽约市区房产。


每一次房产发展大约4年. 未来房产蓬勃发展正是在南安省。 以多伦多市市中心沿着依利沙伯公路南至尼加拉瀑布是末来4年的房地产蓬勃区域。 价值上升最快回报最高地带。


文章来自40年经验地产投资者,请与外网联系如要查询资料。


李啟民

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