还不努力投资房产 两套房已成为退休者的“标配”
2018-05-14 15:09 来源：澳洲家园网
专家表示，由于非常优惠的税收制度，澳人的退休计划总是“以房产为王”，而这种税制将使住房负担能力恶化。
根据澳洲住房和城市研究所（AHURI）的最新报告，截至2014年，30%的澳洲老年人退休时名下有两套房产，比例高于2002年的25%。
在退休者持有更多房产的同时，自住房占退休财富的比重从46%下降到了39%。 同一期间内，投资性房产占退休财富的比重从9%上升到15%。
论文的第一作者，悉尼大学副教授史蒂芬-惠兰女士（Stephen Whelan）说，目前的税收政策鼓励退休人员将房产作为退休策略，这也给房市造成了影响。
惠兰女士表示：“自住业主在税收体系中获得了更慷慨的待遇，而且税制也隐含着激励因素，促使人们通过房产来积累财富。”
“我们有很大的机会利用现有房产和积累房产，这给房价带来了压力。” 该研究分析了2002年至2014年期间澳洲家庭、收入和劳动力状况，发现老年家庭不太可能出售他们的投资房，以维持领取政府养老金（pension）的资格。
自住房不被纳入养老金的资产测试中，但房主被允许持有25万澳元的资产，而不会被削减养老金，比如投资房。
惠兰女士称，虽然投资房被纳入资产测试，但还是有其他激励因素鼓励退休者买房。
“围绕负扣税和退休金（super）的政策可能鼓励人们购买第二套房作为退休策略。”
AMP Capital首席经济学家谢恩-奥利弗先生（Shane Oliver）表示，退休者也许是认为，投资房产的好处大于失去养老金的风险。
奥利弗先生说道，“看来澳人赞同房地产的好处，他们并不担心失去部分或全部养老金给他们带来的影响。”
他说，大量投资房使得退休者的处境比过去几年更加脆弱，因为他们面临房市波动的风险。
公共政策智库格拉坦研究所的研究员布兰登•科茨先生（Brendan Coates）表示，澳人对房产投资的偏爱和有利于投资者的优惠税制，正导致住房可负担性恶化。
“退休者的储蓄往往超过他们的需求，而且会把他们的房产遗赠给下一代，”科茨先生说道。这一趋势恐导致不平等性加剧以及住房危机恶化。
他认为，联邦预算提出把养老金贷款计划覆盖至所有退休者，这对于那些想要留在自己家里养老的澳人老人以及政府解决不平等性问题来说是个很好的举措。
AHURI的报告建议，政府应该改变养老金政策，使其变得更加“提倡住宅选择中性”，而不是对那些有钱买房的人有利的退休收入制度。
惠兰女士质疑目前的税制是否在公平和追求房产净值之间做出了恰当的权衡。 “那些租着房子、银行里有100万的人没有资格领养老金，但拥有100万澳元房产的人却有资格领，这说得通吗。”
点评：
房产投资不以多少论成败，对于投资者来讲，最关键的是要丰富自己投资组合的同时，能够实现真正的收益最大化。而对于想要短期获利的投机者来讲，房产投资不太适合他们，虽然悉尼墨尔本公寓和别墅近年来的房价经历了快速上涨，但是那些尝试持有房产的买家才是真正的市场赢家，他们往往跑赢了其他各类投资，所以对于房产买家来讲，问题的关键不在于你是否有足够的资金加持房产，而在于你是否有足够的耐心和现金流来长期持有房产，达到最终实现人生财务自由的目的。
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