为什么“难以承受”的澳大利亚住房危机只会恶化

 

　　关于最近的联邦选举，我们能说的最好的一点就是它结束了。

　　无论是主要的竞争者，还是小党派，在政策方面都算不上光彩照人。这简直就是一场竞相作贱的闹剧。

　　结果是工党获得较大优势，而就总理而言，尽管仅获得不到三分之一的选票（确切地说是 32.6%，据澳大利亚选举委员会的数据），但这也算是对其继续推行“老一套”政策的授权。

　　此次选举并未坦诚地探讨诸如我们迫在眉睫的能源危机以及全球居高不下的电力成本等问题，这些问题正在扼杀工业，损害家庭利益。

　　能源成本影响着方方面面——从一杯咖啡的价格开始。它是导致生活成本上涨的重要因素，使得越来越多的家庭可支配的钱变少了。

　　另一个没有坦诚讨论的问题是我们人口的高速增长，这直接是由移民政策所导致的。

　　如今，移民几乎完全成为人口增长的推动力，因为我们的自然增长率已降至人口更替水平以下。

　　正是这一政策导致了对各类商品需求的不断增长，而眼下最突出的就是对澳大利亚房产的需求。澳大利亚去年通过移民新增人口超过 50 万，远高于约 10 万的“正常”水平。

　　那些人需要住处，而且大多想在三四个主要的省会城市里安家。

　　在我们已明显出现供应短缺的情况下，满足如此高的额外需求并不是一个好主意。

　　行业团体将会主张“增加供应”是解决之道。政府也宣布了一项建造 100 万套住房的“政策”。但对于如何实现这一目标，却几乎没有任何细节。

　　这意味着它更像是一个想法而非一项政策。就像是直接从讽刺政府机关的电视剧《乌托邦》中搬出来的桥段。

　　建造昂贵且不受喜爱的住宅

　　在一些州或地方政府推行供给侧策略的地方，这些策略似乎总是离不开诸如“向上发展而非向外扩张”或“在火车站周边提高建筑密度”之类的说辞。

　　别管建造高层住宅是我们能开发的最昂贵的住房形式。我们却在争论说，能通过建造这种价格最高、实际上很少有人喜欢的住房类型，而且还是在很多人不喜欢的地方建造，来解决住房的可负担性（以及供应）问题。

　　澳大利亚储备银行（RBA）此时加入了这一致命的政策组合，其利率政策倾向宽松。

　　主流媒体会宣扬利率下降对年轻家庭有利，并引用那些惯常的、不可靠的鼓吹者和房地产经纪人的言论作为佐证。但我们都清楚，利率下调带来的好处会立即转化为需求，鉴于供应方面的反应如此糟糕，这意味着房价的涨幅会超过因融资成本降低而节省的资金。

　　现在，咱们就再给这场已然灾难性的房地产大火浇点油吧！咱们来推行一项政策，让那些最脆弱的借款者能进一步加大杠杆。

　　以下是政府官方政策的实际表述：“从 2026 年起，若阿尔巴尼斯工党政府再次当选，将扩大“首次购房担保计划”，使其面向所有希望购买首套住房的澳大利亚人。申请人数将不受限制，您或您的伴侣的收入也不会设限。对于首次购房者，您将能够以低至 5% 的首付在澳大利亚任何地方购买符合条件的房产。”

　　自由党也有类似的政策。

　　除此之外，“工党的“购房互助计划”将于今年晚些时候推出，联邦政府将承担购房者购房前期成本的最高 40%，这使得首次购房者能够以更小的抵押贷款购买房屋。”

　　所以现在澳大利亚的纳税人也被迫成了房产投机者，和那些与抵押贷款持有人共享股权（以及所有风险）的人一样？

　　2025 年版的《全球 Demographia 国际住房可负担性研究报告》对我们的住房市场难以负担的状况给出了直言不讳的评估，甚至在相关政策“举措”生效之前就已经如此。

　　它将房价收入比高于 5 的情况评为“严重难以负担”，高于 9 的情况评为“根本无法负担”。

　　以下是他们在五月对我们所说的话：

　　澳大利亚市场的房价收入比中位数为 9.7。悉尼是房价最不亲民的城市，其房价收入比中位数高达 13.8，成为全球房价第二不亲民的城市（在 95 个市场中排名第 94 位）。在过去的 17 年中，悉尼有 16 年的房价亲民程度在所有主要市场中排名倒数第一、第二或第三。即便是澳大利亚最小的市场阿德莱德，其房价收入比中位数也高达 10.9，在 95 个市场中排名第 90 位。墨尔本的房价收入比中位数为 9.7，亲民程度排名全球第 87 位。布里斯班的房价收入比中位数为 9.3，排名第 85 位。珀斯的房价收入比中位数为 8.3，是 95 个市场中第 82 个房价最不亲民的城市。令人惊讶的是，这些市场的房价亲民程度甚至低于纽约、伦敦和芝加哥等广为人知的世界大都市。

　　鉴于这一切，前景黯淡。

　　在人口增长创纪录且金融杠杆不断加大的情况下，需求端被不断推高，而这一切又发生在本已白热化的房地产市场中，普通家庭发现日常开销的增长速度超过了收入的增长速度，这必然会导致住房的可负担性进一步恶化，住房压力也会蔓延得更广。

　　愿上帝保佑那些打算在接下来一年进入市场的人。