墨尔本的房价真的便宜吗？复苏即将到来吗？

　　墨尔本的房地产市场表现逊于其他首府城市，但专家表示，目前的放缓可能正在为该市的下一个增长周期奠定基础。

　　有些事情只是视角问题。

　　泰勒·斯威夫特发行新专辑，对一些人来说是听觉上的享受，而对另一些人来说则是一场无法避免的媒体风暴。

　　冬季澳式足球联赛现在即将开赛，这对于一些人来说是一种莫大的快乐，而对于另一些人来说，这却是引发家庭烦躁的导火索。

　　墨尔本房地产市场低迷？是的，对于那些想要在澳大利亚房地产市场站稳脚跟的人来说，墨尔本是一个相对经济实惠的绿洲；但对另一些人来说，这却是经济低迷和投资疲软的标志。

　　那么，为什么墨尔本房地产市场在资本增长方面落后于其他城市？市场是否即将迎来转机？维多利亚州首府的房地产真的可以被视为“便宜”吗？

　　墨尔本房地产市场为何低迷

　　住房负担能力仍然是澳大利亚面临的最紧迫的问题之一，也是政界人士在辩论如何避免造成一代人灾难的潜在补救措施时最关注的话题。

　　墨尔本新建住房供应量持续高于澳大利亚其他任何城市，这一点值得称赞。维多利亚州的规划框架历来对新建住宅区、中等密度郊区和市中心公寓开发持更为宽松的态度​​。

　　这条供应渠道有助于防止珀斯和布里斯班等城市出现严重的短缺。

　　维多利亚州对投资者的相对严厉的态度也在一定程度上削弱了投资者活动能够产生所需租赁住房存量的观点。

　　近年来，维多利亚州推出了一系列与房产相关的税收，包括与土地税变化、空置住宅用地和新冠疫情债务偿还措施相关的征税，因此投资者大多避开了维多利亚州。

　　与其他州相比，这些政策降低了投资者的需求，抑制了维多利亚州相对于昆士兰州和西澳大利亚州等市场的房价增长。但与其他类似城市相比，维多利亚州的租金仍然更实惠。

　　aussieproperty.com 的首席持牌人 Laura Scott 表示，维多利亚州在过去 10 到 15 年里提供了数十万套新住宅，远远超过其他类似州，这抑制了房价上涨。

　　“疫情期间，该市人口也出现下降，长期封锁导致需求暂时减少。

　　“这段增长放缓的时期是墨尔本目前在主要首府城市中拥有最低房价中位数的主要原因之一。”

　　过去12个月，墨尔本的房地产市场是所有首府城市中增长最慢的，仅上涨了4.7%。本季度，墨尔本的房地产市场下跌了0.4%，表现也逊于其他城市。

　　Belinda Markoski（Belinda Markoski Property 的买方代理）将墨尔本相对不活跃的市场归因于三个主要因素。

　　“首先是供应。墨尔本一直以来都比其他任何地方提供更多的新房，这种供应模式自然而然地抑制了房价，而布里斯班、珀斯和阿德莱德则完全没有这种优势；布里斯班、珀斯和阿德莱德只是在迎头赶上而已。” Markoski 女士告诉API 杂志。

　　“其次，是市场情绪和政策的负面影响。疫情过后，墨尔本的市场情绪低迷，土地税的变化、政府干预租赁市场的看法以及长期封锁的记忆都抑制了投资者的意愿，这种情绪恰恰在其他城市经历强劲资本流入的同时抑制了需求。

　　“第三，利率敏感性。墨尔本的房价中位数绝对值高于大多数其他首府城市，这意味着还款额受利率上升周期的影响更为严重。

　　“这抑制了价格上涨，而珀斯和阿德莱德等房价较低的市场则以较小的摩擦承受了同样的利率环境，因为他们的购房者借贷较少。”

　　墨尔本的房价真的便宜吗？

　　墨尔本的年增长率为 4.7%，与珀斯的 22.0%、达尔文的 19.4% 和布里斯班的 17.3% 相比，似乎更经济实惠。

　　但4.7%的涨幅仍然让房产价格进一步超出购房者的承受范围。维多利亚州的工资仅增长了3.2%，而这部分增长在考虑购房之前就被3.8%的通货膨胀率抵消了。

　　根据 Cotality 的数据，墨尔本的房屋中位价（826,132 美元）可能已经落后于除达尔文和霍巴特以外的所有首府城市，但这同样是一个视角问题。

　　“从绝对房价收入比来看，墨尔本并不便宜，”马尔科斯基女士说。

　　“对于首次购房者和自住业主来说，购房能力仍然很紧张，任何认为墨尔本房产从历史角度来看很便宜的人都没有看到全貌。”

　　“变化的是相对价值；布里斯班、珀斯和阿德莱德发展迅猛，这得益于州际移民、资源和需求，而供应却跟不上。

　　“这一增长已经缩小了与墨尔本的差距，而这在五年前几乎是不可想象的。”

　　对于投资者而言，更有价值的问题不是墨尔本的房价绝对值是否便宜，而是相对于其长期基本面而言，它今天的价值是否比两年前更高。

　　“从这个角度来看，答案是肯定的。墨尔本拥有人口、基础设施建设、就业基础和生活方式优势，足以支撑强劲的长期资本增长。”

　　“在我看来，目前相对较低的房价只是一个暂时的窗口期，而不是永久状态。”

　　房价收入比衡量的是普通家庭需要多少年的收入才能购买一套中等价位的房屋。根据澳新银行-CoreLogic住房可负担性报告，悉尼的住房价值收入比约为10.6，墨尔本约为8.6，而布里斯班为7.9，珀斯为5.8。

　　墨尔本的房价收入比仍然相对较高，因为过去二十年来住房成本的增长速度超过了家庭收入的增长速度；而珀斯较高的平均收入有助于保持其较低的房价负担能力比率，尽管近期房价增长强劲。

　　价格复苏只是时间问题吗？

　　无论好坏，未来一到两年内，墨尔本的房价似乎将呈现渐进式上涨，而不是暴涨。

　　虽然墨尔本本周被《Time Out》杂志评为世界最佳城市，但这并不一定意味着人们会涌入该市的房地产市场。

　　分析师汇总的预测显示，墨尔本房价在 2026 年将上涨约 3% 至 6%，具体涨幅取决于各家银行或研究机构的预测。

　　另一些人则持更为乐观的态度。咨询公司毕马威的模型预测，墨尔本房价在2026年和2027年两年间可能累计上涨约14%。

　　墨尔本的新房源挂牌活动有所增加，这抑制了房价上涨，表明随着市场状况趋于稳定，卖家变得更加活跃。

　　斯科特女士告诉API杂志，墨尔本目前正处于触底反弹阶段，在经历了几年疲软之后，房价正温和增长。

　　“推动经济复苏的关键因素包括人口强劲增长的回归和紧张的租赁市场促使租房者转向购房，然而，高昂的建筑成本和持续的投资者谨慎态度可能会在短期内限制经济的快速增长。”

　　马尔科斯基女士的态度同样积极，但也很谨慎。

　　“墨尔本经济复苏的条件正在形成，但我建议不要指望短期内会出现急剧好转。”

　　“必须承认，维多利亚州投资者信心受阻的原因包括政策不稳定、土地税变化，以及人们越来越认为州政府将房地产投资者视为创收机会，而不是住房解决方案的关键部分。

　　“这种不确定性让许多投资者持观望态度，在政策更加明朗之前，这种犹豫不决的局面还会持续下去。”

　　“然而，有趣的是，首次购房者市场并没有表现出同样的犹豫。入门级市场的需求依然强劲。”

　　有资金的买家最能把握预期中的市场回暖机会。

　　“目前最明显的投资机会在于优质住宅领域，”马尔科斯基女士说。

　　“该市场领域已经趋于稳定，价格疲软的时期似乎已经过去，增长指日可待。”

　　“位于成熟的内环和中环郊区的优质房产将最先售罄，而且售得最快。”

　　“如果我今天给投资者提供建议，我会现在就开始布局，而不是等待新闻报道确认经济复苏已经开始；等到复苏迹象明显的时候，机会大多已经错过了。”