东京房产税对外国买家有何影响？

 东京、伦敦、纽约、新加坡、香港和迪拜的比较

2026 年 2 月，我们对六个国家的官方政府税务机关进行了深入研究，分析了东京、伦敦、纽约、新加坡、香港和迪拜的房地产税立法、印花税表和外国买家附加费政策。

房产购买地点决定了您在购买时、持有期间以及出售时需要缴纳的税款。对于比较不同城市的国际买家而言，税收制度的差异非常显著。本文以100万美元的住宅购买为例，比较了六个主要城市中外国买家的房产税环境。所有数据均截至2026年初。读者在完成任何交易前，应寻求专业税务建议并与信誉良好的房地产经纪人合作。

 

概览：各城市如何对待外国买家

日本东京房产税：无附加费，费用透明

日本在房产税方面对日本买家和外国买家一视同仁。外国买家无需缴纳额外费用，大多数国籍人士购买住宅房产也不受任何限制。购房税总额约为房价的3%至4%，其中包括按评估价值3%征收的不动产取得税、登记免许税以及购房文件的印花税。值得注意的是，日本的房产评估价值通常较低，这意味着实际成本远低于名义税率。

年度持有成本同样不高。固定资产税为评估价值的1.4%，城市规划税为0.3%，两者均基于同一较低的评估价值征收。您在东京市中心购买房产的实际年税率通常为购房价格的0.2%至0.5%，但具体税率取决于市场情况。评估周期为三年，下一次更新将于2027年进行。

英国伦敦房产税：外国投资者需缴纳的附加费迅速累积

伦敦采用分级印花税土地税（SDLT）制度。对于外国买家，除标准税率外，还需缴纳两项附加费。非居民附加费（于2021年4月推出）规定，对于过去12个月内在英国居住时间不足183天的买家，税率增加2个百分点。住宅附加费（于2024年10月上调至5%）适用于已在全球任何地方拥有价值4万英镑或以上住宅物业的买家。这两项附加费均叠加在标准印花税土地税税率之上，而标准税率本身对于超过150万英镑的房产价格部分最高可达12%。

对于已在其他地方拥有房产的非居民外国投资者（本文描述的典型案例），根据2025年4月起生效的税率，购买价值100万英镑的房产，印花税总额约为11万英镑。由于2025年4月1日起，免税额度从25万英镑调整至12.5万英镑，因此之前估算的较低值不再适用于此类买家。年度市政税因行政区和房产等级而异，伦敦市中心通常为1500至4000英镑，部分行政区税率更高。

 

美国纽约市房产税：无附加费，但需注意年度税款。

纽约州不征收外国买家附加费。高端房产买家在购买阶段的主要成本是豪宅税，起征点为1%（适用于100万美元及以上的房产），超过2500万美元的房产税率则为3.9%。此外，超过50万美元的房产还需缴纳1.825%的州和市联合房产转让税，虽然通常由卖方支付，但法律允许协商。

根据纽约市议会2024年10月的确认，2024/2025财年住宅公寓和合作公寓（第二类）的年度房产税为评估价值的12.5%。评估价值仅为市场价格的一部分，因此一套价值100万美元的曼哈顿公寓每年可能需要缴纳6000至15000美元的税款，具体金额取决于评估价值和任何减免。根据《外国投资房地产税法》（FIRPTA），当外国业主最终出售房产时，需预扣总售价的15%作为税款缴纳给美国国税局（IRS）。这并非额外税款，但买家应提前做好规划。

新加坡房产税：本次对比中最高的入门成本

新加坡财政部大幅提高额外买家印花税（ABSD）后，自2023年4月起，外国买家需缴纳的额外买家印花税为购房价格的60%。此外，还需缴纳最高6%的标准买家印花税（BSD）。因此，外国买家购买价值100万新元的房产，其印花税总额接近购房价格的66%，约为66万新元。政府的目标是优先保障新加坡公民和永久居民的住房需求，并限制外来资本的影响。根据自由贸易协定，冰岛、列支敦士登、挪威、瑞士和美国的公民首次购房可免缴额外买家印花税。

 

香港物业税：恢复对所有买家的平等对待

香港2024年2月的政策逆转是近年来全球房地产税收领域最显著的变化之一。自2024年2月28日起，政府取消了此前专门针对非永久居民的“买家印花税”（原税率为7.5%）、针对快速转售的“特别印花税”以及“新住宅印花税”。所有买家现在均需按第二档税率缴纳相同的“从价印花税”——400万港元以下的房产税率为100港元起，最高税率为4.25%。外国人购房不再受到任何处罚，且转售前也不再有最短持有期限的限制。

 

阿联酋迪拜房产税：零房产税，但值得仔细研究

迪拜不征收年度房产税、印花税、资本利得税，个人业主的租金收入也不征所得税。唯一的购房成本是向迪拜土地局一次性支付4%的过户费。对于价值100万美元的房产，这笔费用约为4万美元。

从表面上看，迪拜的税收政策似乎很有优势，但投资者应该全面考虑。迪拜的房地产市场历来波动剧烈，房价在2008年和2014年都曾大幅下跌。外国人只能在指定区域内拥有永久产权；在这些区域之外，只能获得租赁权或使用权。高档公寓的年度物业管理费可能高达每平方英尺15至30迪拉姆甚至更高，这意味着一套普通公寓每年要额外支出4000至8000美元以上，这笔实际的经济成本实际上相当于持有税，即使它并未被明确列为持有税。此外，市政住房费也包含在水电费账单中，金额为年租金的5%。

 

在每个城市购买价值 100 万美元的商品需要多少钱？

下表中的买家均为已在其他地方拥有房产的外国买家（如适用）。所有数字均为按2025年汇率计算的美元近似值。

 

 

* 伦敦假定非居民附加费和额外住宅附加费均适用。新加坡假定适用全额 60% 的额外买家印花税 (ABSD)；美国公民首次购房可能免税。

新加坡房产税按年值（预估租金收入）征收，无论房产是出租还是空置均需缴纳。税率采用累进税率，自住房产和非自住房产的税率有所不同。

***无论房产是否有人居住或空置，税率均按政府评估的应税价值（估计的年租金价值）的 5% 收取。

图表比较各城市购买100万美元的成本

该图显示了外国投资者购买价值 100 万美元的房产的预计税收成本，并按初始购买税和第一年年度持有税进行了细分。

东京和纽约的购房门槛相近，但东京的年度税负较低，这意味着从长远来看，东京的累计成本更具优势。迪拜由于4%的过户费，首年购房成本高于东京，但迪拜完全免征年度房产税，因此持有时间越长，其竞争力越强。香港的首年总成本高于东京和迪拜。伦敦和新加坡未列入此图表，因为它们的初始购房税成本远高于东京，导致图表难以解读。据估计，新加坡外国买家的购房税约为东京的16至22倍，而伦敦的购房税则可能高出4至6倍。

 

 

该图显示了五年内海外房产所有权的累计税收成本。

东京是外国人拥有房产的年度累计税费最低的城市之一。相比之下，纽约和新加坡的累计税费较高。香港和伦敦的税费虽然较低，但通常仍高于东京。迪拜是个例外，它不征收房产税；然而，这是因为迪拜的经济模式截然不同，它建立在石油财富和移民劳工体系之上，而这一体系一直受到国际社会的密切关注。除了免征房产税之外，还应考虑迪拜的市场波动性、外国人永久产权区的限制以及高额的年度物业管理费（实际上相当于持有成本）。

由于存在“预估房产价值”和其他可变税收限额，这些图表中使用的数字是来自官方来源的平均预估值，这意味着实际税额会受到多种因素的影响。因此，每处房产的税额及其在图表中的位置都会有所不同。

 

城市关键数据

以下几点均来自官方政府资料。

东京/日本

• 不收取外国买家附加费，外国公民与日本公民缴纳相同的税款。
• 房地产购置税为评估价值的3%；评估价值通常低于市场价格。
• 年度固定资产税 1.4% + 城市规划税 0.3%，均按评估价值征收。

英国伦敦

• 非居民附加费：在标准印花税税率基础上加收 2%，于 2021 年 4 月推出。
• 额外住宅附加费：5%（2024 年 10 月起由 3% 上调）。
• 标准印花税税率根据购买价格区间的不同，介于 0% 至 12% 之间。注意：自 2025 年 4 月 1 日起，零税率区间已从 25 万英镑调整至 12.5 万英镑，所有买家的基准成本均有所增加。

美国纽约市

• 不收取外国买家附加费。
• 豪宅税：对价值 100 万美元或以上的房产征收 1%–3.9% 的税。
• 2024/25 财年二级房产税年度税率：评估价值的 12.5%。

新加坡

• 外国人额外买家印花税：自 2023 年 4 月起为购买价格的 60%。
• 除了 ABSD 之外，还适用最高 6% 的标准 BSD。
• 根据自由贸易协定，美国、瑞士、挪威、冰岛和列支敦士登国民首次购买商品时可免征额外买家印花税 (ABSD)。

香港

• 自 2024 年 2 月 28 日起，所有买家均需按第二级税率缴纳 AVD，最高税率为超过 21,739,120 港元部分的 4.25%。不向外国买家收取附加费。
• 买方印花税、特别印花税和新住宅印花税均从同一日期起废除。

迪拜/阿联酋

• 无年度住宅物业税。购房时需一次性支付4%的DLD过户费。
• 个人出租所得无需缴纳资本利得税或个人所得税。
• 外国人只能在指定区域内拥有永久产权。
• 市政住房费通常为年租金的 5%，并通过水电费账单转嫁给租户。

 

为什么外国房地产投资者会选择东京？

如果将税收环境与更广泛的投资前景放在一起比较，东京的优势就显而易见了。在本次比较的城市中，东京是唯一一个真正兼具低购房税、无外国买家附加费、稳定的法律框架以及全球最宜居城市环境之一的城市。

 

一个平等对待所有买家的税收制度

免征外国买家附加费的意义远比表面看起来要大。在新加坡，仅这项附加费就会使100万美元的房产交易成本增加约66万美元。伦敦的税收制度下，附加费会叠加，非居民购买第二套房产时需额外支付超过10万美元。而在东京，同样的买家只需缴纳与日本公民相同的税款，不会因为是海外人士而受到任何处罚。对于在多个国家拥有房产的投资者而言，这种平等的税收待遇无疑是一项意义重大的实际优势。

年度持有成本低且可预测。固定资产税和城市规划税均根据政府按三年周期公布的评估价值计算。不存在意外的重新评估，没有行政区层面的自由裁量权，也没有针对第二套住房的额外收费制度。您每年缴纳的税款透明且稳定。

东京的资本利得税结构也对长期持有者给予奖励。持有五年以上的房产，其利润税率为20.315%（15%所得税+5%居民税+0.315%重建附加税）；但如果持有不满五年即出售，则需缴纳39.63%的资本利得税。这种税收制度使长期持有房产的业主利益得以体现。

东京的房产税结构为何吸引国际投资者

对于海外买家而言，持续的持有成本与购房价格同样重要。东京的年度房产税对外国买家和日本买家一视同仁，不收取基于国籍的附加费、持有税或针对非居民的特别税费。

固定资产税和城市规划税均按评估价值而非市场价格计算，税率以三年为一个稳定的周期设定。这使得长期拥有成本的规划变得简单明了。

无论是为了获得租金收入、保值增值还是为未来搬迁做准备，东京房产市场对外国买家没有惩罚性条款，且年度税收义务可预测，这使得东京成为一个稳定透明的长期持有市场。买家在将东京与其他国际大都市进行比较时，应仔细评估购置成本和持有成本。

 

稳定性、所有权和城市质量

东京市场的稳定性进一步巩固了其税收优势。与迪拜不同，迪拜虽然拥有极具吸引力的税收制度，但其房价周期波动剧烈，且所有权受到区域限制；而东京的高端住宅市场则拥有长期稳健的业绩记录。外国买家享有与日本公民相同的完全永久产权，并受制于拥有数百年历史的法律体系。这里没有区域划分，没有所有权结构限制，产权归属也清晰明确。

对于已在东京定居的外籍人士和国际投资者而言，其优势远不止税收优惠。东京在安全、基础设施和生活质量方面始终位居全球前列。公共交通系统可靠且覆盖广泛，医疗保健服务便捷易得，支撑日常生活的各项基础设施也堪称世界一流。

综合来看，透明且公平的购房税、低廉的年度持有成本、稳定的法律框架、完全永久产权、长期资本利得税减免以及卓越的城市环境，东京提供的房地产投资环境在本次比较中与其他任何城市相比都毫不逊色，并且在长期国际投资者最关心的指标上表现最为出色。