这个基准抵押贷款利率通常是不提供的
时间：2022-10-05 15:14
上周抵押贷款利率超过6%的消息对许多购房者来说可能是相当意外的，但并不是因为利率太高了。
相反，早在6月份，购房者就遇到了6%以上的抵押贷款利率。他们可能会想，为什么这一点现在才反映在广泛报道的全国基准平均数据中，该数据来自政府支持的抵押贷款巨头房地美(Freddie Mac)的每周调查。
原因是，当抵押贷款和住房市场突然变化时，这些数据的收集方式使其难以依赖，这可能会给那些只看表面价值的消费者带来不愉快的意外。
佛罗里达州博卡拉顿市的托德·汉利(Todd Hanley)说:“如果你的利率非常不稳定——现在抵押贷款利率的波动率处于历史高位——到调查结果出来的时候，它可能非常不准确。”他是CrossCountry Mortgage LLC驻美国的贷款合伙人。
作为他们每月最大的一笔支出，抵押贷款利率是许多房主的心头大患，是晚宴上的八卦话题，也是家人之间令人烦恼的话题。这也是关注美联储利率决策的主要原因。
这给了房地美指数不成比例的权重，也让汉利今年头疼不已。这是因为该指数报告的抵押贷款利率经常低于市场上的实际利率，这让客户感到沮丧。
这提醒我们，房地产市场和股票市场是多么的不同。你可以登录一个经纪账户，在几秒钟内购买蓝筹股，价格通常在广泛报价或接近定期更新的价格。
相比之下，住房市场发展缓慢。从买家的报价被接受和他们的抵押贷款利率锁定开始，一个月可能会过去。虽然经纪公司对某只股票的报价一般都接近相同，但根据首付金额、借款人的信用评分、发起者自己的企业和数十个其他因素，发起者之间的抵押贷款利率有所不同。
当房地美在1971年春天开始调查时，抵押贷款市场还是一个比较沉闷的地方。例如，整个1972年，30年期抵押贷款利率一直保持在7.23%至7.46%之间。房地美长期以来的方法是在周一、周二和周三对贷款机构进行调查，并在周四报告平均利率，这在市场平静的情况下很管用。
但今年，随着美联储(Federal Reserve)提高利率以抗击不断飙升的通货膨胀，以及市场因预期美联储下一步举措而波动，市场陷入了混乱。因此，周一报告给调查的利率可能在周四就过时了。像汉利这样的许多行业专业人士更喜欢从行业数据提供商《每日抵押贷款新闻》(Mortgage News Daily)上查看利率。该公司根据从贷款机构利率表收集的数据，每天下午发布每日抵押贷款利率。
2月10日周四，房地美公布的平均抵押贷款利率为3.69%。然而，同日上午，政府电台报告了出乎意料的高通货膨胀率。当天下午，国防部报告说，抵押贷款利率飙升至4.02%。(房地美指数直到3月17日才突破4%。)
6月9日，房地美公布的抵押贷款利率为5.23%。第二天，据报道，通货膨胀率达到40年来的最高点，引发了美联储可能在每次会议上加息0.75个百分点的预期。财政部的数据显示，截至周一，抵押贷款利率已超过6%。
“我并不认为这是弗烈特的错。我认为抵押贷款市场相当混乱，”长期行业观察人士、科罗拉多州博尔德Cherry Creek mortgage抵押贷款经纪人卢·巴恩斯(Lou Barnes)说。
抵押贷款利率并不是唯一受滞后影响的住房数据。标普CoreLogic Case-Shiller房价指数是一个广受关注的全国房价指数，它对过去三个月的结果进行了平均。这意味着6月份的数据实际上涵盖了4月、5月和6月的房屋销售。由于购房交易需要很长时间才能完成，其中一些价格是在3月份商定的，当时利率已经确定。
这些滞后使得房价看起来更高，抵押贷款利率看起来更低，而不是你今天打电话给抵押贷款经纪人试图买房时实际可能经历的情况。
房地美副首席经济学家伦纳德·基弗(Leonard Kiefer)承认，该指数可能很快就会过时。但这并不是借款人看到的利率可能远高于房地美调查的唯一原因。
在一个典型的、较为平静的市场中，不同的贷款机构往往提供相似的利率。基弗说，在如今的市场上，一些银行提供的利率明显高于其他银行的情况并不罕见。他说，房地美的平均利率可以掩盖实际利率的显著差异。
另一个问题是，房地美在其数据中提供了两条信息:平均抵押贷款利率;还有费用和积分。通过支付更多的积分或费用，借款人通常可以获得较低的抵押贷款利率。
“这些费用被淹没在嘈杂声中，”巴恩斯说。
这也不是弗雷迪的错。这家抵押贷款公司建议其数据的用户，“利率应连同平均费用和积分一起报告，以反映获得抵押贷款的总前期成本。”
房地美计划从11月开始调整其方法，以解决其中一些问题。它的新系列将使用自己的行政贷款数据来获得更接近实时的利率估计，它将不再公布人们在抵押贷款上支付的单独费用和积分，这可能会减少混乱。
本周利率再次跃升。房地美周四公布了6.29%的利率(0.9点)。尽管如此，潜在的借款人很可能会被报以更高的利率(据《抵押贷款新闻日报》报道，当天的平均利率为6.62%)，或者不得不支付相当多的费用或结算成本来获得这个利率。
购房者该怎么做呢?房贷美的基弗建议说，在一个利率每天、每个贷款机构都有巨大变化的世界里，“货比三家有相当大的潜在好处。”
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