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在“阳光地带”，最热门的商品不是石油、铜或黄金。它是土地。牧场主罗伯特·托马斯有很多。

托马斯的家族在佛罗里达州坦帕市东北部拥有约1.1万英亩的牧场。他的祖父拥有报纸和矿产勘探业务，1932年以每英亩10美分的价格买下了大部分土地。从那以后，坦帕市区的人口激增到300多万。托马斯家的农场现在被独户住宅社区包围。

急需土地的房屋建筑商提出购买托马斯的土地。据房地产记录显示，该家族去年以约7000万美元(约合每英亩2万美元)的价格，将部分资产出售给了一家开发商。托马斯说，开发商现在为他剩下的一些土地开出的价格是现在的两倍多。

他说，坦帕地区的土地价格“现在飙升到我从未见过的程度”。“我在这里管理了44年。”

美国是一个幅员辽阔的国家，却缺少土地。

或者至少是人们可以居住的土地。土地使用限制，以及缺乏对公路、铁路和其他基础设施的公共投资，使得开发商比以往任何时候都更难在人口密集地区附近找到建房地点。随着人们不断向奥斯汀、菲尼克斯和坦帕等城市迁移，他们推高了泥土的价格，使这些快速增长地区的住房短缺问题更加严重。

据房地产公司CoStar Group旗下土地挂牌网站Land.com的数据，截至第二季度，过去两年，美国阳光地带(Sunbelt)每英亩空置土地的平均价格上涨了一倍多。

美国联邦储备委员会(Federal Reserve)抗击通胀的努力可能会降低物价。房地产经纪人说，利率和建筑成本的上升已经给土地市场带来了压力，房地产市场的其他领域也开始放缓。虽然土地价格没有下跌，但参与交易的投标者却在减少。一些土地所有者担心会出现类似2008年金融危机的衰退，当时房屋和土地的价值在多年的债务驱动下大幅下跌。

尽管如此，经济学家和投资者说，供应不足和需求旺盛意味着土地价格在长期内可能会继续上涨。

即使在纽约和旧金山等城市，人口在大流行期间减少了，今天的土地也比几十年前贵得多。据罗格斯商学院(Rutgers Business School)研究土地价值的金融学教授莫里斯·戴维斯(Morris Davis)说，目前仅美国住宅用地的价值估计就超过20万亿美元。

这一历史性的土地繁荣为房主带来了意外之财。戴维斯估计，土地目前占美国房屋价值的47%。这一比例高于2012年的38%和上世纪60年代初的不到20%。他说，近几十年来，几乎所有的房价上涨都是由土地价值的上涨造成的。

很少有地方的地价上涨速度比坦帕的远郊更快。在大萧条时期，托马斯的祖父买下了家族农场，他是唯一的竞标者。66岁的托马斯说，“那里没有一棵树大到可以让鸟在上面筑巢。”“那只是佛罗里达荒凉荒野中的一大块沙子。”

根据家族传说，代表一处地产监督农场的银行非常迫切地想要卖掉它，以至于一位银行家敦促托马斯不情愿的祖父出价。“他说每英亩10美分，银行家用拳头捶着桌子说，‘成交!你花五分钱就能买到，’”托马斯说。

托马斯说，即使算上每英亩土地上另外5美元的补缴税款，这个价格仍然很划算。

多年来，这家人在牧场周围购买了更多的土地。如今，这里的大部分土地都被茂密的森林覆盖。奶牛懒洋洋地躺在长满青苔的橡树树荫下，白尾鹿在灌木丛中穿行。

越来越多的时候，它变成了被建筑工地包围的绿色绿洲。最近的一个周四，当托马斯开着皮卡沿着他的农场附近的一条路上行驶时，他可以看到几十幢两层楼的房屋整齐地一排排拔地而起。“你可以伸出你的窗户，轻敲邻居的窗户，”他说。

这些新社区的房屋要价高达90万美元，部分原因是地下的土地非常宝贵。这与土地使用法规有很大关系。

坦帕市的分区规则禁止开发商在该市大部分地区建造比独栋住宅更大的建筑。希尔斯伯勒县(希尔斯伯勒县包括坦帕市)的官员在1950年通过分区法规时表示，这些措施对于防止过度拥挤和交通堵塞是必要的，而且会保护社区的特色，所有这些措施都是“为了保存建筑的价值”，法规称。

这些限制措施不仅有助于维持房价，还推高了可开发土地的价格。因为开发商不能把房子堆在一起，他们需要更多的土地来建造每个住房单元。这推动了对土地的需求，推高了价格。

这也迫使建筑商寻找远离城市的地段，在那里他们会遇到新的限制。希尔斯伯勒县在2019年底暂停了一些地区的住房用地重新规划，以遏制新的开发。此前，当地居民举行了反对发展的抗议活动，称当地基础设施无法跟上该地区的增长。

该市北部的帕斯科县也在2021年暂停了在一些地区重新划分为多户家庭使用的禁令。

根据标普CoreLogic Case-Shiller指数，从2021年初到2022年初，坦帕都市圈的房价上涨了35%，是追踪的20个都市圈中上涨最快的。

托马斯的土地距离坦帕市中心只有半小时车程，因为大部分土地已经被划为住宅区，因此需求量很大。建筑商们正在竞相分一杯羹。“我收到了信件、邮件和电话，”托马斯说。“不知怎么的，有人拿到了我的手机号码。”

自1932年以来，根据去年的售价计算，托马斯家族的土地经通货膨胀调整后的价值增长了近200倍。这是标准普尔500指数(S&P 500)经通胀调整后涨幅的10倍左右，该指数同期涨幅约为20倍。

基础设施不足也加剧了土地通胀。例如，美国人口普查数据显示，在纳什维尔，随着人口增长和交通堵塞恶化，通勤时间越来越长。缺乏公共交通工具意味着通勤者通常别无选择，只能在堵塞的道路上慢慢前行。2018年，选民否决了一项建设轻轨系统和扩大公交服务的提案。这使得靠近市中心的稀缺土地价格上涨。

纳什维尔商业房地产经纪公司Avison Young的负责人丽莎?马基(Lisa Maki)说，她的团队去年安排以710万美元的价格将该市繁荣的Gulch社区的两块地卖给了一家房地产投资公司。卖家是来自加州的一个家庭，他们在2011年以110万美元(约合人民币531万元)的价格买下了这些房产。

根据房地产数据、技术和服务公司Altus Group为《华尔街日报》进行的一项公共房地产记录分析，纳什维尔用于住宅用途的空置地块数量在2016年至2021年期间下降了43.5%。

开发用地短缺、地价飙升，再加上高昂的建设成本，意味着开发商无法建造足够多的住房来满足需求。据房地产经纪公司Redfin的数据，在截至6月份的一年中，纳什维尔的公寓要价上涨了31%。同样的现象正在整个美国阳光地带上演。

房地产投资公司Cadre的执行董事长威廉姆斯(Ryan Williams)说，五年前，在最热的阳光地带(Sunbelt)市场建造公寓相当容易。

“现在，几乎所有人都在为土地而战，”他说。在亚特兰大和奥斯丁这样的城市，对空置土地的竞购战很常见。他说，Cadre最近在坦帕看了很多房子，但没有时间出价，因为另一个投资者甚至没有参观就把它买走了。

他说，该公司不仅要与其他开发商竞争，还要与那些希望购买地块、转手获利或闲置的投资者竞争。“这是一场真正的土地掠夺，”威廉姆斯说。

富有的投资者，包括亿万富翁酿酒师蒂托·贝弗里奇和高尔夫球手菲尔·米克尔森，近年来开始在阳光地带购买土地。一些投资者将土地闲置多年，押注地价将持续上涨，并利用未开发土地的优惠税收待遇。

土地并不总是那么贵。直到20世纪下半叶，美国的人口分布得更加分散，居住在土地便宜的地方。但随着越来越多的人搬到少数拥有大量办公工作的城市，以及市政当局通过了更严格的分区法规，加大了建房的难度，土地价格和住房成本飙升。

根据纽瓦克罗格斯大学(Rutgers University-Newark)经济学家贾森·巴尔(Jason Barr)的计算，19世纪80年代至70年代，经通货膨胀因素调整后，曼哈顿的土地价值几乎没有增长。但在1977年至2019年期间，其年均增长率约为13%。

大多数经济学家表示，市政当局需要放松分区规则和其他限制，以降低土地通胀，建造更多住房。但这些改变往往不受房主的欢迎，他们受益于土地价值的上涨，约占美国家庭的65%。增加住房数量通常还需要对道路和其他基础设施进行昂贵的投资。

人们仍在向阳光地带城市迁移，分区限制不太可能很快消失。远程工作给了美国人更多的选择，但经济学家表示，大多数年轻的专业人士继续涌向少数城市。一些人认为，阳光地带(Sunbelt)可能会出现几十年来一直困扰着纽约和旧金山的那种顽固的土地通胀，使它们成为全美房价最低的城市。

土地通胀一旦开始，就很难逆转。认为自己的财产会变得更有价值的土地所有者如今几乎没有出售的动力，这使得开发商更难找到土地。

托马斯说，他的家人已经决定保留剩下的土地。由于农业免税，他的财产税很低。他说，最近收到的许多报价都很诱人，但如果他卖了，他就得找个地方存放新赚来的钱。

“除了继续拥有土地，你要怎么处理剩下的那些更好的投资呢?””他说。