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拥有一个家是美国梦，但现在它更像是买房取消文化。

房屋保修网站Cinch home Services在2022年对1,000名在过去一年中试图买卖房屋的美国人进行了调查，结果显示，超过一半(51%)的买家表示，他们在这段时间内有过购房合同落空的经历。

为什么会出现这种情况?你能做些什么来确保你的房产不会崩盘?以下是目前交易失败的一些原因，以及如何防止这种情况发生在你身上。

1. 不断上升的利率导致融资失败

当购房者第一次开始找房子时，他们通常会尽职尽责地查看抵押贷款，以确定他们能负担得起多少钱。这个问题?在短短一年的时间里，利率几乎翻了一番——从2021年的3%的低区间上升到今天的6%。

因此，买家现在可能无法借到那么多钱。事实上，Cinch的调查发现，42%不得不退出房屋交易的购房者是因为他们的抵押贷款未能获得批准。

“许多购房者可能早在2022年初甚至2021年就已经通过了预批准程序，但在竞标战中不断失去房子，”科罗拉多州博尔德的科德威尔银行家房地产公司的房地产经纪人伊丽莎白·休格·博塞说。“因此，在今天的市场上购物时，他们可能会以几个月前就有资格购买的价格报价。”

Jason Gelios是《像房地产经纪人一样思考》一书的作者，也是密歇根州东南部Community Choice Realty的一名房地产经纪人。他说，当购房者试图购买他们批准金额范围内较高的房子时，抵押贷款审批往往会在终点线失败。

“当利率上升时，它会导致买家不再被批准购买他们所购买的房屋数量，”格里奥斯解释说。“举例来说，如果一个购房者的贷款上限是25万美元，而利率的提高使他们现在被批准的贷款上限是23万美元，那么他们将无法再获得25万美元的贷款。”

应对办法:在开始家庭购物之前，确保锁定低利率。但如果这行不通，试着看看不同的贷款选择，看看是否能找到一个仍然适合你的交易。

纽约史密斯敦的EXIT Realty公司的杰弗里?米斯塔表示:“最近，我们通过与贷款人讨论不同的贷款产品，保护了一些买家的利益。”举例来说，联邦住房管理局(FHA)由政府支持的贷款仍保持在4%的中低水平。”

另外，看看你是否可以通过提前支付积分来降低利率。

“在某些情况下，我们能够与买家进行磋商，并在与他们的贷款人的交谈中确定，他们能够使用他们的部分首付款资金，重新分配这些资金，以降低利率，”mistta说。

最后但并非最不重要的是，买家应该每30天与潜在的贷款人核实一次，以保持他们的借款估计的准确性。

博塞说:“这有助于买家了解他们目前有资格获得什么。”“他们还应该与贷款人讨论每月还款的估计。”

2. 这房子的估价不符合买主的出价

在如今膨胀的房地产市场中，购房者可能遇到的另一种情况是，他们被迫支付远高于要价的价格来买房。然而，一旦贷款人派估价师去评估他们认为房子的价值，估价师给出的价格就会低于买家的出价。

根据Cinch的调查，35%的房产购买失败是因为评估问题。

达拉斯Allie Beth Allman & Associates的房地产经纪人黛比·默里(Debbie Murray)最近就遇到了这种情况。

她说:“我的买家在与其他19人的竞价大战中胜出，他们的报价远远高于标价。”但后来这栋房子的估价没有达到这个水平，买家不得不再掏5万美元才能完成交易。

“估价师不会让步，”默里说。

CoreLogic的统计数据显示，在2021年5月，19%的购房交易的合同价格高于房屋的评估价格，这并不令人惊讶，因为市场一直很热。

应对措施:在你开始竞价大战之前，要想清楚，如果房子的估价没有达到这个水平，你认为自己能在比买价高出多少的情况下还得起抵押贷款。

亚特兰大市Re/Max Town & Country的房地产经纪人兼律师布鲁斯?埃利恩表示:“尽管销售正在崩溃，但许多市场仍存在库存短缺，因此，大多数市场的价格都在继续上涨。”

换句话说，尽量不要出价过高。如果评估结果太低，你也可以询问卖家是否愿意重新协商一个更低的销售价格。

3.买家债台高筑

我们知道，时局很艰难——在目前高通胀的情况下，很容易就把购物“刷在信用卡上”，然后再为它发愁。

但如果你是一个潜在的购房者，你需要关注你的债务收入比。DTI比率计算的是你每个月欠的钱和你赚的钱的比值。具体来说，它是你每月总收入(税前)中用于支付信用卡、汽车贷款、大学贷款，当然还有抵押贷款的百分比。你的DTI越低，你对贷款人的风险就越小，你能借到的钱就越多。

“抵押贷款机构在审批某人的最高额度时计算DTI百分比——大多数情况下是43%到45%，”格里奥斯说。“例如，如果一个人一个月的总收入是2500美元，那么他的信用报告上显示的每月债务不能超过1125美元。”

应对措施:虽然在资金紧张的时候，只支付信用卡的最低额度，让余额上升是很诱人的，但对购房者来说，更好的做法是在申请抵押贷款之前，尽量降低其他债务。在家购物时不要买一堆高价商品，因为这会对你的DTI产生负面影响。

你可能还想掂量一下，在如今不确定的经济形势下，你是否有足够的经济安全感来买房。

Zonda首席经济学家阿里?沃尔夫(Ali Wolf)表示:“一些购房者有兴趣买房，但对经济状况和他们的工作保障感到有点不安。”“消费者也在想，等到我们对房地产市场的发展更加确定之后再购买是否更有意义。”

在不确定的金融时期，为生活中的曲线球准备好应急基金总是明智的。如果你决定继续你的房子寻找，目标是在你的预算范围内舒适的房子。

4. 房价下跌而买家已经找到了更好的交易

虽然现在大多数失败的房地产交易都不顾买家的意愿，但在某些情况下，买家实际上决定退出。根据Cinch的调查，23%的买家已经解除了合同，原因可能会让你惊讶:他们找到了一套类似的房子，但价格更低。

“房地产市场最近从火热的活动水平放缓到更可持续的活动节奏，类似于2018年和2019年的房地产市场，”沃尔夫说。“在经历了两年的最终卖方市场之后，房地产市场终于向更有利于买家的方向倾斜。”

这种转变的结果是，那些最近签了一份价格高得离谱的房屋合同的买家，现在可能在交易完成之前就意识到他们的房产价值已经大幅下跌了。这肯定会让一些买家质疑自己的出价，在某些情况下，他们会寻找更好的交易。

应对措施:艾里安说，在市场下滑的情况下，已经签约的买家有几种选择。首先，他们可以找个理由终止合同而不受处罚。例如，可能会有一个所有权、条件、融资或评估应急措施。你也可以和卖家协商一个较低的价格。除此之外，如果房产价值的下跌幅度超过了定金，那么从财务上讲，放弃房产也可能是有意义的。

沃尔夫还建议，购房者不妨考虑从建筑商那里购买新房。Zonda的数据显示，美国46%的房屋建筑商表示，7月至8月取消合同的情况有所增加。因此，建筑商现在可能比过去几年的任何时候都更愿意与购房者谈判;一些公司甚至提供帮助支付抵押贷款利率点，以帮助购房者符合购房条件。