尽管抵押贷款利率接近20年来的高点，但在经济衰退中，楼市仍有很大的回旋余地
时间：2022-10-05 13:02
据HAUS, Armada ETF Advisors的投资组合经理Al Otero说，本周一度触及20年高点的抵押贷款利率不太可能使美国房地产市场崩溃。
Otero在电话中表示，相反，强劲的就业背景和房主在经历了两年的大幅上涨后所拥有的巨额资产缓冲，将给房地产市场"很大的回旋空间，即使我们被推入衰退。"
他说:“我认为房地产市场可能会受到相当大的打击，因为它上涨得如此之远、如此之快。他补充说，在大流行期间全国房价飙升45%之后，房价下跌10%-15%不一定是坏事。
黑骑士的数据显示，在坦帕和菲尼克斯等一些市场，涨幅接近71%。
奥特罗说:“如果你是最近才买房的人，那就糟了，因为你需要更多的时间才能摆脱困境。”但总体而言，他认为住房市场比十年前次贷泡沫破裂后更加健康。次贷泡沫破裂加剧了全球金融危机，并催生了一个新的机构房东阶层。
Otero认为，在新的住房时代，尽管房价似乎已经见顶，但“租金仍有继续上涨的空间”。他的基金Home Appreciation U.S. REIT ETF于3月推出，投资拥有公寓和独户租赁的上市公司股票，包括Equity Residential和American Homes 4 Rent。
据FactSet的数据，房地产投资信托基金往往对加息非常敏感，9月份迄今HAUS ETF下跌了约10.3%，而标准普尔500指数下跌了约8%。
即便如此，摩根士丹利(Morgan Stanley)分析师本月早些时候表示，他们预计高利率和低住房供应"将迫使家庭进入租赁市场"。
6.5万亿美元的风险
由于房价仅从创纪录水平小幅回落，30年期固定抵押贷款利率今年翻了一倍多，达到近7%，更多家庭将无法拥有住房。
牛津经济研究院(Oxford Economics)首席美国经济学家南希·范登·豪顿(Nancy Vanden Houten)估计，抵押贷款利率的飙升意味着，与2021年底相比，有资格获得中等价格现房抵押贷款的家庭减少了约1800万户(见图表)。
随着美国联邦储备委员会(美联储，fed)大幅升息以抑制通胀，楼市和经济下滑的风险不断积聚，但居高不下的住房成本令其努力变得复杂。
Vanden Houten认为，房地产崩盘“不太可能”，但他表示，房价下跌15%的低概率风险将抹去6.2万亿美元的住房资产，相当于疫情期间增加的9.5万亿美元住房财富的三分之二以上。
不过，从好的方面看，过去10年相对稳定的抵押贷款债务水平意味着，在这种情况下，美国家庭仍将保留65%左右的房地产股权。
奥特罗说，虽然租房很痛苦，但“在大多数市场，考虑到房价的走势，租房仍然比买房更划算。”
更重要的是，由于全国的租房入住率接近96%，租房者别无选择，只能多付钱。
“对房东来说，最大的风险是就业市场，”奥特罗说。“尽管消费者很紧张，但幸运的是，他们仍有工作，工资仍在上涨。”
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