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表的内容:

• 什么是业主协会?
• 居屋费是多少?
• 什么是评估?
• HOA规则:期望什么
• CC&Rs是什么?常见的限制条款
• 何时审阅财务报表
• 你能改变限制性契约吗?
• 如果你违反了HOA规则或不能支付HOA费用会发生什么?
• HOA的利与弊

 

美国各地的许多房屋都是HOA或业主协会的一部分。这是什么意思呢?

简而言之，HOA有助于确保您的社区看起来是最好的，并且能够顺利地运行。如果你买的是共管公寓、联排别墅或独立住宅，小区里有共用的公共区域和设施(如游泳池、停车场和安全门)，很可能这些区域是由业主协会维护的。

根据最近一份关于社区协会数据的《全国和州统计评论》(National and State Statistical Review)，居住在拥有住房所有权的美国人的数量正在上升，从1970年的区区1%增长到今天的27%。

买有HOA的房子适合你吗?我们将通过列出HOA的优点、缺点和成本来帮助您做出决定。

什么是业主协会?

比方说，社区游泳池的水泵停止工作了。总得有人在水变绿变毒之前把它处理掉，对吧?业主协会负责完成这项工作，而不是指望社区里的任何一个业主自愿拿出时间和金钱来解决问题。

你可以把HOA的目的想象成类似于房产所有者为城市和州服务支付的房地产财产税——除了在这种情况下，这些费用将用于支付你自己社区或公寓建筑的设施和维护。

居屋费是多少?

为了支付这些财产的维护和维修费用，业主协会向所有社区成员收取费用或会费(每月或每年)。对于一套典型的独栋住宅，房主每月要缴纳200至300美元的HOA费用。

HOA费用可能会更低，也可能更高，这取决于你的房子或共管公寓的大小和提供的服务。房主的面积越大，房屋维护费就越高——这是有道理的，因为住在三居室共管公寓里的四口之家很可能比住在单间共管公寓里的一个人使用公共设施的次数更多。

许多hoa付钱给物业经理，让他们监督维护和处理其他与房地产相关的物业问题。HOA费用也可能包括公共区域的保险费用。

HOA费用通常分为两部分:一部分用于每月支出，其余的钱进入储备基金。这个储备基金就像一张安全网，当自然灾害或破坏行为发生时，或者只是不可避免的损耗时，可以动用它来支付紧急费用。它们也被用于长期维修和更换，如屋顶、管道和外部油漆。

需要注意的是，HOA费用不包括房产税。而且，共管公寓的税收并不一定比普通住宅低。

什么是评估?

请注意，当你的社区受到极端维护费用的打击时——比如由于热水器破裂或水管破裂导致地下停车场发生洪水——房主保险将覆盖部分费用，但剩下的部分将由你的HOA支付。

通常在这些情况下，HOA将动用储备基金，结果可能会耗尽。或者协会可能没有足够的储备来支付必要的费用。在任何一种情况下，你的HOA委员会可能会要求你和你社区的其他业主支付一笔特别的评估账单，超过你每月的HOA费用。

例如，如果你的公寓大楼的电梯坏了，要花15,000美元来更换它——但HOA储备账户只有12,000美元——你和其他住户将必须至少额外支付3,000美元的会费，由你们分摊，以弥补差额。是的，你作为居民仍然需要缴纳你的那部分会费，即使你的房子在一楼。

幸运的是，这些评估通常是暂时的，直到储备恢复到一个舒适的水平。

HOA规则:期望什么

所有的hoa都有由业主组成的委员会，这些委员会通常由所有业主选举产生。这些董事会成员将定期召开会议，业主可以聚集在一起，与他们的社区讨论重大决策和问题。对于重大支出，HOA的所有成员通常都投票，而不仅仅是董事会成员。

除了管理公共区域，业主协会还负责确保其社区成员遵守一定的规则和限制。这些规则将在契约、条件和限制或cc&r中阐明。

CC&Rs是什么?常见的限制条款

简单地说，cc&r只是如果你生活在这个社区中，你必须遵守的规则。分区法规是政府对土地使用方式的强制要求，不同于分区法规，限制性契约是由hoa制定的，以保持房地产的吸引力和价值。

限制性契约因社区而异，但有一些是你可以预料到的:

• 房屋外墙涂料允许使用的颜色
• 最低的物业和景观标准
• 允许的围栏类型
• 允许的窗户处理类型
• 你可以安装在房子上的安全灯类型的限制
• 有限公司在车道上安装像篮球框这样的运动器材
• 限制车辆储存或娱乐的限制部分车辆停车
• 限制产生噪音或气味的物业用途(例如饲养牲畜)
• 关于留作住宅用地的商业或商业用途的规定

 

何时审阅财务报表

在你的购房提议被接受后，你在法律上有权在一定天数内(通常在3到10天之间)接收和审查社区的cc&r。警告:有些cc&r可能有几百页，但考虑到这些是你必须遵守的法律，这是必读的内容，如果你跳过，后果自负。

如果你发现限制性契约中有什么你绝对不能接受的地方，你可以向HOA委员会提出，或者干脆完全取消合同(并保留定金)。这可能看起来很极端，但如果这是你希望称之为家的地方，生活在严重限制你风格的规则中可能不值得这么麻烦。

你能改变限制性契约吗?

然而，限制性契约并不是一成不变的。你可以通过股东的多数投票来质疑和改变它们，也就是你开发中的邻居。这可能对你有利也可能对你不利，这取决于你的立场。

亚特兰大Re/Max Town and Country的房地产经纪人兼律师布鲁斯·埃利恩(Bruce Ailion)说，他看到社区收紧了监管，对停在街道上的汽车、停放在车库外的自行车、不标准的邮箱和其他可能出现的小问题处以罚款。

“是的，限制性契约保持了财产的外观，可以防止眼中钉，如报废的汽车，凌乱的草坪，和奇怪的房屋颜色，”埃利昂说。但他承认，有时cc&r的限制性太大，以至于开始侵犯居民的权利。

但即使在这种情况下，你还是可以做一些事情的。例如，2016年1月，俄勒冈州基泽尔市的房主不允许一个家庭把房车停在他们的车道上——这是他们残疾孩子的必需品——这个家庭发起了诉讼(并胜诉)，辩称《公平住房法》要求房主为残疾人提供“合理的住宿”。

底线:限制性契约是为了保护居民，但如果它们不符合规定，就可以更改。

如果你违反了HOA规则或不能支付HOA费用会发生什么?

首先，放心吧，大多数贷款机构在写你的抵押贷款时，会把HOA费用考虑在内。换句话说，他们会评估你的月收入和月支出，除非他们觉得你能安全地支付所有的费用:抵押贷款支付、税收和HOA费用，否则他们不会给你想要的房产贷款。

但生活发生。如果你失去了工作或无法支付HOA费用，你可能可以与HOA董事会解决一些问题。在你错过一笔付款之前，一定要和董事会谈谈。

如果你违反了HOA的规定，后果可能会很严重，而且HOA管理层可能会把你赶出你的房产。如果在支付HOA费用上落后太多，处罚可能和你不能支付抵押贷款一样。

鲍勃·坦克尔是佛罗里达州一位专门研究房主法的律师，他说，房屋委员会可能有权取消你的房产赎回权。

HOA的利与弊

家庭购买者在购买房子之前要权衡一系列的因素。地点、价格、大小和风格都要考虑在内。但对一些人来说，在一个有业主协会的社区买房，要么能增加收入，要么会成为重大的交易破坏者。

Re/Max Metro Atlanta Cityside公司的独立房地产经纪人比尔·戈尔登(Bill Golden)说:“我有一些客户特别想要这种房子，而另一些客户则拒绝在有这种房子的社区买房。”

想知道是什么让买家摇摆不定吗?下面的见解将说明hoa的最佳和最差的品质，并帮助您决定生活在这种类型的社区是否适合您。

优点:hoa维护公共区域

你所在社区的HOA将负责处理所有公共区域的维护和你家以外设施的维修。这可能是住在HOA社区最大的福利。

“基于收取的维护费，一个有组织的HOA在他们的基金中保持一个舒适的平衡，以抵消维护费或需要解决的意外问题，”HGTV的“物业兄弟”的德鲁·斯科特说，他也是斯科特兄弟全球公司的联合创始人。

HOA的参与程度各不相同，可能取决于社区的类型和规模。

“HOA将负责公共区域，如游泳池、俱乐部会所、步道或其他为居民提供价值的设施，”位于科罗拉多州格里利的房地产经纪人兼投资者马克·弗格森(Mark Ferguson)说。

当然，已经承担了抵押贷款的房主可能讨厌为HOA缴纳更多的费用。但他们实际上让你摆脱了大量的家庭维护工作。因此，在你开始抱怨之前，考虑一下HOA费用可以为你做的一切。

正面观点:hoa有助于保持一致性

每个HOA都有自己的契约、条件和限制(cc&r)声明，解释了房主可以做什么和不可以做什么——包括简化每个房产的外观。

“你的邻居不能把他们的房子漆成亮紫色，也不能在他们的房子前面添置一个难看的东西，”戈尔德说。cc&r确保“社区保留了它建立时的外观和感觉。”

其他常见的禁忌是把车辆停在草坪上，或者把不能操作的车辆停在车道上。

“你不必担心一个邻居决定让他的前院变成野生丛林，”戈尔德说。

利:hoa有助于房屋保值

“最终，HOA帮助社区内的房屋保持其价值，”帕特里克·加勒特解释说，他是美国铝业州特鲁斯维尔市华与华房地产公司的房地产经纪人。“当有规则和指导方针指导房主应该如何保持他们的房子的外观时，这有助于保持社区看起来令人满意的消费者在寻找新房子的社区。”

利:hoa代表你调解问题

HOA还可以减少冲突和不愉快的交流。如果你的邻居已经好几个星期没有修剪草坪了，或者决定把他们的车道改造成汽车修理店，你不必去质问他们，因为HOA会这么做的。当任何人从事违反cc&r的活动时，HOA会发出友好的通知，并紧接着发出严厉的警告。

“合理的HOA就像天堂，”Ailion说。几年前，他代理一家出售给投资者的家庭住宅建筑商;在没有限制性契约的情况下，两年后这个社区看起来很糟糕。相比之下，附近一个建立了HOA来监督草坪护理和房屋外观的社区却欣欣向荣。

他说:“那些房产看起来像新的，年复一年，两个社区之间的价格差距越来越大。”

但hoa也有一些明显的缺点:

缺点:讨厌的HOA费用

如果你搬到一个有HOA的地区，会员资格是强制性的，月费或年费也是强制性的。此外，“费用可能会根据你无法完全控制的决定而变化，”戈尔登说。“如果潜在的买家不希望在房屋付款之外还要支付额外的费用，那么费用也会对转卖造成不利影响。”

缺点:有很多繁文缛节

在HOA社区中，建造新的二层建筑尤其困难。

任何外部改造——即使是像孩子们的游戏区这样的小改动——都必须得到HOA的批准。

你必须向HOA董事会提交描述高度、颜色、位置、形状和材料的计划，以获得批准。

斯科特说:“这真的会减慢整个过程，或者限制你可以做的工作类型。”

弗格森表示，审批过程可能完全不合理。

他说:“我的房屋管理协会曾经花了9个月的时间来批准一个篮球框，而这个篮球框已经被他们批准给前房主使用了。”

反面观点:hoa可能很霸道

还记得那些CC&Rs吗?虽然它们在防止吵闹的大学生搬进来的时候很方便，但对于喜欢自主权的房主来说，它们也可能令人反感。

“许多人认为，买自己的房子应该给你自由，做出你想做的改变，表达你自己的个性，”戈尔德解释说。“他们不希望自己的家由委员会来决定。”

hoa规定的限制可以设置在游泳池(例如，可以在房子后面建地下游泳池，但地上游泳池是被禁止的)，宠物(例如，它们是允许的，但由于商业原因不能饲养或饲养;未经允许不得饲养牲畜或家禽)，以及租赁(例如，你可能被禁止出租房间或整个房子)。

在极端情况下，一些hoa可以驱逐租户，并要求房主承担任何驱逐费用或租户造成的任何损害。

请记住，HOA的目标不是干预;这只是为了维持邻里的审美。然而，如果你不喜欢被告知如何处理你的家，生活在协会的规章制度下可能不适合你。在你购买之前，一定要仔细阅读你的cc&r，并权衡任何特定HOA的利弊。

米歇尔·勒纳、凯西·埃里克森和丽莎·约翰逊·曼德尔对本文也有贡献。