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美国联邦储备委员会(Federal Reserve)已经彻底颠覆了房地产市场，使其从涡轮增压进入快速减速。

随着人们对经济衰退的担忧迅速加剧，美联储为对抗通胀而加息的影响几乎渗透到了经济的各个领域。股市持续下跌，公司减少招聘或裁员，抵押贷款利率上升的幅度超过预期，导致购房者急刹车。

许多市场的房价甚至已经从最高点开始下跌。现在的问题是它们会下降到什么程度，以及在推动这些变化的其他经济领域会出现什么样的裂缝。

美联储(fed)主席杰罗姆?鲍威尔(Jerome Powell)在上周的新闻发布会上表示，火热的房地产市场可能“不得不经历一次调整”，因为“房价正在以不可持续的速度上涨”。

虽然经济学家们在争论美国是已经陷入衰退还是正在走向衰退，但很明显，房地产市场已经发生了巨大变化。

约翰·伯恩斯房地产咨询公司负责研究的高级副总裁德文·巴赫曼说:“美联储决心要给通货膨胀降温，而且他们愿意为此放弃房地产市场。”“当你把(抵押贷款)利率提高到今天的水平时，就会破坏房地产的基础。”

一年前，房屋在几个小时内就能售出，成群的买家试图以比开价高出数十甚至数十万美元的价格竞相出价。然而，当美联储开始加息时，抵押贷款利率也随之上升，这使得购房者买房的成本大幅上升。

因此，房价从夏季开始下跌，许多潜在买家不再买房。卖家们意识到他们错过了房价的高峰，因此推迟了出售房屋的计划。许多需要出售的人正在降价。

鲍威尔上周表示:“我们所看到的房价下降应该有助于使房价与租金和其他住房市场基本面更加一致，这是一件好事。”“从长远来看，我们需要的是供需更好地协调起来，这样房价才能以合理的速度、合理的水平上涨，人们才能再次买得起房子。”

一些人担心，美联储的行动可能会让房地产市场难以承受。价格自6月份的峰值以来一直在下降。虽然房价仍较一年前上涨，但许多房地产专家预计，房价还将进一步下跌。

房地美(Freddie Mac)的数据显示，抵押贷款利率在过去一年中上涨了一倍多，从去年同期的平均2.87%升至截至9月29日当周的6.7%。由于利率上升，每月抵押贷款的支付成本比去年同期高出了约74%。

“房地产市场是经济中对利率最敏感的部门，”穆迪分析公司的首席经济学家马克·赞迪说。“它处于美联储降低通胀努力的前沿。”

系好安全带:预计房价会下跌

房价预计将会下跌——无论国家是否屈服于经济衰退。买家根本无法负担高昂的价格标签和15年来最高的抵押贷款利率。

他说:“美国的房地产市场将出现一场从东海岸到西海岸的低迷。这将是残酷的，”赞迪说。“没有哪个市场可以幸免。”

房地产专家表示，在新冠肺炎大流行期间，房价涨幅最大、大多数投资者进一步推高的地方，将出现最大幅度的下跌。

由于在经济低迷时期购买第二套房的买家减少，度假地区的房价可能会出现更大的下降。有大量新建筑的地区、小城市和偏远郊区也可能受到严重冲击。

John Burns的巴赫曼说:“价格下降将会发生，很可能在两位数的范围内。”“在某些市场，我们可能会看到类似于金融危机期间发生的定价调整。”

她预计德克萨斯州奥斯汀等市场;博伊西,ID;凤凰城;盐湖城;河边,CA;以及加州萨克拉门托都将受到影响。

赞迪认为，如果美国避免经济衰退，未来12到18个月，全美房价将下跌约10%。如果发生这种情况，他预计到2024年，价格从峰值到低谷的跌幅可能接近20%。

赞迪说:“房价必须下降很多，才能以这样的按揭利率负担得起。”

它们不会马上降下来。

除非迫不得已，卖家是不会降价的——尤其是当他们看到邻居的房子在几个月前以创纪录的价格卖出时。尽管约19.5%的卖家在9月份降价(这一比例一直在稳步上升)，但大多数卖家仍坚持己见。

商业房地产市场研究提供商Integra Realty Resources的高级董事总经理罗恩?德弗雷斯(Ron DeVries)表示:“卖家看的是6个月前的价格，(但)买家负担不起那个价格。”“在一段时间内会出现脱节。”

这种脱节已经导致房屋销售减少，专家认为，随着经济不确定性的增加，这种情况将继续下去。全美房地产经纪人协会(National Association of Realtors?)最新数据显示，8月份不包括新开工项目的成屋销售同比暴跌19.9%。

赞迪说:“买房就没那么有意义了。“房价高，抵押贷款利率高，而且没有库存。现在人们担心他们的工作。”

别指望会有更多的房子挂牌出售

对于正在努力应对房价和利率上涨的购房者来说，一线希望是现在有更多的房屋进入市场。根据Realtor.com?的数据，9月份的库存较去年同期增长了26.9%。

然而，就像房地产市场的其他事物一样，这是一把双刃剑。这并不是说卖家和建筑商正在出售更多的房屋——他们现在做的正好相反。问题是，房子卖得没那么快，所以挂牌的房子放得更久，增加了库存。

事实上，9月份新股发行较上年同期下降了9.8%。

卖家知道他们已经错过了市场的顶峰。另外，大多数卖家也是买家。那些锁定了较低抵押贷款利率的人将不愿意放弃这些利率去购买新房，因为他们可能最终会花更多的钱买更少的东西。这就把卖家的范围缩小到了需要搬家的人。

NAR负责研究的副总裁杰西卡?劳茨表示:“人们之所以进行交易，通常是因为他们不得不这么做。”“如果有人有了一份新工作，他们必须去工作，或者他们的家庭越来越大，他们需要更多的空间，这将是一个比(抵押贷款)利率更大的激励因素。”

别指望会有另一波止赎潮

然而，需要住房的人仍然比住房数量多。

租金高企，不断上涨，促使更多的人进入待售市场。大多数房地产专家预计，市场不会出现另一轮低价止赎和短售房潮，就像他们在楼市崩盘时所做的那样。

根据全美房地产经纪人协会(National Association of realtors?)的数据，只有1%的房地产经纪人的客户在上个月经历了止赎或卖空。然而，在2009年3月，49%的房地产经纪人参与了这些销售。

“我们现在处于一个完全不同的环境中，”NAR的劳茨说。

这在很大程度上是由于贷款机构只向最合格的借款人提供抵押贷款，以及消除了在大衰退期间让借款人陷入困境的真正糟糕的次级贷款。即使鲍威尔的预测是正确的，失业率从8月的3.7%上升到4.4%，另一场止赎海啸也不太可能发生。

但如果失业率上升，买房的人就会减少。

“如果你认为你有可能在短期内丢掉工作，你就不会跑出去买房子，”Integra的DeVries说。

房地产市场的一个亮点是，如果美国真的陷入衰退，美联储可能会再次降息以刺激经济。这可能会导致抵押贷款利率再次下降。

赞迪说:“无论我们是否进入衰退，情况都会很不舒服。”