抵押贷款利率跳升，美国房地产市场再次遭受打击
时间：2022-10-25 11:01
不断飙升的抵押贷款利率还在继续打击已经萎靡不振的住房市场。
高利率正在粉碎许多购房者拥有住房的美国梦，导致卖房者撤出市场，房屋销量下降。房地美(Freddie Mac)的数据显示，截至10月13日当周，30年期固定利率贷款的抵押贷款利率飙升至20年来的最高水平，平均达到6.92%，较去年10月增长了一倍多。
对购房者来说，利率有可能继续上升。抵押贷款利率的上升主要是对美国联邦储备委员会(Federal Reserve)提高短期利率以控制通胀的反应。预计美联储将继续大幅加息，特别是在9月份消费者价格指数(cpi)报告显示9月份通胀率同比上升8.2%之后。
抵押贷款利率通常遵循美联储利率的轨迹。
新泽西州River Edge市Approved Funding的抵押贷款机构Shmuel Shayowitz说:“这马上就是一片混乱。”“这对人们来说是一个价签冲击，因为他们将看到利率攀升。”
按照现在的利率和房价，买同一套房子的人要比去年同期多花大约80%的钱。(该计算采用的是2022年9月和2023年9月的房价中值，使用的是Realtor.com?最新数据和房地美(Freddie Mac)的抵押贷款利率。假设购房者首付20%。)
利率越高，就会有越多的美国人因房价过高而失去房屋所有权。这可能是因为他们不再有资格申请抵押贷款，或者他们无法计算更高的住房支付。
沙约维茨说:“在过去六个月里一直在努力寻找的人感到沮丧，因为他们实时地经历了冲击。”“任何真的不需要买房的人，或者没有陷入租金持续上涨的租金紧缩的人，都已经(从买房中)抽身了。”
对购房者来说，更复杂的问题是，利率的波动一直令人难以置信，上下波动剧烈——有时在一天之内。
沙约维茨说:“即使你在早上和贷款人交谈，到下午这些价格可能就过时了。”
房地产市场的反应如何由于抵押贷款利率上升
快速调整的房地产市场已经导致购房者像苍蝇一样退出市场，房屋销售减少，待售时间延长。竞购战和高报价已逐渐平息。
许多房主很可能不愿意把自己的房子放到市场上购买新房，其中大多数人的抵押贷款利率要低得多。如果他们需要抵押贷款来购买更大或更小的房子，如果他们今天购买，他们的支付可能会明显更高。
“随着时间的推移，更高的抵押贷款利率似乎不可避免地会抑制销售，”城市研究所(Urban Institute)住房金融政策中心(Housing Finance Policy Center)的研究员劳里·古德曼(Laurie Goodman)说。“销售将会很低，不是因为人们喜欢他们的房子，而是因为他们喜欢他们的抵押贷款。”
至少在一些市场，房价已经开始从夏季的创纪录高点回落。卖家被迫降价，并通过谈判进一步降低价格，因为越来越少的买家能够负担得起这些价格更高的房产。然而，总体价格仍明显高于一年前的水平。
抵押贷款利率肯定会上升吗?
没有人能保证抵押贷款利率会继续上升。
美联储加息只是决定抵押贷款利率的因素之一。债券市场上的投资者活动也有助于决定抵押贷款利率的走势。当股市波动时，投资者通常会转向风险较低的美国国债和抵押贷款债券。当债券需求上升时，价格也会上升。这将导致抵押贷款利率下降。
Shayowitz说:“我们认为抵押贷款利率方面最糟糕的时期已经过去了。”他预计利率将在未来几周出现波动，然后“在10月底开始平静下来”。
此外，美联储的短期利率和抵押贷款利率之间存在很大的利差。通常情况下，它们是紧密对齐的。这一差异很重要，因为它为抵押贷款利率提供了一些浮动空间。古德曼说，作为对美联储行动的回应，利率可能会小幅下降，稳定下来，或者在比过去几个月低得多的水平上上升。
她表示:“(美联储的)利率很有可能继续上升，而抵押贷款利率则不会上升。”
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