为什么2023年住房市场将面临两位数的抵押贷款利率
时间：2022-11-02 14:52
惠伦全球顾问公司(Whalen Global Advisors)董事长惠伦(Christopher Whalen)说，即使美联储(Federal Reserve)主席鲍威尔(Jerome Powell)及其同僚很快停止上调政策利率，30年期固定抵押贷款利率仍将攀升至10%。
这是因为美联储在2022年的快速加息需要时间才能渗透到抵押贷款利率中，特别是在联邦基金利率从一年前的几乎为零在9月下旬已经跳升至3%-3.25%的区间。
“贷款机构只是缓慢地调整利率，”惠伦告诉《市场观察》(MarketWatch)。“他们不习惯看到利率变动这么快，通常只会一个月或每隔一个月调整一次利率。”
借款人在抵押贷款上支付高于无风险国债利率的溢价，以帮助解释违约风险。道琼斯市场数据(Dow Jones Market Data)显示，30年期美国国债利率周四升至4.213%，为2011年以来的最高水平。
房地美(Freddie Mac)周四说，其最新一周调查显示，30年期抵押贷款平均利率为6.94%，为20年高点，这严重抑制了对新住房贷款的需求。
但CME FedWatch工具显示，由于美国通膨没有明显从40年高位回落的迹象，市场对美联储将在11月议息会议上再升息75个基点的预期很高，12月可能再次升息75个基点。
芝加哥商品交易所周四对联邦基金利率在2月初升至4.75%-5%的预期。
"抵押贷款存在滞后效应，" Whalen称，即使央行在12月会议后决定暂停进一步加息，30年期抵押贷款利率"到2月仍将轻松触及10% "。
投资银行家、作家和专注于银行和抵押贷款融资的专家Whalen在2008年敦促美国证券交易委员会(sec)将复杂和不透明的衍生品"重新置于聚光灯下"，此前银行和投资者因结构性债务(包括次级抵押贷款敞口)蒙受了数千亿美元的损失。2009年，他还就银行业的系统性风险向国会作证。
现在，惠伦认为，随着盈利能力继续受到挤压(见图表)和房地产市场的动荡，抵押贷款银行业将迎来另一场重大洗发。
重要的是，惠伦还认为，如果利率在2023年全年保持高企，房价有可能回吐疫情期间的所有涨幅。
这一预测比预计的房价将从大流行期间全国房价飙升45%调整10%-15%要高。
但惠伦指出，投机性房屋转手交易量达到近1500亿美元，占2022年住房总销售额的10%，以及两位数的抵押贷款利率是房价急剧下跌的催化剂。
瑞穗证券(Mizuho Securities)的经济学家周四在一份客户报告中指出，房屋销售价格中值较峰值下降2.5%，并认为房地产市场正在“恶化”，但鉴于抵押贷款利率大幅上升，这基本符合预期。
抵押贷款利率可以直接追溯到抵押贷款支持证券(MBS)市场。这类债券在华尔街交易，大多得到政府支持，为美国近13万亿美元抵押贷款债券市场的大部分提供资金。
随着美联储竞相加息，金融市场受到冲击，股市下跌，并导致今年抵押贷款债券发行量大幅下降，同时也提高了企业、市政当局和家庭为抗击通胀而借贷的成本。
"我们需要数月时间才能让债市和借贷市场同步，让人们重新赚钱，" Whalen表示。
周四，美国股市连续第二天收跌，标准普尔500指数今年以来下跌23%，至3665.78点，10年期美国国债收益率为4.225%，为2018年6月以来的最高水平。
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