外房网

美国是否正处于房地产泡沫之中——它是否正准备破裂?

这个令人担忧的问题已经成为买家、卖家和长期房主最关心的问题。许多首次购房者开始相信，在这个压力大、价格过高的市场，大规模的市场调整——以及由此可能带来的价格大幅下跌——可能是他们能够负担得起住房的唯一途径。但这已成为业主们的噩梦，他们担心自己在市场高峰期购买了房子，现在又担心房价即将暴跌，从而减少他们的权益，使他们的投资贬值。

房价在今年夏天达到历史高点后，随着抵押贷款利率的上升对市场造成冲击，现在又开始下跌，这有足够的理由引起警惕。

房地产咨询公司John Burns在本月早些时候的一篇博客文章中写道，20个房地产市场泡沫的迹象中，有16个是“红色闪光”。

这些危险信号指标是由73名房地产行业高管在2013年大衰退后的一次峰会上编制的。这些指标从一些琐碎的社会晴雨表(例如，由大牌明星关注的过度的房地产行业聚会的优势)到导致2008年房地产崩溃的主要经济指标，如住房负担能力下降、销售额下降和需求下降。

伯恩斯并不孤独。今年早些时候，达拉斯联邦储备银行(Federal Reserve Bank of Dallas)跟踪的房地产泡沫指标“开始闪红，仿佛我们又回到了2004年，”该银行高级研究经济学家和顾问恩里克·Martínez-García说。

那么，这是否意味着另一个泡沫即将破灭呢?

美国各地的房地产专家尚未就此达成任何接近一致的意见。许多人对“泡沫”一词存在争议，其他人对其定义也存在分歧。有人说，今天的房地产市场与导致大衰退的房地产泡沫之前的市场完全不同。不过，也有人坚持认为，美国正处于一场即将变得非常混乱的危机的掌控之中。

还有一些人持折中态度，他们认为，在新冠肺炎大流行期间变得活跃的一些房地产市场，比如凤凰城，可能存在泡沫，而整个美国没有。

Auction.com的市场经济副总裁达伦·布洛姆奎斯特说:“疫情为房地产市场创造了一种‘糖热’。”该网站主要关注银行拥有的陷入困境的房产，这些房产往往成为止赎和短售房。“我们终于从那个高点回落了。”

有一件事是大多数人都同意的:房地产市场正在经历调整，这种调整可能会持续到明年。事态会有多激烈，谁也说不准。这很大程度上取决于抵押贷款利率的下一步走势。

“很难看到任何令人愉快的结果，”纽约大学(New York University)数学和金融学教授、彭博社(Bloomberg)专栏作家亚伦?布朗(Aaron Brown)表示。但“它不会拖垮金融体系。”

今天的房地产市场与2000年代中期相比如何

在人们太过兴奋或恐慌之前，今天的房地产市场与2000年代中期的房地产市场有一些关键的区别。

在上一次泡沫形成之前，待售房屋的数量远远超过了购房者的数量。今天的情况正好相反。

根据全美房地产经纪人协会(National Association of Realtors)的数据，2006年待售的现房数量是2021年的近四倍。

许多建筑商在大衰退期间停止了施工，目前它们的规模扩张速度还不够快。由于太多的买家竞争太少的房子，市场上的住房短缺导致了疫情期间创纪录的价格、竞价大战和高于要价的惊人高价。

这种需求很大程度上来自大量的千禧一代，他们即将达到通常买房的年龄，这应该会防止房价暴跌。

“如果你有一件非常(受欢迎)的商品，每个人都想参与其中，你往往不会把它打折。价格通常保持得很好，”巴里·哈比卜说。提供住房和抵押贷款数据和预测的MBS Highway的首席执行官认为，住房市场并不存在泡沫。

2000年代以来的第二个重大变化是，抵押贷款并不是建立在不可靠的基础上。现在不是每个人都能获得抵押贷款。贷款机构收紧了发放贷款的标准，只有最合格的借款人才能获得贷款。与许多贷款机构甚至不核实收入的日子相比，这是180度的转变。

此外，几乎所有的不良次级贷款都已被根除。

大多数借款人在买房时必须至少支付一些首付，而且还款通常不会随着时间的推移而膨胀到借款人无力偿还的水平。正是这种情况引发了抵押贷款危机，最终导致了经济大衰退

人们还拥有更多的房屋权益。即使房价真的下跌，大多数房主也会呆在原地，以度过房地产风暴。如果他们失去了工作，无力偿还抵押贷款，他们更有可能将房屋挂牌出售，而不是丧失抵押品赎回权。许多公司甚至可以赚取利润。如果没有另一波止赎潮和廉价房地产涌入市场，房价预计将维持在高位。

“最大的不同是，当我们在泡沫中经历房价下跌时，突然之间，一群买不起房子的人被迫出售，”计算风险(computational Risk)的经济学博客作者比尔?麦克布莱德(Bill McBride)说。他曾预测过上一次房地产泡沫破裂。这导致了价格的进一步下跌。这只是一种级联效应。如果房价下跌10%，几乎没有人的抵押贷款资不抵债。”

不管是不是泡沫，房价都可能大幅下跌

即使房地产市场走强，房价仍可能下跌。很多。

抵押贷款利率是一年前的两倍多，这使得月供成本大幅上升。有资格获得贷款的买家越来越少。那些仍有能力的人现在只能买得起比去年同期便宜得多的房子。

大多数房地产专家预计，疫情期间房价涨幅最大、竞购战最失控的地方最容易受到冲击。德克萨斯州的奥斯汀、菲尼克斯、圣地亚哥和博伊西等地可能会出现一些最大的修正。

房地产专家对这些地区的房价会跌到什么程度存在分歧。

MBS Highway的哈比卜预计，这些热门市场的房价可能会下跌6% - 7%，而其他市场的房价只会下跌1% - 3%。计算风险公司的麦克布莱德预计，这些地区的房价可能会下跌20%，而全国房价的跌幅为10%。

麦克布莱德说:“如果你把房价开始下跌定义为泡沫，那么我们很可能就处于泡沫之中。”

他不认为这个国家处于泡沫之中，因为如今猖獗的投资者投机行为不像21世纪头十年那样明显。

“房地产是周期性的，”他说。“这是繁荣和萧条。”

有时价格不会暴跌;它们会变平。由于惯性，房主可能会遭受轻微损失，因为房价没有与通货膨胀同步上涨。这不是最好的情况，但也不是最坏的情况。

彭博社的布朗表示:“最有可能的结果不是一场史诗般的崩盘。”“最有可能的结果是，房价在几年时间里保持不变，卖家不会出售，因为他们不想亏本出售，所有人都不高兴。”

投资者可能会感到紧张

失控的投机是上一轮房地产泡沫破裂的标志之一。投资者们狼吞虎咽地买下房子，然后转手出租。他们的商业模式建立在房价会永远上涨的假设之上。这是一个自我实现的预言，因为所有对房地产的竞争不断推高价格——直到市场崩溃。

即使在大衰退(Great Recession)的严峻后果中，投资者也从未完全从市场上消失。HGTV围绕奇普、乔安娜·盖恩斯、德鲁和乔纳森·斯科特等人建立了一个帝国，他们的名字家喻户晓。然后，在疫情期间，投资者再次大幅增加，更多的ibuyer和养老基金和对冲基金等机构投资者加入了进来，尤其是在阳光地带(Sun Belt)。他们在某些地区的大规模购买——通常是全现金购买——将许多首次购房者拒之门外。

如今，许多规模较大的机构投资者的财务基础都比早期的前辈更为稳固。

这并不意味着投资者不担心。在疫情期间，他们愿意以低于Auction.com上列出的不良房屋价值9%的价格支付，因为他们相信，房价上涨将确保他们在修复这些房产并将其重新投放市场后，从这些房产中获得巨额利润。在凤凰城，一些人支付的价格甚至比这些房子的估价高出26%。(在Auction.com的用户中，有超过一半的人是炒房者。)

现在，他们不想买任何低于20%到25%折扣的东西——即使是在凤凰城。这对房地产市场来说不是一个好迹象，因为这意味着如果房价不继续上涨，投资者对他们盈利的能力不那么乐观。

Auction.com的布洛姆奎斯特说:“这至少意味着房价的调整。”

房屋销售下降

房屋销售量已经在下降，专家担心情况可能会变得更糟。NAR的数据显示，9月份成屋销售较上年同期下降19.9%。这并不一定是房地产泡沫的信号，但确实令人担忧。

建筑商也推迟了新建房屋的数量，因为它们的签约速度没有那么快。

First Serve Realty的布莱恩·凯尔(Bryan Kyle)在拉斯维加斯做了36年的房地产经纪人和物业经理，拉斯维加斯是上一次房地产泡沫的发源地，他从未见过市场状况的变化如此之快。

过去几年里，他有时会看到多达20套待售房屋的报价。现在，一些房产连一个报价都没有。

尽管他认为房地产“陷入泥潭”，但他也见过更糟糕的情况。

“当我想到泡沫的时候，我就会想到2008年发生的事情，”凯尔说。“那只会勾起多年前发生的记忆、想法和噩梦。我无法想象我们现在的处境和当时一样。”